Wat, waar en voor wie bouwen we?

Anticiperen op demografische trends in gebiedsontwikkeling

Hoewel in het ruimtelijk-ordeningsdebat wordt gesproken over 1 miljoen woningen voor 2030, bestaat er geen consensus over waar deze woningen komen en wat voor type ze moeten zijn. Oftewel: voor wie en waar moeten we de komende decennia in Nederland bouwen? De Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling gaat zich samen andere experts nadrukkelijk met deze vraag bezighouden. Want door alle symptomen van de hoogconjunctuur heen, is het zaak om gestaag aan goede, duurzame stedelijke gebieden te (blijven) werken. De wetenschap heeft hierin een bijdrage te vervullen.

Demografie in beweging
De Nederlandse bevolking is in beweging en groeit volgens recente CBS-prognoses (met een de bandbreedte tussen 16 en 21 miljoen) tot 18,4 miljoen inwoners in 2060 [1] . Voor de woningnooddiscussie is het essentieel om de autonome demografische trends in beschouwing te nemen. “De grootste instinker van vlug enorme torens bouwen voor bijvoorbeeld starters, is natuurlijk dat we diezelfde torens over 10 jaar niet meer nodig hebben”, waarschuwde Ellen van Bueren, hoogleraar Urban Development Management aan de TU Delft, bijvoorbeeld eind 2018 in een tv-uitzending van EenVandaag [2]. 

De vraag rijst daarom: welke demografische veranderingen bieden de gebiedsontwikkelaars houvast? Drie ijzeren trends dringen zich op.

1. Vergrijzing en meer eenpersoonshuishoudens

Ten eerste: Nederland vergrijst. Het CBS voorspelt dat de huidige 19% 65-plussers groeit naar 26% in 2040 [3]. Omdat deze groep steeds vaker alleenstaand is, komt de woningvraag in Nederland voor een groot deel uit senioren voort. Het Planbureau voor de Leefomgeving verwacht daarbij dat, vanwege de levensloop van de babyboomgeneratie, na 2030 een grote groep senioren uit hun koopwoningen stroomt [4].

Ook het aantal alleenstaanden, bijna 3 miljoen, neemt jaarlijks toe. De woonbehoeften van deze groep zijn echter zeer divers. Zo gaat een groot deel van de alleenstaande twintigers na een paar jaar samenwonen, terwijl vijftigers vaker alleen blijven. Ook zijn alleenstaanden niet altijd ‘alleen’: een gescheiden persoon kan doordeweeks alleen, maar in het weekend met drie kinderen wonen.

2. Nieuwe gemeenschapszin en dreigende segregatie

Omdat het aantal alleenstaanden vanwege vergrijzing en individualisering groeit, én omdat familiebanden voor veel mensen niet langer de enige sociale context zijn, ontstaat er behoefte aan een grote verscheidenheid aan woningen. Dat betoogde bijzonder hoogleraar Sociale Demogafie Jan Latten halverwege 2018 in Trouw [5]. Zijn verwachting is dan ook dat collectieve manieren van wonen steeds meer in trek komen: denk aan hofwoningen of gedeelde ruimtes binnen een wooncomplex. Collaboratieve huisvesting kan bovendien een oplossing bieden voor de toenemende zorgbehoefte door een groeiend aantal ouderen.

Een waarschuwing hierbij komt van Kim Putters, directeur Sociaal Cultureel Planbureau, begin 2018 in het magazine van BPD. Via het creëren van gemeenschapszin en het opzoeken van ‘gelijken’, kan namelijk ook segregatie en uitsluiting plaatsvinden [6]. Gerard Van Bortel, Housing-onderzoeker aan de TU Delft, benadrukt daarom het belang van debat over nieuwe woonvormen, die volgens hem nog in de kinderschoenen staan. Want om de leefomgeving echt sociaal te maken, moet je afwegen waar je inzet op groepsvorming, en waar juist op mengen.

3. Toenemende immigratie en diversiteit

De bevolking van Nederland groeit meer door immigratie dan door natuurlijke aanwas. Het CBS verwacht dat het aantal inwoners met een migratieachtergrond stijgt van 3,9 miljoen nu naar 6,3 miljoen in 2060. Deze groept vormt dan een derde van de bevolking [7]. De Wetenschappelijke Raad voor Regeringsbeleid (WRR) raadt beleidsmakers aan te investeren in sociale cohesie. Toenemende diversiteit naar afkomst op buurtniveau gaat namelijk samen met “minder positieve thuisgevoelens, meer onveiligheidsgevoelens, zwakker ervaren buurtcohesie en meer geregistreerde criminaliteit” [8].

Let op vraag én doorstroom
Deze drie trends bieden, dwars door de huidige woningbouwhype heen, voor gebiedsontwikkelaars veel houvast. Gebiedsontwikkeling is immers een lange-termijnoefening. Projecten die nu starten, zijn pas over tien tot vijftien jaar gerealiseerd. Het is ongewis hoelang de hoogconjunctuur nog aanhoudt, welke rol de rijksoverheid pakt, en of we weer te maken krijgen met een crisis. Maar dát we te maken krijgen met meer eenpersoonshuishoudens, een groeiende behoefte aan variëteit van woningtypen en collectieve woonvormen, en dat er geïnvesteerd moet worden in sociale cohesie, is zeker.

Bron: Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

Rekening houden met demografische ontwikkelingen vergt ook nauwkeurigheid.“Verwachtingen blijven gewoon onzeker, de aannames van het CBS zitten er vaak naast. De immigratiecijfers komen al jaren hoger uit dan voorspeld”, legt Peter Boelhouwer uit, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft. Let daarnaast niet alleen op het huidige aanbod en de toekomstige vraag, maar ook op de doorstroom, benadrukt hij. Wanneer je extra appartementen voor ouderen bouwt, bedenk dan: verlaten senioren daadwerkelijk hun koopwoning voor een appartement 20 kilometer verderop, of is hun woonwijk te belangrijk? Alleen als je goed begrijpt wat de doelgroep precies wil en dat ook aanbiedt, kun je bewegingen op de woningmarkt sturen.

Wat gebiedsontwikkelaars kunnen doen
Het is van belang dat marktpartijen en overheden in gebiedsontwikkeling zorgvuldig overwegen voor wie ze wat voor woningen bouwen. Daarvoor kun je niet enkel de markt zijn werk laten doen, vindt Housing-onderzoeker Van Bortel: “Het wordt tijd dat overheden slimme sturingsinstrumenten ontwikkelen om te zorgen dat investeringen terechtkomen op plekken en bij woningtypes die belangrijk zijn.” De markt (de)reguleren is volgens hem een zoektocht naar een balans tussen verleiden en verplichten: “Een spel van honing en azijn.”

Maar regels en instrumenten zijn niet altijd het meest effectief om het gewenste woningaanbod te creëren. Publieke en private gebiedsontwikkelaars kunnen ook samen de demografische cijfers en marktverkenningen doorspreken waarop zij een gebiedsprogramma baseren. Zo kunnen zij kijken of er meer variëteit in woonvormen aan het plan moet worden toegevoegd. Daarnaast kunnen zij verkennen of woningen gedurende hun levensduur te transformeren zijn voor een andere doelgroep. En bij het verdichten of herstructureren van bestaande wijken, kan de doorstroom worden bevorderd door het nieuwe aanbod hierop af te stemmen. In dit proces mag van marktpartijen inventiviteit en ondernemerschap worden verwacht, terwijl overheden bereid moeten zijn om algemene beleidsregels op de (markt)situatie in een gebied af te stemmen.

Meer maatwerk nodig
De Commissie-Van Bochove pleitte in 2018 bij haar evaluatie van de Woningwet voor het erkennen van regionale verschillen bij de vaststelling van de sociale huurgrens. [9] “Als de sociale huurgrens verhoogd zou worden naar bijvoorbeeld 900 euro, krijgen woningcorporaties de kans om te gaan bouwen voor het middensegment”, stelt Van Bortel. Ook kunnen nieuwe samenwerkingsverbanden ontstaan om experimenten met gemengde woonvormen beter haalbaar te maken. Het is uiteraard nog zeer de vraag of woningcorporaties deze ruimte krijgen. Maar nemen we de roep om meer variëteit in het aanbod op de Nederlandse woningmarkt serieus, dan moeten overheid, corporaties en marktpartijen op verschillende schaalniveaus nader tot elkaar komen.

Ook banken en beleggers willen graag inspelen op de veranderende woningmarkt in Nederland en de regionale verschillen die door demografische trends ontstaan. Voor banken is het in kwetsbare regio’s en gebieden belangrijk dat het onderpand van uitstaande hypotheken niet afglijdt. Daarnaast is er vooral interesse om te investeren in een duurzame gebouwde omgeving, of hier nieuwe financieringsinstrumenten voor te ontwerpen. Zowel professionele partijen als georganiseerde bewoners kunnen hiervoor in aanmerking komen. Want net als in andere Europese landen, brengen in Nederland nieuwe woonconcepten (zoals tijdelijk wonen, flexibele woonruimte en collectieve vormen van wonen en zorg) ook nieuwe financieringsinstrumenten en investeringskansen met zich mee.

Bron: Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

Gezocht: onderbouwde inspiratie
In het ruimtelijke ordeningsdebat wordt gesteld dat er een tekort is aan bouwlocaties. “We realiseren ons niet dat slechts 7% van Nederland bebouwd oppervlakte met woningen is: maak hier 8% van, en het tekort aan bouwlocaties is opgelost”, pareert hoogleraar Boelhouwer die visie. Onderzoek daarom wie in de drukte van de stad wil wonen, en wie liever een grondgebonden woning in een kwalitatieve woonwijk wil, bepleit hij. Dit sluit aan bij de trend dat mensen, door toenemende digitalisering en mogelijkheden om thuis te werken, steeds vaker bereid zijn om verder van hun werk te wonen, in ruil voor meer ruimte en groen. Regionale verschillen worden daardoor kansen voor nieuwe bouwlocaties en investeringen in infrastructuur.

Stedenbouwkundigen, planologen en andere experts kunnen samen onderzoeken wat de ruimtelijke en financiële mogelijkheden zijn om ook buiten de stad met kwaliteit, bereikbaarheid en behoud van groen te bouwen. Want om meer beweging, doorstroming en variëteit in de Nederlandse woningmarkt te krijgen, is een sterkere dialoog tussen (ontwerp)praktijk en wetenschap nodig. De uitkomsten hiervan ondersteunen bovendien het politieke debat, én voorzien dit van de broodnodige inspiratie.