10 april 2015
3 minuten
Verslag Het consumentenvertrouwen stijgt en heeft een hoogterecord bereikt, zo blijkt uit de conjunctuur op de woningmarkt op basis van de Monitor Koopwoningen vierde kwartaal 2014. “Wel stabiliseert het vertrouwen zich de laatste maanden”, stelt Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems TU Delft.
Verslag Woningmarktcolloquium van het Expertisecentrum Woningwaarde #1, 10 februari 2015
Het aantal nieuw afgesloten hypotheken stijgt echter snel tot het niveau van 2008. Waarschijnlijk mede dankzij de schenkingsregeling die eind 2014 afliep. Schenkingen konden ook worden gebruikt voor het aflossen van hypotheken, maar dat kon volgens Boelhouwer in de cijfers niet specifiek tot uitdrukking worden gebracht. Het aantal verkochte nieuwe koopwoningen steeg in het derde kwartaal 2014 snel, maar vanwege de bouwtijd zijn er nog weinig nieuwe koopwoningen gereed gemeld. Het Kadaster signaleerde meer dan 50.000 verkopen van bestaande woningen in het vierde kwartaal van 2014, de NVM ziet een geringere stijging die bijna op het niveau van 2008 uitkomt.
Het aantal verkopen van bestaande woningen is boven verwachting hoog.
Sinds medio 2013 stijgen zowel de gemiddelde verkoopprijs van koopwoningen als de Prijsindex Bestaande Koopwoningen. “De makelaarskantoren hebben de crisis behoorlijk kunnen doorstaan”, vertelt Boelhouwer. “Slechts weinige hebben hun deuren gesloten. De grote kantoren hebben wel personeel moeten ontslaan, waardoor veel makelaars voor zichzelf zijn begonnen.”
Kansen en bedreigingen
- Het aantal verleende bouwvergunningen voor huurwoningen zakt steeds verder weg. Corporaties bouwen een derde minder.
- Het aantal hypotheekaanvragen neemt toe, maar de leencapaciteit daalt per 1 januari 2015 behoorlijk op basis van Nibud-aanbevelingen.
- De rente is een belangrijke parameter voor de verklaring van de leencapaciteit.
- De toename van tijdelijke arbeidscontracten drukt hypotheekaanvragen.
- Het verbouwen van kantoren zou extra woningen kunnen opleveren, maar ten hoogste 30.000 woningen en deels voor specifieke doelgroepen, zoals studenten.
Nieuwe woningmarktstatistieken
Anke Wolters, teammanager Vastgoed en Woningmarkt van het CBS: “Sinds 2012 is de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) de bron voor documentatie over de woningvoorraad bij het CBS.” Deze nieuwe tabel overlapt de tabellen die gebaseerd waren op het Woningregister nog niet geheel. “De definities van wat een woning en een niet-woning is lopen wat uiteen, en ook de doorlooptijden worden anders gemeten”, aldus Wolters. Aanbod en vraagprijsontwikkeling van bestaande woningen worden gebaseerd op Jaap.nl.
Er wordt gewerkt aan verdere verbetering. De BAG wordt gevuld door de gemeenten, maar er bestaan twijfels over of dit wel op de juiste wijze wordt gedaan. Momenteel wordt daarom teruggekoppeld naar de gemeenten. Zo mogelijk wordt de methodologie aangepast. Daarnaast moet volgens Wolters duidelijk worden waar de verschillen tussen de BAG en de Bouwvergunningen statistiek door ontstaan. In 2016 zal een koppeling gelegd zijn tussen de BAG en de Landelijke Voorziening WOZ. “Tot slot zoekt het CBS ook naar mogelijkheden om vermogensopbouw via hypotheken te achterhalen, om inzicht te krijgen in de financiële positie van huishoudens op de woningmarkt. Ideeën daarover zijn welkom”, besluit Wolters.
Het CBS zoekt mogelijkheden om inzicht te krijgen in de financiële positie van huishoudens op de woningmarkt.
Gevolgen verscherping LTI-normen
Volgens Boelhouwer vormen de forse verlagingen van de leencapaciteit, die door de Rijksoverheid op basis van de Nibud-normen zijn doorgevoerd, een belangrijke verklaring voor de sterk dalende vraag naar koopwoningen en de forse prijsdalingen sinds 2011. “Huishoudens die wel een koopwoning kunnen betalen, mogen deze niet kopen op basis van Nibud-normen. De banken mogen van de AFM nauwelijks nog uitzonderingen maken of deinzen daarvoor terug. Ook wordt onvoldoende rekening gehouden met de individuele situatie en de inkomensdynamiek van huishoudens. Zo kan een tweede inkomen geheel of gedeeltelijk wegvallen, maar kunnen de woonuitgaven nog steeds betaald worden als het andere inkomen is toegenomen”, licht Boelhouwer toe.
Aanbevelingen
- Een nieuwe methodiek ontwikkelen waarbij ook de gezinssamenstelling, de verschillen in fiscale behandeling en de belangrijkste gezinsspecifieke uitgaven worden meegenomen.
- De Nibud-normen afstemmen op de normen die worden gehanteerd in de huursector. Jonge potentiële kopers kunnen geen hypotheek krijgen, maar moeten een dure woning huren op de particuliere woningmarkt. Zij kunnen daardoor niet sparen en geen vermogen in hun woning opbouwen.
- De Nibud-normen niet langer voor alle leningen verplicht stellen, maar net als vóór 2011 slechts als referentiepunt hanteren voor leningen zonder NHG.
De forse verlagingen van de leencapaciteit vormen een belangrijke verklaring voor de sterk dalende vraag naar koopwoningen.
Het Nibud gaat bij alleenstaanden en alleenstaande ouders uit van een uitgavenpatroon dat behoort bij tweeverdieners, met als gevolg een lagere maximale hypotheek dan voor hen op basis van het netto bestedingspatroon mogelijk is. Verder wordt geen rekening gehouden met het inkomensperspectief van jonge en goed opgeleide kopers. Het Nibud hanteert dus wel mogelijke negatieve scenario’s, maar geen positieve scenario’s. Dat heeft per definitie een onnodig drukkend effect op de maximaal toegestane lening. Het Nibud ziet de woonuitgaven als sluitpost van huishoudens, maar veel huishoudens zijn bereid om meer te besteden aan het wonen. Gedwongen verkopen met verlies worden bijna niet veroorzaakt door het niet kunnen betalen van de woonuitgaven op basis van het bestaande inkomen, maar grotendeels door echtscheiding, werkloosheid en arbeidsongeschiktheid. “Bovendien”, zo stelt Boelhouwer, “blijkt de betalingsmoraal van de Nederlandse huiseigenaar uitzonderlijk goed te zijn. Het financieringsrisico wordt dus overschat.”
Deze bijeenkomst is onderdeel van de serie Woningmarktcolloquia.
Cover: ‘2014.04.10_Wat zijn de actuele trends en nieuwe ontwikkelingen op de koopwoningmarkt?_660’
