Wat zijn slimme versnellers voor het Rijksvastgoedbedrijf?

Op weg naar energieneutraliteit

Het Rijksvastgoedbedrijf staat de komende jaren voor een flinke opgave als het gaat om het energieneutraal maken van het eigen vastgoed. Zo beschikt het over meer dan 7000 gebouwen. In totaal gaat het om 12,6 miljoen vierkante meter BVO. “Dit betekent”, zo hield Eva Klein Schiphorst, directeur Transacties en Projecten bij het Rijksvastgoedbedrijf, de ruim 100 aanwezigen bij het RVB Café voor, “dat, willen we ons houden aan de Europese doelstelling om de gebouwde omgeving in 2050 energieneutraal te hebben, we elk jaar meer dan 200 gebouwen moeten verduurzamen. En gezien het feit”, voegde zij daar in één adem aan toe, “dat de panden in onze portefeuille - met uitzondering van de defensiepanden - gemiddeld een label D hebben, is dit toch een flinke uitdaging.” 

Daarnaast licht zij drie recente voorbeelden toe, waarin op verschillende manieren de vraag is gesteld, met mooie resultaten. 

⦁ Penitentiaire inrichting Zaanstad. Het betreft nieuwbouw met een DBFMO contract. Het is een huis van bewaring en een gevangenis voor 1000 gedetineerden. Het consortium heeft de kansen die in de omgeving aanwezig waren benut. Door de koppeling van een windmolen aan het gebouw is een EPC van lager dan 0 behaald. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft meer gekregen dan gevraagd. 

⦁ Rijnstraat 8 ( het voormalige VROM gebouw). Een duurzaam renovatieproject met een DBFMO contract. Het betreft een rijkskantoor met 4400 werkplekken voor meer dan 6000 gebruikers. Bij deze aanbesteding is sterk op kwaliteit gestuurd, met een verdeling van 70-30 (kwaliteit – prijs), waarbij 14 van de 70 kwaliteitspunten voor duurzaamheid. Dit heeft geleid tot een - voor een renovatieproject- bijzonder lage EPC van 0,44 en hergebruik van 99,7% van het sloopmateriaal. 

⦁ Tijdelijke rechtbank Amsterdam. Een tijdelijk gebouw met een lage milieulast. De marktpartij blijft eigenaar van het materiaal en het gebouw is in zijn geheel te demonteren en elders te hergebruiken. In de aanbesteding is gestuurd op een minimale verspilling van materiaal. 

Deze voorbeelden laten zien dat het Rijksvastgoedbedrijf een aanpak kiest per project om de markt uit te dagen. Klein Schiphorst: “We moeten meer lijn aanbrengen in wat we op de markt brengen.” 

Hoe is een vraag die het Rijksvastgoedbedrijf drie vernieuwers graag laat beantwoorden. Dagvoorzitter Astrid Feiter nodigt hen uit om aan de hand van een beeld het gesprek hierover te openen. 

Kies voor een portefeuille aanpak 

Volgens Marlon Huysmans, business developer en oprichter van SoBuildings, begint versnelling vooral bij het opdrachtgeverschap. “Het is een enorme operatie waar eigenlijk een soort van masterplan voor moet worden opgesteld met een ministeriële opdracht.” En iemand moet daarin het voortouw nemen. Vandaar het beeld dat Huysmans heeft meegenomen. How many people does it take to change a lightbulb? Er is zeker in een hierarchische organisatie maar één iemand nodig die de richting aangeeft. Vervolgens is het evengoed nog een flinke opgave. “Energieneutrale nieuwbouw kan, energieneutrale renovatie kan. De slag die nu gemaakt moet worden is het aanpakken van een portefeuille van oude gebouwen, met gebruikers er nog in en lopende contracten. Dat is een niet te onderschatten opgave”. 

Ook stipte Huysmans het argument van waardedaling aan: “Binnenkort zijn de energieprestaties van gebouwen op internet te vinden. De waarde van vastgoed met een slechte energieprestatie dendert omlaag dus ook uit dat oogpunt neemt het belang om in actie te komen toe.” Zij benadrukte dat het overigens meer een organisatorische klus is dan een technische. “Want technisch kan alles wel.” Niet bang zijn, durf fouten te maken en begin gewoon. 

Huysmans heeft ook een advies voor de markt. Naast goed opdrachtgeverschap is ook kennis van (de cultuur van) de opdrachtgever een vereiste. Ze roept alle aanwezigen op om te doen wat goed is, en niet wat de regelgeving vraagt. Wet- en regelgeving is in de praktijk altijd volgend, en geen richtlijn voor het handelen van een professionele organisatie. 

Stel een moeilijke vraag, waar de markt onderdeel van wil zijn 

Feiter vraagt naar de betrokkenheid van Deerns bij de testomgeving in een kantoor in Rijswijk. Wouter Kok, directeur Innovatie bij Deerns, werkt hier samen met Merel de Lint-Zorge die namens het Rijksvastgoedbedrijf opdrachtgever is in het kader van het innovatieprogramma Groene Technologieën 3.0. In dit kantoor biedt het Rijksvastgoedbedrijf ruimte om te experimenteren met verschillende innovatieve technologieën. Een van de systemen die getest wordt is the Internet of Things. Gebruikers vormen een actieve schakel binnen dit systeem en hebben direct invloed op hun werkomgeving. “Wanneer je ziet dat werkplekken in de nabijheid minder energie verbruiken, komt de motivatie vanzelf om te verbeteren. “ 

Bekijk de film over de test met een energieneutraal kantoor 

Desgevraagd onderschrijft Kok het standpunt van Huysmans dat technisch alles al kan. Hij trekt de parallel met het maken van een moonshot: “Een moeilijke vraag, maakt mensen oncomfortabel zoals de maanlanding. En dan, komen er allerlei innovaties los waarvan we nu maar net denken dat ze kunnen. ‘”Geef de markt slapeloze nachten... zorg voor spannende opdrachten waar je onderdeel van wil zijn. Vraag: wij willen dat dit gebouw 20 watt per m2 oplevert. Dan wil iedereen die opdracht. Die opdrachten vragen om een groep dedicated people, de beste mensen, die je voor lange tijd bij elkaar zet.” Kok was onder andere betrokken bij de realisering van The Edge, de nieuwe huisvesting van Deloitte aan de Zuidas in Amsterdam. De opdracht voor een prestigieus project op een goede locatie kan helpen. The Edge is hier een goed voorbeeld van. 

Impact op de omgeving 

Een hoog ambitieniveau is ook voor Onno Dwars, hoofd acquisitie en innovatie bij VolkerWessels Vastgoed, de sleutel. Hij wordt niet bang van de vraag naar energieneutrale gebouwen: “van ambitieuze vragen krijg ik energie. Een project wordt niet per sé duurder als je meer vraagt, het Rijksvastgoedbedrijf kan de lat veel hoger leggen. Hoe meer je vraagt, hoe meer wensen ingevuld worden” Het woord pilot is hij niet dol op: “ Pilot projecten bestaan niet. Ieder gebouw is een pilot en we moeten blijven leren en verbeteren.” 

Hij laat een afbeelding van een huis zien dat zijn vijfjarige zoon heeft geknutseld. Dat heeft ‘gewoon’ zonnecellen op het dak. De boodschap is dat ook de bouwsector energieneutraal moet bestempelen als gewoon. “Er is geen ander perspectief en we hebben geen andere keuze.” 

Volgens hem moet het Rijksvastgoedbedrijf zich ook niet alleen op het specifieke gebouw focussen, maar de hele omgeving meenemen. Hij gaf als voorbeeld de aanpak van VolkerWessels Vastgoed bij de verduurzaming van de huisvesting van netwerkbeheerder Aliander in Duiven. “Daar hebben we de hele omgeving meegekregen. In plaats van 1,5 megawatt levert het Aliandergebouw nu 2,5 megawatt en wordt de overcapaciteit aan de omgeving geleverd. Zo breidt het verduurzamen van de bebouwde omgeving zich als een olievlek uit”, aldus Dwars. 

Wat hem betreft mag je zeker van een rijksinstelling verwachten dat er maatschappelijke doelstellingen worden verwerkt in de uitvraag. “Geef opdrachtnemers de kans om op allerlei kwaliteitscriteria te scoren, waaronder energiezuinigheid. En het zou mooi zijn als er meerdere gebouwen tegelijk worden aangeboden, zodat over het totaal een bepaalde prestatie wordt gevraagd.” 

Volgens Dwars moet het Rijksvastgoedbedrijf zich daarbij ook richten op de afstootportefeuille. “Bij de afstoot van gebouwen zie je alleen maar het belang van het ministerie van Financiën.” Hij doet de aanbeveling om ook kwaliteitscriteria mee te wegen bij de verkoop van vastgoed. 

Geluid uit de zaal 

De goed gevulde en levendige zaal met deelnemers kreeg van voorzitter Astrid Feiter 10 minuten de tijd om onderling te bespreken wat nog meer zou helpen om de gewenste versnelling te bereiken. Dat leverde mooie aanvullingen op de eerdere waarnemingen op. Één daarvan was dat opdrachtnemers meer armslag krijgen als het Rijksvastgoedbedrijf een langetermijnstrategie inzet voor de opdrachtenportefeuille en die consequent uitvoert. Opdrachtnemers kunnen dan beter anticiperen op werken over een langere periode. Dat biedt hen ook ruimte om meer kwaliteit te leveren en meer te innoveren. Dat maakt bovendien de weg vrij voor Europese geldstromen. De kennis die dit oplevert, zou wel meer dan nu het geval is, gedeeld moeten worden met andere marktpartijen. Er gingen in de zaal zelfs stemmen op om dit verplicht te stellen. “We houden als marktpartij de geleerde lessen vaak voor onszelf. Neem een KPI op om te delen wat je hebt geleerd tijdens het project”. 

De opbouw van de energieprijs helpt de transitie naar energieneutraliteit niet. “Het blijft bizar dat hoe meer stroom je afneemt, hoe minder belasting je betaalt” klonk het uit de zaal. “Er zou een prikkel moeten komen, waardoor dit doorbroken wordt. Het Rijksvastgoedbedrijf zou zelf met een fonds kunnen werken, dan worden bij renovaties sneller de juiste afwegingen gemaakt.” 

Misschien moet de focus überhaupt wel verlegd worden klinkt het daarna. Zoals je tijdens een slipcursus juist tegen de pionnen aanrijdt als je er te veel op focust, zou het wel eens kunnen zijn dat het centraal stellen van energie het zicht op de oplossingen in de weg staat. “Stel een directeur van Geen Energie aan”. Koppel daarbij duurzaamheid en energiegebruik niet los van elkaar: een circulair of C2C gebouw is dan de mooiste vorm als oplossing. 

Na een tijdje komt de discussie terug op de rol van mensen. “Zorg dat je de creërende mensen binnen de organisatie nu ruim baan geeft.” Voor innovaties is een ander type nodig. Verder moet het maken van fouten tot op zekere hoogte geaccepteerd worden als onvermijdelijk onderdeel van een innovatieproces. 

En dan wordt het ook even persoonlijk. “We zijn allemaal gebruikers van kantoren, dus kijk niet alleen naar het Rijksvastgoedbedrijf maar ga dit ook nog zelf doen. Opdrachtgeverschap zit hier op elke stoel”. 

Tegelijkertijd werd uitdrukkelijk gepleit voor het stellen van hoge ambities: waarom niet al in 2030 volledig energieneutraal? Technisch gezien is dat zeker mogelijk, het kan vandaag al. Doe een paar projecten. Misschien wordt het wel een exportproduct, dan kan je na 2030 weer iets anders doen. Neem dit mee in bestaande renovaties. 

En dit laatste gaat het Rijksvastgoedbedrijf nu ook doen. Martine de Vaan, projectleider bij het Rijksvastgoedbedrijf liet de zaal weten samen met marktpartijen voor een drietal gebouwen oplossingen te bedenken om deze energieneutraal te maken. Kantoor vol Energie gaat dit traject begeleiden. Behalve de Koninklijke Bibliotheek in Den Haag gaat het om een gebouw in Leeuwarden en een pand waar nog een definitief besluit over moet worden genomen. De drie gebouwen moeten tussen 2017 en 2020 duurzaam gerenoveerd zijn. “De ambitie is energieneutraal en we vragen de markt: wat is de slimste oplossing voor dit pand?” 

Afsluiting 

Klein Schiphorst toonde zich tevreden met de vele tips om versnelling aan te brengen in het energieneutraal maken van gebouwen. “Het is duidelijk geworden dat we de lat in onze uitvraag naar de markt hoger kunnen leggen dan we nu doen. In gesprekken met de markt gaan we de komende tijd bekijken hoe we dat gaan doen. ” Het is niet alleen een technische opgave maar gaat ook over houding, samenwerking, over mensen. 

De middag is onder het genot van een drankje afgesloten in de vroegere Onderofficiersmess. 

Bron: Rijksvastgoedbedrijf

Fotografie: Arenda Oomen