“We hebben geen flauw benul of jaarlijks 100.000 of 200.000 woningen extra voldoende is”

Bekijk hier al onze verhalen over de woningbouwopgave

Aan het eind van het telefoongesprek wil Stefan Groot graag nog iets duidelijk maken. Zijn doel is niet om de methode die de onderzoekers van ABF Research hebben bedacht en die trouw door het ministerie van BZK wordt gebruikt, helemaal af te branden. Groot heeft vaak genoeg met ABF om tafel gezeten en is de eerste om toe te geven dat hij ook niet de magische oplossing heeft. “Alleen speelt de raming van het woningtekort een grote rol in het beleidsveld en pretendeert de terminologie zekere exactheid. Maar met deze methode kunnen we het tekort helemaal niet goed meten terwijl er wel heel sterk op dit instrument wordt gestuurd. Beleidsmakers moeten zich niet blindstaren op deze cijfers.”

In één keer

Onderzoekers van ABF Research doen in opdracht van het ministerie van BZK al jarenlang onderzoek naar de Nederlandse woningmarkt. Met prognoses en scenario’s probeert het bureau het woningtekort in kaart te brengen. De deskundigen van ABF berekenden vorig jaar dat er een tekort was van 279.000 woningen (3,5 procent van de woningvoorraad). Dat betekent overigens niet dat dit het aantal woningen is dat moet worden toegevoegd om het tekort op te lossen.

Het ABF hanteert zelf de stelregel om maximaal een tekort van twee procent van de totale woningvoorraad te accepteren. In een artikel van Cobouw en Follow The Money rekende onderzoeker Léon Groenemeijer van ABF Research voor dat twee procent van de huidige voorraad 159.000 woningen is. “Dat betekent dat je nu 120.000 huizen tekortkomt. Als je dat nu zou toevoegen, in de juiste regio’s, ben je in één keer van het woningtekort af.” Streven naar een volledige wegneming van het tekort is volgens Groenemeijer niet nodig. “Dat betekent een meer ontspannen markt, maar het nadeel is dat je doembeelden krijgt van dichtgetimmerde huizen en verpaupering. Dus je moet voorzichtig zijn met het streven naar nul procent.”

Slecht beeld

Het Rijk gebruikt het statistisch woningtekort “al tientallen jaren als een indicator voor de spanning op de woningmarkt”, zo stond vorig jaar nog in het rapport dat jaarlijks de ontwikkelingen op de woningmarkt samenvat. En dat is precies waar het voor Groot al langere tijd schuurt. De woningmarkteconoom deed eerder namens het Centaal Planbureau zeven jaar onderzoek naar de woningmarkt en vervult die rol nu namens de Rabobank.

Eind vorig jaar schreef hij in economisch vakblad ESB over de kanttekeningen die hij plaatst bij de methodes die nu gebruikt worden om het woningtekort te meten. Het belangrijkste punt van Groot: met de huidige meetmethode wordt het principe van vraag en aanbod op de woningmarkt genegeerd. De focus ligt bij de berekeningen van ABF op het fysieke probleem van woningschaarste, maar woningschaarste is naast een fysiek vraagstuk ook een economisch vraagstuk.

Net als alle andere deskundigen en politici is ook Groot ervan overtuigd dat de woningnood in Nederland hoog is. In zijn artikel benadrukt hij dan ook het belang van het bijbouwen van woningen. Alleen is het probleem dat niemand hoeveel woningen we moeten bijbouwen om te zorgen dat de woningschaarste wordt opgelost. “Het is tot op zekere hoogte logisch en onvermijdelijk dat de nieuwbouw met de woningmarktconjunctuur mee veert. Maar wat gebeurt er met de prijzen als je 100.000 woningen bijbouwt? Daar weten we heel weinig over. Het is vrij onvolledige informatie waar belangrijke beslissingen op genomen worden.”

Beperkt deel van het probleem

Groot pleit daarom voor een verandering in de denkwijze die bij veel betrokkenen heerst. “Volgens mij moet het doel zijn om ervoor zorgen dat het maatschappelijk gewenste niveau van betaalbaarheid van wonen wordt bereikt. Ik hoor iedereen zeggen: we lossen het woningtekort op en dan bedoelt men het woningtekort zoals gemeten door ABF. Maar de doelen op het gebied van betaalbaarheid worden niet expliciet gemaakt, laat staan dat we weten hoeveel woningen er nodig zijn om de gewenste betaalbaarheid te bereiken.”

Als econoom kijkt hij daarbij vooral naar de rol die de prijzen van woningen daarbij spelen. Groot beschrijft in zijn verhaal dat de methode van ABF “geen rekening houdt met het evenwichtskarakter van de woningmarkt en geen modellering van het verband tussen de vraag naar woningen en prijzen kent.”

Onderschatting en overschatting

Dat betekent concreet dat het voor alle betrokkenen in het woningdebat volstrekt onduidelijk is bij welk prijsniveau en welk aanbod mensen besluiten een huis te kopen of te huren. Wat is de invloed van de huren en de huizenprijzen op de keuze om wel of niet het ouderlijk huis te verlaten? Of op de keuze om na een gestrande relatie zijn of haar huisgenoot achter te laten en zelf wat te zoeken? Hoe snel kiezen mensen ervoor om een woning te delen met huisgenoten als wonen duurder wordt? “Om het woningtekort betrouwbaar te kunnen bepalen, zijn dus gegevens nodig over de gevoeligheid van verschillende soorten huishoudens voor prijsveranderingen.”

“De gemiddelde beleidsmedewerker denkt door deze methode: aha, dit is het aantal woningen dat we tekort hebben, dat aantal gaan we bouwen en dan is het tekort opgelost. Het probleem met die gedachte is dat je het principe van vraag en aanbod op de woningmarkt negeert. Als je meer woningen bouwt, dan wordt wonen goedkoper. Maar hoe reageert de vraag van kopers daar dan op? De raming van ABF geeft een slecht beeld van het aantal mensen dat nodig is om wonen weer betaalbaar te maken.”

Ook heeft de methode van ABF volgens Groot “diverse methodologische beperkingen.” Een van die beperkingen is het onderschatten van de vraag door mensen die vanwege de hoge huizenprijzen nog thuis wonen, maar het liefst zo snel mogelijk zouden vertrekken. Tegelijkertijd zorgt het overschatten van het aanbod vanuit leegstaande woningen (die bijvoorbeeld door verbouwingen of renovatie helemaal niet beschikbaar zijn) tot een onderschatting van het woningtekort. Maar ook hier is de conclusie van Groot weer dat het onduidelijk is of door deze tekortkomingen het saldo te hoog of te laag uitvalt.

Geen flauw benul

“Zeg het dan maar Stefan, wat moeten we doen? Heb je een beter werkend alternatief beschikbaar om het woningtekort te meten?” De onderzoekers van ABF waren duidelijk toen zij het gesprek met hem aangingen: vertel vooral hoe het beter moet. Alleen is dat het grote probleem, zegt Groot heel eerlijk. “Er is onvoldoende wetenschappelijke kennis om te kunnen bepalen hoeveel woningen er nodig zijn. Het is heel ingewikkeld en er is geen kant-en-klare oplossing. Het is de taak voor onderzoekers zoals mijzelf om beter zicht te krijgen op wat het verband precies is tussen de prijzen op de woningmarkt en de vraag. De onderzoeken waar wij nu onze kennis over dit onderwerp op baseren, komen deels nog uit de jaren 80 of gaan over de Amerikaanse woningmarkt die totaal anders is.”

Totdat er meer duidelijkheid over dat verband is, hoopt Groot beleidsmakers vooral te inspireren verder te kijken dan alleen de getallen. Want de absolute cijfers, vaak op basis van de methode van ABF, blijven het publieke debat domineren. Zo berekende ABF samen met de beleggers van Capital Value eerder deze maand een onderzoek waaruit blijkt dat het woningtekort de komende jaren oploopt tot 316.000 woningen in 2024. Het zijn juist deze krantenkoppen die Groot aan de kaak wil stellen.

“We moeten het tekort niet als iets binairs zien. Het is niet te weinig of te veel. Het is een continue schaal, waarbij de betaalbaarheid van wonen varieert. Om te kunnen bepalen hoe markthuren en huizenprijzen in Nederland samenhangen met het aantal beschikbare woningen is extra onderzoek nodig. Zolang de betaalbaarheid van woningen slecht blijft, moeten we onszelf niet op de cijfers van het tekort vastpinnen. Het is een pessimistische boodschap, maar we hebben geen flauw benul of jaarlijks 100.000 woningen of 200.000 woningen extra voldoende is.”