5 strategieën om te wonen én werken in de stad

Oprukken en opdrijven

Gido ten Dolle, directeur ruimte en economie gemeente Delft, vindt mengen een cruciaal thema in de Zuidvleugel, waar open ruimte zo schaars is geworden dat concentreren en mengen onvermijdelijk is. Niet voor niets richtte hij met andere gemeenten langs de ‘Oude Lijn’ de Verstedelijkingsalliantie op. Volgens Ten Dolle heeft Nederland een traditie van mengen. Zo legde de Delftse Gistfabriek ook woningen en een groenvoorziening aan. Pas in de twintigste eeuw zijn we in de functionele stad zaken gaan zoneren en scheiden, zoals de campus van de TU Delft. De kennisintensieve productie van nu heeft daarentegen weer veel baat bij nabijheid en interactie, waardoor gemengde herontwikkeling voor de hand ligt.

Twee jaar geleden bleek een vergunningaanvraag voor een distributiecentrum het omslagpunt te zijn voor de Delftse Schieoevers, een industrieel werkmilieu tweemaal zo groot als de binnenstad. Ineens stond de vraag centraal hoe we over 20 jaar produceren en leven, en welke stedelijke mengvormen daarin nodig zijn. Het beoogde distributiecentrum past hier niet in.

Een groot dilemma is hoe je tegenwicht kan bieden tegen het mechanisme van de opgedreven grondprijs – traditioneel lager op een bedrijventerrein dan in een woonwijk. Dit mechanisme is een belangrijke kracht achter de oprukkende woningbouw. Ook de herontwikkeling van de Haagse Binckhorst loopt tegen dit probleem aan. Om dan toch bedrijvigheid te behouden in de stad, is lef en creativiteit nodig. Veel ontwikkelaars zijn goed in woningen en niet in werkmilieus. De meeste bedrijfsverzamelgebouwen, zoals Binck36, komen tot stand door overheidsinvesteringen en met een hoop lokaal mensenwerk, volgens Gert-Joost Peek, lector Gebiedsontwikkeling en Transitiemanagement aan de Hogeschool Rotterdam. Banen realiseren in een gebiedsontwikkeling blijkt helemaal niet zo makkelijk.

Sturen zonder land

Een belangrijke vraag is hoe je als overheid ontwikkelaars zover krijgt dat zij gemengde plannen ontwikkelen en verkopen, terwijl woningbouw bij veel partijen de cash cow is. In de stadsvernieuwingsprojecten van eind twintigste eeuw kon de overheid door grote grondposities en sterke woningcorporaties nog flink aan de knoppen draaien. Nu moet er verleid worden. Bestaande startups in Delft merken dit verschil, want aan de ene kant zijn ze positief over het geschetste gemengde eindbeeld aan de Schieoevers, maar tegelijkertijd zijn ze bang om op de korte termijn hun goedkope vierkante meters te verliezen als de ontwikkeling op gang komt.

Elisabeth Boersma, ontwikkelaar bij BPDi (de tak van BPD voor binnenstedelijke gebiedsontwikkeling), merkt die verschuiving van rollen heel goed. Als professional uit de erfgoed- en sociale hoek had je aanvankelijk minder te zoeken bij een ontwikkelaar, maar nu des te meer. Het opbouwen van een netwerk van stakeholders en het in kaart brengen van waarden en bestaande initiatieven, wordt steeds meer aan de markt overgelaten. De Omgevingsvisie en –wet gaan ook uit van een grotere rol van bewoners en bedrijven. Bedrijven willen vaak schoner worden en er is in een gebiedsontwikkeling steeds meer oog voor andere waarden dan de financiële. Zo kan het gebeuren dat bij de ontwikkeling van het Campinaterrein in Eindhoven het klimaat- en koeleffect een belangrijk element wordt.

Maar hoe wordt het geld verdiend in zo’n complex proces?, vraagt Lodewijk Lacroix (strategisch adviseur bij de Vervoersautoriteit van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag) zich af. Boersma geeft aan dat bij ontwikkelingen van 20-30 jaar de eerste vijf tot tien jaar vooral voor geïnvesteerd wordt, om pas later de lucratieve woningen neer te kunnen zetten.

Bedankt voor de placemaking

Maar hoe realistisch en vrijblijvend is dat commitment in de vastgoedwereld, met dames en heren in gladde pakken? Hoe zorgen we ervoor dat stedelijke herontwikkelingen haalbaar blijven en tegelijkertijd ruimte behouden voor bedrijven? Welk instrumentarium helpt ons daarbij? Anders is het voor de zoveelste keer “bedankt voor de placemaking en tot ziens”. De overheid moet verantwoordelijk zijn voor de grote fysieke en organisatorische raamwerken, vindt stedenbouwkundig adviseur Gert Urhahn. Het gemeentelijk schaalniveau is hiervoor te klein. Boersma stelt ook dat een sterke gezamenlijke koers nodig is, maar dan flexibel en zonder eindbeeld. Zij zorgt ervoor dat haar ontwikkelingsmanagers hierbij continu betrokken worden.

Een grote onzekerheid zit in de toekomst van het werk zelf. Robotisering leidt tot het verdwijnen van werkzaamheden in bijvoorbeeld de Rotterdamse haven, vertelt Willem Sulsters (directeur Gebiedskwaliteit & Vastgoed van de gemeente Rotterdam). Maar in Brabant ontstaat ook juist groei in de maakindustrie, iets wat we in Nederland al lang niet meer hebben gezien. Kijken naar goede voorbeelden en experimenteren met nieuwe typen woon-werkmilieus is de enige manier om erachter te komen wat werkt. De bestaande milieuwetgeving kan hierbij al helpen. Zo zijn de hindercategorieën een goed middel om wonen bij bepaalde gebieden uit te sluiten, en handhaving een middel om gemengde gebieden leefbaar te houden. Toch lijkt een bepaalde mate van gentrification en daarmee uitplaatsing van functies onvermijdelijk.

Strategie

Uit het debat komen een aantal kansrijke ingrediënten naar voren die de broodnodige gemengde milieus van de 21e eeuw een stap dichterbij kunnen brengen, mogelijk gecombineerd in een regionale strategie:

• Zoek de ‘willingness to pay’
  De betalingsbereidheid van vooral kennisintensieve bedrijven kan veel hoger liggen dan gedacht, stelt beleidsonderzoeker Gerlof Rienstra, zeker voor de vierkante meterprijs van een woning, maar dit is nog een blinde vlek bij overheden en ontwikkelaars.
• Ontwikkel een regionaal leidmotief
  Het behouden van bepaalde bedrijfstakken, ook al leveren ze per vierkante meter minder op, kan een breed draagvlak krijgen als deze bedrijven deel uitmaken van een regionaal ecosysteem. Aan de huidige gebruikers, ontwikkelaars en overheden de taak om zo’n regionaal verhaal scherp neer te zetten en uit te bouwen.
• Kijk voorbij wonen en werken
  Welke milieus zijn goed te combineren met natuurontwikkeling, recreatiefunctie of beschikbaarheid van restwarmte? Door breder te kijken, komen we tot interessante mengvormen.
• Analyseer bestaande mengvormen
  Gebruik de data van RUDIFUN (RUimtelijke DIchtheden en FUnctiemenging in Nederland, van het Planbureau voor de Leefomgeving), op niveau van blok en wijk. Wat voor gebouw- en bedrijfstypen bevinden zich daar? 
• Boor eigenaarschap en investerend vermogen aan
  Daag bedrijven uit om met hun eigen plot mede de koers van een gebied te bepalen. En laat ontwikkelaars per woning meebetalen aan de openbare ruimte en voorzieningen.

Cover: Foto’s van Arjan Smits, Vereniging Deltametropool