Wet versterking regie op de volkshuisvesting: goed idee, maar praktisch haalbaar?

Marlon Boeve, hoogleraar Omgevingsrecht aan de Technische Universiteit Delft, noemde de Wet versterking regie op de volkshuisvesting (Wvrv) als een van de belangrijke voorbeelden van voor gebiedsontwikkelaars relevante wetgeving die samen met de invoering van de Omgevingswet wellicht in werking zal treden. En Hugo de Jonge verwacht als verantwoordelijk minister dat de wet veel invloed zal hebben op het vakgebied. “Te lang is gedacht dat de optelsom van lokale beslissingen als vanzelf een oplossing zou bieden voor de woningnood. Met deze wet zorgen we ervoor dat overheden het juiste gereedschap hebben om te sturen op hoeveel, waar en voor wie we bouwen.”

Ondanks de goede intenties

Adviseurs van Stec Groep bekijken in een vorige maand verschenen publicatie of de intentie die De Jonge met de wet heeft de juiste is en hoe uitvoerbaar deze is voor gemeenten en provincies. De maatschappelijke urgentie van de woningnood is nog steeds uitermate groot. Want ondanks dat de woningmarkt lichtjes af lijkt te koelen, doet dat volgens de meest recente editie van de jaarlijkse hittekaart van gebiedsontwikkelaar BPD nog niet veel voor de beschikbaarheid en betaalbaarheid van de koopwoningen. Volgens de kaart is het woningtekort landelijk gegroeid tot bijna 4 procent, ondanks de dalende transacties van bestaande koopwoningen met 15 procent.

Stec Groep noemt de insteek van de nieuwe wet dan ook “volkomen begrijpelijk.” De combinatie van de Wvrv en aanpassing van bestaande wet- en regelgeving moet (lokale) overheden het mandaat en de instrumenten geven om grip te krijgen op “hoeveel, waar en voor wie er wordt gebouwd, dat er sneller gebouwd kan worden en dat kwetsbare mensen met urgentie een woning krijgen.” Maar ondanks die goede intenties betekent de Wvrv niet alleen een regieverschuiving van markt naar overheid, maar ook een forse verschuiving bínnen overheidsland.

Regionale en provinciale afstemming

De wet heeft volgens de adviseurs van Stec op drie vlakken impact. Allereerst zal de regie vooral top-down plaatsvinden omdat de sturings- en ingrijpmogelijkheden voor provincie en Rijk toenemen en de bewegingsvrijheid van gemeenten wordt ingeperkt. Ook verandert de inhoud omdat betaalbaarheid van nog groter belang wordt. “Gemeenten krijgen een instrumentarium aangereikt om betaalbaarheid van de woningvoorraad te reguleren. Gemeenten zijn verplicht om kwetsbare doelgroepen (evenredig) te verdelen en urgenten met voorrang te huisvesten.”

In de derde plaats verwacht Stec dat de impact op de regie en de inhoud er ook voor zal zorgen dat de uitvoering verandert. De regie en besluitvorming worden veel meer in een top-down structuur gegoten, terwijl de meeste uitvoeringsopgaven en -taken nog steeds bij gemeenten liggen. De Wvrv zorgt er in potentie juist voor dat dit pakket aan opgaven en taken alleen maar nog meer groeit. “Er komt een enorme werklast te liggen bij gemeenten. Gemeenteambtenaren zuchten nu al onder een enorme werkdruk dus het is maar de vraag in hoeverre deze nieuwe (extra) taken kunnen worden volbracht. Zo is monitoring van het functioneren van volkshuisvesting verplicht voor gemeenten, net als het opstellen van een huisvestingsverordening met urgentieregeling en kaders voor lokale prestatieafspraken.”

Een haast onneembare horde

Ondanks de goede intenties en de noodzaak roept het wetsvoorstel ook vragen op bij de adviseurs van Stec over de praktische uitvoering. Zo is het nog onduidelijk welke instrumenten, handvatten en kaders gemeenten precies tot hun beschikking hebben en hoe ze dit instrumentarium precies kunnen inzetten. “Hulp(middelen) worden vanuit het Rijk en provincie toegezegd, maar duidelijkheid hierover ontbreekt. Handreikingen, afwegingskaders en vooral kaders voor programma’s en verordeningen zouden al helpen. De impact en uitvoerbaarheid van het instrumentarium kan dan beter worden ingeschat.”

De onderzoekers wijzen op het ontbreken van duidelijke definities. Zo is niet helder wat het begrip schaarste precies betekent en is het begrip landelijk gemiddelde niet afgebakend, terwijl volgens de wet “het verschil tussen het landelijk en gemeentelijk gemiddelde de mate van schaarste in sociale huur binnen een gemeente bepaalt.”

Daarnaast ontbreekt een duidelijke onderbouwing of verantwoording voor de doelgroepen die in aanmerking komen voor een urgentieverordening. Verder is het volgens Stec ook nog onduidelijk wat er gebeurt met de bestaande voorraad omdat de wet zich voornamelijk focust op nieuwbouw. “Het is een gemiste kans om betaalbaarheid in de bestaande voorraad te ‘vergeten’. Vooral omdat een deel van het instrumentarium dat de Wvrv biedt óók toepasbaar is op de bestaande voorraad.”

Deze vragen zorgen ervoor dat de conclusie van de publicatie redelijk somber is. De opgaven, definities en kaders zijn niet helder en keuzes zijn in de wet nog onvoldoende onderbouwd. “Hulp(middelen) worden vanuit het Rijk en provincie toegezegd, maar duidelijkheid hierover ontbreekt. Tel daar de onduidelijkheid rondom definities, regels en (wettelijke) vereisten nog eens bij op. Een haast onneembare horde gloort aan de horizon. Zorg daarom voor meer duidelijkheid, concreetheid en een heldere onderbouwing van keuzes, zodat – de goede bedoeling van – de Wvrv ook daadwerkelijk praktisch uitvoerbaar is.”