Wie durft anticyclisch te investeren in gebiedsontwikkeling?

Diverse onderzoekers onderstrepen dat anticyclisch investeren lonend kan zijn. Een onderzoek van EY en de Rotterdam School of Management uit 2015 toont aan dat bedrijven een structureel hogere winst behalen, als zij in een onrustige markt juist meer innoveren en risico nemen, en in een stabiele markt de rust bewaren.

Schommelingen
Een gebiedsontwikkelopgave gaat al snel over 5 tot 10 jaar voorbereiding, terwijl ook de afzet in meerdere jaren plaatsvindt. Zo’n opgave maakt dus zowel een hoog- als laagconjunctuur mee. Ondanks die kennis vooraf, raken gebiedsontwikkelingen bij het omslaan van de markt vaak compleet gefrustreerd. In slechte tijden moet enorm worden afgeboekt en getemporiseerd, terwijl in goede tijden kansen niet worden benut door te langdradige voorbereidingen en procedures.

 Het zit blijkbaar niet in het systeem om een gebiedsontwikkeling te wapenen voor economische schommelingen, ook al weten we dat ze komen. Terwijl de opgave juist gebruik zou moeten maken van die schommelingen. In mindere tijden ligt dan het accent op investeren in algemene voorzieningen en sociale woningen, waarbij je gebruikmaakt van de gunstige inkoopvoorwaarden. In goede tijden pak je juist de marktkansen.

 Dat is echter makkelijker gezegd dan gedaan. Jaren voordat de trend optreedt, moet er ingezet worden op de juiste strategie. En dat vraagt een structureel andere benadering.

Niet serieus nemen
Het is hierbij opmerkelijk dat een risicovolle en marktafhankelijke tak van sport als gebiedsontwikkeling, in de businesscase nog steeds wordt benaderd als een overheidsactiviteit, óók als marktpartijen een rol hebben in gebiedsontwikkeling, zoals bij de publiek-private samenwerkingen die de laatste decennia veelvuldig zijn toegepast. De kosten en opbrengsten worden ingeschat en contant gemaakt tegen een gunstige (geborgde) financieringsrente, zonder rekening te houden met een rendement voor de participerende partijen. Dat betekent 0 marge, maar wel risico´s.

 Geen weldenkende ondernemer investeert hierin, zeker gezien het risicoprofiel van een gebiedsontwikkeling. Natuurlijk heeft de investering voor de overheid een maatschappelijk doel. En marktpartijen verwerven door hun participatie in de gebiedsontwikkeling een positie voor de vastgoedontwikkeling. Maar de risicovolle investeringen die moeten worden gepleegd voor de gebiedsontwikkeling, worden hiermee echter niet serieus genoeg genomen. De gebiedsontwikkeling moet worden beschouwd als een onderneming op zich, en niet puur als een middel om andere doelen te bereiken.

Financiële armslag
Laten we daarom proberen gebiedsontwikkeling bedrijfseconomisch te benaderen. Hierbij hoort een rendement op de investeringen, dat een relatie heeft met de risico´s over de gehele looptijd: hoe meer risico, hoe meer rendement. Ook moet de financieringsstructuur van het project voldoende robuust en marktconform zijn, met een gezond eigen vermogen en beschikbaar kapitaal om te kunnen investeren. De bank zou het project (zonder overheidsgaranties) kritisch moeten toetsen, waarbij het risicoprofiel van de investeringen de voorwaarden mede bepaalt.

 Zo’n robuuste basis geeft ruimte om via een langetermijnvisie ook in minder goede tijden te blijven investeren, zodat de vruchten geplukt kunnen worden als de markt goed is. Natuurlijk worden op gemeenteniveau vaak risicoanalyses gemaakt met boekhoudkundige voorzieningen, maar dat is wat anders dan financiële armslag om te kunnen ondernemen in een gebiedsontwikkeling. Deze voorzieningen zijn namelijk niet gericht op investeren in kansen, maar op het achteraf opvangen van afwijkingen in de aannames.

Wie durft?
Ondernemerschap in gebiedsontwikkeling vraagt al met al om een andere attitude van betrokken partijen. Gebiedsontwikkeling is complex, dus soms moeten besluiten genomen worden die van tevoren niet helemaal dicht te timmeren zijn. Hiervoor moeten we loskomen van overheidsdenken (zoals te veel laten leiden door de behoefte aan verantwoording), hoe moeilijk dat ook is.

 Samenwerking met marktpartijen kan hierbij helpen. Want door gebiedsontwikkeling te benaderen als een onderneming, wordt de samenwerking tussen overheid en markt makkelijker. Marktpartijen kunnen dan tegen dezelfde voorwaarden als de overheid instappen. De keuze wie welke rol pakt, wordt dan meer gebaseerd op toegevoegde waarde, en minder op bestaande structuren. De vraag is alleen: wie durft?

Cover: "stock exchange" (CC BY 2.0) by rednuht