Interview BPD Gebiedsontwikkeling heeft de grondpositie, de gemeente ’s-Hertogenbosch ziet kansen voor verstedelijking, het waterschap denkt aan waterberging. Hoe kunnen die verschillende ambities bij elkaar worden gebracht? BPD-Ontwikkelingsmanager Georgeanne de Leuw - van Liebergen en landschapsarchitect Paul van Beek gingen samen op zoektocht. Landschappelijk ontwikkelen nieuwe stijl, wat en wie komt daarbij kijken?
Het vraagstuk is niet-alledaags. BPD heeft ten oosten van ’s-Hertogenbosch al langere tijd een grote grondpositie van circa 16 hectare in handen. De plek is lastig te plaatsen: geen stad, geen dorp. En bovendien geen helder overheidskader. Ze schakelde Paul van Beek die al langer bekend is bij BPD en onder meer heeft meegewerkt aan Haverleij en Brandevoort.
Hij zoomde uit en bracht de kenmerken en de geschiedenis van het gebied in kaart. Zijn conclusie: een knooppunt van interessante vraagstukken, die mogelijk in samenhang kunnen worden aangepakt. Een oerbeekdal waar zeven watersystemen bij elkaar komen en waar door de verschillende overheden heel verschillend tegenaan wordt gekeken.
Van een eenduidige visie op de toekomst van het gebied was geen sprake
De gemeente zet in op verstedelijking, het waterschap kiest voor waterberging, in relatie tot de waterveiligheid van Den Bosch. Kan een onorthodoxe gebiedstransformatie hier de oplossing betekenen? Oftewel: het gebied verlagen, water opvangen en vasthouden in het droogste deel van Nederland en selectief woningbouw toevoegen om de operatie mogelijk te maken?
Hoe zijn jullie met deze potentiële gebiedstransformatie te werk gegaan?
De Leuw – van Liebergen: “We zetten hier in op landschappelijke ontwikkeling van het gebied, waarbij water en ecologie leidend zijn. Het wonen is daarbij de financiële drager van de gebiedsontwikkeling – maar vormt niet hét uitgangspunt. Dat is ook waarom dit proces soms moeizaam verloopt, want we zijn gewend om vanuit het wonen te beginnen. We pakken het nu andersom aan.”
‘van Liebergen en van Beek’ door Georgeanne de Leuw en Paul van Beek (bron: BPD en Paul van Beek Landschappen)
Van Beek: “In de directe nabijheid bevindt zich onder meer een oud landgoed. Het was reden voor ons om in de analyse eerst de grotere verbanden in beeld te brengen en ook te onderzoeken hoe er vanuit de overheid tegen het gebied wordt aangekeken. De eerlijkheid gebiedt te zeggen dat Georgeanne en ik er aanvankelijk geen touw aan vast konden knopen. Het gebied bestaat uit 16 hectare zand, ligt 3,5 meter boven NAP, is helemaal plat, talloze keren omgeploegd en bemest, blijkt een enorm stikstofrijke plek te zijn waar alleen nog maar maïs geteeld wordt. En een eenduidige visie op de toekomst van het gebied was geen sprake.”
“De structuurvisie van Den Bosch bleek heel ambitieus met een visioen voor een stad in het bos, precies op de plek van de grondpositie van BPD. De provincie daarentegen heeft op de hele zuidflank van de stad het label ‘verstedelijken, mits’ geplakt. Rood mag dus wel, mits er aandacht is voor groen en blauw. Toen keken we verder en vonden een tekening van het waterschap, waarin de helft van het gebied ineens blauw was ingetekend. We concludeerden samen: het waterschap is het meest ver, zij hebben het gebied al voor de helft ingekleurd als waterbergingsgebied. Maar om dat blauw te realiseren, hebben zij wel geld nodig – ergo: een vorm van verstedelijking.”
We konden de verstedelijkingsopgave richten door ons te richten tegen verdroging en tegen incidentele vernatting
De Leuw – van Liebergen: “We vroegen ons af: waar komt die wateropgave vandaan? Paul heeft dat nader onderzocht en toen bleek dat hier maar liefst zeven watersystemen bij elkaar kwamen, in een oerbeekdal. Een heel interessante omgeving maar waar we op dit moment helemaal niets mee doen, behalve dan het agrarisch pachtgebruik.”
Daar lag dus de opening voor een mogelijke samenhangende aanpak?
Van Beek: “Er ontstond een ouderwetse ingenieursvraag. Hoe kunnen we die zeven systemen zo goed mogelijk aanpakken, om er uiteindelijk mee te voorkomen dat Den Bosch overstroomt – als laagste punt in de hele regio. Het waterschap heeft een enorme ambitie om dat goed op te lossen. Ze hebben daarom de bestemming water op die topografische kaart bij Rosmalen geplakt. Wij kwamen erachter dat het hier niet zozeer om ‘groen voor rood’ ging zoals destijds bij Haverleij maar eerder om blauw op de voorgrond. Dan is die super waterpas-vlakte van BPD eigenlijk een fantastisch uitgangspunt. Om een overstromingsgebied te maken waar het water langer kan verblijven na een intense regenbui en waar we 8 à 9 hectare water kunnen laten inzijgen. Werken tegen de verdroging, tegen de incidentele vernatting. Daarmee konden we de verstedelijkingsopgave richten.”
De Leuw – van Liebergen: “Inmiddels heeft het ministerie van IenW aangegeven dat water en bodem sturend worden en dat is inmiddels verwerkt in het beleid van de provincie, met 33 structurerende keuzes. Dan weet je als gebiedsontwikkelaar: dit wordt de nieuwe manier van werken. Maar wat betekent het concreet? Er zijn daarvan nog geen voorbeelden gerealiseerd. Juist omdat hier nog niet alles vastligt, kwamen wij tot de conclusie: hier ligt de experimentruimte. Om met elkaar van te leren en onze kennis weer verder te stretchen. Een soort openluchtsysteem van hoe watersystemen werken.”
Van Beek: “Het is goed dat BPD dit probeert. Bij Haverleij was het destijds ook baanbrekend – landschapsontwikkeling mogelijk maken in de vorm van een stadsregionaal uitloopgebied, met slechts 1.000 woningen – en ook bij Brandevoort kregen we als ontwerpers de ruimte om vrij te denken. BPD creëert het laboratorium, geeft de programmatische bandbreedtes aan en daarbinnen kunnen we aan de slag.”
Vervolgens zijn jullie op pad gegaan, langs de mogelijke betrokken partijen om hun belangstelling te peilen. Wat was de reactie?
De Leuw – van Liebergen: “Doordat we niet langs de gebaande paden optrekken, kost het de nodige tijd. We gooien het proces fundamenteel om. We zijn bijvoorbeeld bij de gemeente geweest, maar de vraag is: spreek je dan met de afdeling woningbouw of met klimaat, natuur en landschapsontwikkeling? Wat en wie is hier het leidend voorwerp? Wat willen we bereiken? In onze visie doen we hier aan landschapsontwikkeling en daarna is de vraag: hoeveel wonen is daarvoor nodig? Waarbij we het denken in categorieën en het aanvinken daarvan moeten loslaten. Uiteindelijk hebben we in dit land te veel ruimteclaims per vierkante meter dus je zult naar oplossingen toe moeten waarin je de zaken samenbrengt.”
Van Beek: “Bij het waterschap Aa en Maas was aanvankelijk de reactie: waar blauw is getekend, kan geen rood worden gerealiseerd. Waarop wij zeiden: als we nu een beter idee hebben en het héle gebied blauw maken en daarbinnen het rood? Een deel van de mensen was daarover enthousiast maar een ander deel raakte in verwarring. Daarom moeten we dat laboratorium ook goed neerzetten.”
Als we water en ecologie echt leidend willen laten zijn dan moeten we op zoek naar nieuwe arrangementen
De Leuw – van Liebergen: “Dat is ook waar we nu staan. We hebben tegen de gemeente gezegd: wij komen met een procesaanpak hoe we het experiment willen aangaan. De provincie is in ieder geval heel enthousiast. Van de gemeente vragen we alleen wel commitment, dat we ergens naar toe aan het werken zijn. In het laboratorium gaan we een aantal scenario’s uitdenken die sowieso allemaal een bijdrage op het watervraagstuk moeten leveren. Maar we willen dat nadrukkelijk samen met de gemeente en waterschap doen. Daar gaan nu de gesprekken over: wat willen we er met elkaar uit halen? Waar staan zij voor open? Daar zit natuurlijk wel het spanningsveld. Uiteindelijk moeten er voor een haalbare businesscase wel woningen worden gerealiseerd, maar hoeveel dat er zijn: dat hangt ervan af wat je hier wilt bereiken. En ook: hoe ver reikt onze oplossing? Kunnen we met dit gebied de wateropgave voor heel Den Bosch oplossen? Zijn er andere aangrenzende gebieden die meeprofiteren van de wateroplossing die we hier creëren? Daar heb ik nog geen antwoord op.”
Van Beek: “Waarbij ook heel duidelijk is dat de huidige situatie niet kan voortbestaan. Deze vlakte ligt op 3,40 meter, dat is veel te hoog. Maar wie gaat dat omlaag brengen? Op die schaal? Dit speelt op de droge zandgronden en daarin kan het experiment zeker ook voorbeeldig zijn voor de rest van Brabant. Mijn hoop is erop gevestigd dat er bij het waterschap ook het geloof ontstaat dat we een nieuwe benadering kunnen ontwikkelen. Daarmee kunnen we vervolgens ook terug naar de gemeente en zeggen: het kantelpunt is bereikt en we kunnen met b. en w. in gesprek.”
De Leuw – van Liebergen: “Als we water en ecologie echt leidend willen laten zijn dan moeten we op zoek naar nieuwe arrangementen, ook financieel. Iedereen – zowel publieke als private partijen – heeft veel behoefte aan praktijkervaringen. Over hoe we samenwerken, over hoe je de balans tussen rood, groen en blauw vindt en hoe je dit financieel mogelijk maakt. Daar kan deze casus mee helpen.”
Cover: ‘De Grote Wetering’ (bron: Paul van Beek)
Door Kees de Graaf
Eindredacteur Gebiedsontwikkeling.nu
