Nieuws Daniël Ruyg en Maurice Houben koesteren hun opdrachtgevers. Op maat gesneden en duurzame samenwerkingen zijn de kenmerken van de nieuwe vastgoedmarkt, aldus de jonge ondernemers van MAD Zorgvastgoed. Dat vraagt om uitgekiend relatiebeheer én kennis van de gebruiker. “Direct aan tafel met de eindgebruiker is het credo!”
Nieuwe ondernemers: Daniël Ruyg en Maurice Houben van MAD Zorgvastgoed
De vrijheid én de verantwoordelijkheid die daarbij horen, noemt Daniël Ruyg de belangrijkste motiverende redenen om voor het ondernemerschap te kiezen. MAD Zorgvastgoed, een bedrijf van Ruyg en zakenpartner Maurice Houben is nu bijna twee jaar onderweg. Ruyg en Houben zijn ingestapt in een economisch dal, een betere optie dan starten in een florerende markt, menen ze. “Je kunt low profile beginnen, en de markt kan alleen maar omhoog gaan.” En natuurlijk, het is een markt in beweging, waarin je actief op zoek kunt en moet gaan naar kansen. “Vijf jaar geleden hoefde je alleen maar naast de telefoon te zitten wachten. Daar ga je naar leven.” Zo’n houding spoorde niet met de drive van deze jonge ondernemers, die beiden een bouwkundige opleiding hebben. Ze leerden elkaar elf jaar geleden kennen in de advieswereld rondom het zorgvastgoed en zijn samen ‘het avontuur’ aangegaan. “Onze samenwerking is gebaseerd op een gedeelde visie op ondernemerschap, marktbenadering en het onderling vertrouwen.”
Elevator pitch
Gevraagd naar het onderscheidend concept van MAD antwoorden ze dat dat er niet is en ook niet hoeft te zijn voor hen. “We doen hetzelfde als de grotere bureaus. Alleen, wij zijn er simpelweg beter in dan zij. Uiteindelijk komt het allemaal neer op mensenwerk. Je ziet nu dan ook dat steeds meer organisaties geen zaken meer willen doen met bedrijven. Ze kiezen voor mensen, niet voor een bedrijf. Organisaties kiezen ons omdat ze met mij of met Maurice willen werken. Het gaat om het vertrouwen dat je opbouwt. Wij gaan dan ook voor een goede, duurzame relatie met onze opdrachtgevers. Daarom zeggen we: we hebben geen elevator pitch. We nemen gewoon de trap. Wij opereren niet in een korte, snelle markt.” De zorg is een niche binnen de ‘snelle’ vastgoedmarkt, waar het draait om langetermijnsamenwerkingen met zorgorganisaties. De zorg is een markt waar je de mensen moet kennen op het niveau van de raad van bestuur van de organisatie, zegt Ruyg. “Het is een markt waarin je relaties moet hebben om überhaupt aan tafel te komen. Relatiebeheer is voor ons dus heel belangrijk. Wij benaderen onze contacten dan ook heel actief. Niet alleen in de zin van acquisitie, maar eerder: bijhouden waar mensen zitten, even bellen om bij te praten.”
Klein bureau
De corebusiness van MAD bestaat uit vastgoedadvies en bouwmanagement. Ruyg legt uit waar de naam vandaan komt: de M staat voor management, de A voor advisory en de D voor development. “Eigenlijk is dat laatste meer herontwikkeling, want dat is de behoefte van nu.” MAD begeleidt zorgorganisaties vanaf de initiatieffase tot de ingebruikneming van het gebouw en alle fasen daar tussenin. Daarnaast adviseren Ruyg en Houben zorgorganisaties over het strategisch omgaan met hun vastgoed, bijvoorbeeld of er het beste kan worden afgestoten, of juist herontwikkeld. Of dat er juist helemaal geen actie moet worden ondernomen. Ruyg: “Dat is het voordeel van ons als klein bureau. Wij kunnen gewoon zeggen ‘doe maar even vijf jaar niks’. Grote bedrijven hebben een groter commercieel belang bij een vervolgopdracht.” De zorgmarkt is een van de weinige echt interessante markten de komende jaren, vindt Ruyg. De herontwikkeling van leegstaand vastgoed tot een zorgfunctie is een grote uitdaging. Een ambitie van MAD is om zelf te beleggen in zorgvastgoed. “We willen op financieel gebied groeien om daarbij niet alleen afhankelijk te zijn van externe financiering.”
Zorgfondsen
Een hobbel in de markt zien Ruyg en Houben in de rol van gemeenten. Plannen verdwijnen in de la en de gronden die gemeenten hebben aangekocht, liggen vervolgens braak. “Liever houden ze de grond in de boeken tegen een fictieve waarde dan een nieuwe ontwikkeling toe te staan. Dat resulteert in braakliggende gebieden in de stad.” Het advies van MAD is om vooral de kaarten op tafel te leggen en gezamenlijk op zoek te gaan naar oplossingen. “Bij veel gemeenten is dit probleem absoluut niet bespreekbaar. Dat vertraagt enorm.” Een ander probleem is de financierbaarheid van projecten. Door verandering in de regelgeving zullen zorgorganisaties in de toekomst zelf de broek moeten ophouden. Daarmee zijn ze voor financiers een extra risicofactor geworden. Ruyg windt zich op over de situatie. “Banken zijn gesteund met geld van ons allemaal. De overheid heeft een heel lastig moment gekozen om zich verder terug te trekken uit de zorg. De banken maken daar nu gebruik van met dure financiering, waar de burgers vervolgens via de AWBZ weer de rekening voor gepresenteerd krijgen.” MAD is dan ook op zoek naar alternatieve financiers, bijvoorbeeld institutionele beleggers. “Landelijk zien we vermogensbeheerders zorgfondsen oprichten.”
Zie voor de volledige publicatie:
Cover: ‘Rotterdam’
Door Anne Luijten
Voormalig hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu
