Wijnhaven Rotterdam

Herontwikkeling op basis van een dynamisch transformatiemodel

Verlevendiging van een monofunctioneel kantorengebied

Eind jaren tachtig van de vorige eeuw wekte het Wijnhaveneiland vanwege de strategische locatie de interesse van projectontwikkelaars. Toen deze enkele ingrijpende plannen voor het gebied lanceerden, besloot de gemeente in reactie daarop om zelf een actieve rol aan te nemen. De gemeente gaf vervolgens opdracht aan Kees Christiaanse (KCAP Architects&Planners) om een masterplan voor het gebied te ontwikkelen. Doel van dit plan was de revitalisatie van het Wijnhaveneiland, dat destijds een monofunctioneel, verouderd kantorengebied was. De kantoren uit de jaren vijftig en zestig waren weinig flexibel en kenden een gebrek aan parkeervoorzieningen, waardoor auto’s het straatbeeld domineerden. Daarbij waren er nauwelijks publieke functies aanwezig in de plinten van de bebouwing, zodat het gebied weinig levendig was. Door de concurrentie van elders gebouwde kantoren, die wel voldoende parkeervoorzieningen hadden, verloren de kantoren op het Wijnhaveneiland aan marktconformiteit. De huren daalden, het achterstallige onderhoud en de leegstand namen toe en er werden weinig representatieve huurders aangetrokken. Doordat veel kantoren nog een hoge boekwaarde hadden, en er bovendien sprake was van een versnipperde eigendomssituatie in het gebied, was grootschalige herontwikkeling geen haalbare optie. Om het gebied te verlevendigen, ontwikkelde Christiaanse een strategie gericht op het toevoegen van woningen in hoogbouw, het activeren van de plint en het opnemen van parkeervoorzieningen. Het toevoegen van woningen sloot aan bij het beleid van de gemeente om de woonfunctie in de Rotterdamse binnenstad te versterken. Door de ligging tussen het stadscentrum en de Maas, en omgeven door water, bood de locatie potentie voor hoogstedelijke verdichting met een mooi uitzicht. Anderzijds was een grote verdichting ook noodzakelijk om de herontwikkeling financieel renderend te krijgen. De prijs voor woningen lag destijds namelijk veel lager lag dan die van kantoren. Daarnaast maakt de toevoeging van bouwvolume het mogelijk om kosten voor parkeervoorzieningen, grond en onderhoud van de bestaande bouw terug te verdienen. Vanwege de belasting die het toevoegen van hoogbouw op het bestaande bebouwde gebied legt, kon de hoogbouw alleen gefaseerd worden toegevoegd.

Dynamisch transformatiemodel

Om de gefaseerde toevoeging van nieuwbouw te reguleren, stelde KCAP geen stedenbouwkundig plan op, maar een dynamisch transformatiemodel. Het eindbeeld staat bij deze strategie niet vast. Het model gaat uit van het principe dat een eigenaar op zijn kavel een maximaal bouwvolume kan realiseren, binnen regels die de stedenbouwkundige kwaliteit waarborgen. De regels zorgen voor een evenwicht tussen oude en nieuwe bebouwing, uitzicht en voldoende daglichttoetreding. Daarmee lijkt het concept op de Manhattan zoning-law, en kan een verdichting ontstaan zoals in Greenwich Village en SoHo in New York. KCAP toetste de mogelijke uitwerking van de ontwerpregels, door scenariostudies te doen naar bijvoorbeeld het minimale en maximale bouwoppervlak en aantal torens en de minimale en maximale plint die ontwikkeld kan worden. Binnen deze regels bestaat een vrijheid in bijvoorbeeld de architectonische uitwerking van de torens, wat een gevarieerd beeld oplevert. De bestaande stedenbouwkundige structuur van gesloten bouwblokken wordt gehandhaafd. De bouwhoogte van de plintbebouwing wordt begrensd door middel van het bestemmingsplan. Voor de randbebouwing geldt een maximale hoogte van twintig meter, langs de dwarsstraten is die twaalf meter. Parkeren dient opgelost te worden in het binnenterrein, met een maximum van drie bouwlagen. Er wordt gestreefd naar een activering van de plint, door deze te bestemmen voor entrees en stedelijke voorzieningen. Het basisprincipe voor de hoogbouw is dat per vierkante meter grondbezit maximaal 22 kubieke meter bouwvolume mag worden ontwikkeld, met een maximum van 50.000 vierkante meter. De maximale oppervlakte van de toren is 580 vierkante meter. Deze ‘slankheidsregel’ resulteert erin, dat hoe hoger men wil bouwen, hoe slanker de toren moet zijn. Dit komt de bezonning en daglichttoetreding op het straatniveau ten goede. Er werd bewust gekozen om niet te concurreren met de gemeentelijke hoogbouwzone. Er werd echter geen maximale hoogte vastgesteld, maar vanwege de slankheidsregel, zijn zeer hoge of stompe torens niet economisch efficiënt. Om de gewenste verdichting te realiseren, moet per verworven grondoppervlak van maximaal 2000 vierkante meter een toren worden gerealiseerd. Wanneer meer grond wordt verworven, moeten dus meerdere torens worden gebouwd. Naast de slankheidsregels, is er een formule voor de maximale diagonaal die voorkomt dat er langwerpige bouwblokken komen, die het zicht en de daglichttoetreding belemmeren (maximale diagonaal: ? oppervlakte x 1.45). Verder mag een toren de overige bebouwing niet te zeer overschaduwen, en moeten alle torens uitzicht bieden op de Maas, door een maximaal aantal raampartijen. Het gevolg van deze strategie, is dat de eerste ontwikkelaar de meeste ontwerpvrijheid heeft. Deze heeft namelijk de eerste locatiekeuze, en hoeft geen rekening te houden met de plaatsing ten opzichte van andere torens. Dit zorgt voor een stimulans om snel te ontwikkelen.

Succesvol experiment

De strategie is aangeslagen: inmiddels zijn vijf slanke torens verrezen op het Wijnhaveneiland, en twee hoogbouwprojecten zijn in ontwikkeling . De bebouwing op de kop van het eiland, De Red Apple, werd door KCAP zelf ontworpen en vormt het boegbeeld van het eiland. Ook de herinrichting van de openbare ruimte door de gemeente is voltooid . Doordat in de nieuwbouw parkeervoorzieningen zijn opgenomen, was het mogelijk om parkeerplaatsen langs de kades te vervangen door wandelpromenades. En omdat langs de binnenstraten alleen enkelzijdig parkeren is toegestaan, is ook de kwaliteit hiervan verbeterd. De toevoeging van het woonprogramma zorgt voor een vergroting van het draagvlak voor de voorzieningen in het gebied. Zo zijn in de Red Apple winkelruimte en horeca opgenomen, en wordt ernaast een hotel ontwikkeld.

Bronnen:

Groenendijk, P. (2009). The Red Apple and Wijnhaven Island. Rotterdam: Uitgeverij 010
Lehnerer, A. (2010). Grand Urban Rules. Rotterdam: Uitgeverij 010
Zandbelt&vandenBerg (2008). Hoogbouw. Een studie naar Nederlandse hoogbouwcultuur. Rotterdam: Stichting Hoogbouw