Windhandel met versnipperd eigendom? Zo lossen we dit maatschappelijke probleem op

In hun artikel op Gebiedsontwikkeling.nu duiden Matthieu Zuidema, Hans Wisman en Sander van der Veen van het Kadaster de ongewenste maatschappelijke gevolgen van het ‘kavelknippen’. “Meer dan de helft van alle gemeenten heeft er inmiddels in meer of mindere mate mee te maken. Minstens 7.000 particulieren zijn er met eigen geld ingestapt. Het gebeurt op ruim 700 locaties in Nederland,” schrijven zij.

Puur om de winst

Het gaat daarbij om zuiver speculatieve handel met grond. Oftewel pure windhandel, omdat die alleen wordt gedreven door de verkopers met het oog op winst – en dat ten koste van misleide kopers. Of er zicht is op de gewenste waardestijging van de grond doordat er woningen gebouwd gaan worden – de grond is meer waard als die voor woningbouw wordt gebruikt dan als agrarische grond – is vaak helemaal niet duidelijk.

Ongewenste gevolgen zijn onder meer het oplichten van kopers, het door oplichting verdienen van geld door de verkopers, de vervuiling van het Kadaster (doordat meer dan 50 procent van de transacties niet gepaard gaat met het uitmeten van de verkochte perceeltjes waardoor de grond onverkoopbaar wordt) en het zo in de dode hand komen van de grond.

Tot voor kort was de maatschappelijke en juridische communis opinio dat er bij deze praktijken weliswaar sprake was van suggestieve verkoopmethodes, maar dat het verkopen van opgeknipte perceeltjes en winst maken is toegestaan. Ergo: de kopers hadden maar beter op moeten letten. Inmiddels is de beoordeling van dit probleem veranderd, er wordt nu van uitgegaan dat kopers de dupe zijn van oneerlijke handelspraktijken en dat zij daartegen door de maatschappij moeten worden beschermd. Dit blijkt uit recente jurisprudentie, waarbij de rechterlijke macht inmiddels uitgaat van oneerlijke handelspraktijken. Zo is voor het eerst een levering ‘teruggedraaid’ door de Rechtbank Noord-Holland.

Slecht voor BV Nederland

In breder verband wordt het probleem ook in relatie gebracht met gebiedsontwikkeling en de blokkade daarvan. Er wordt gevreesd dat er bij de planvorming om opgeknipte kavels heen wordt gewerkt. Ook kan een eventuele verwerving van een plangebied door de ontstane complexe, versnipperde eigendomssituaties heel ingewikkeld en duur worden. Dat komt het maatschappelijke belang – in een land waar het al heel moeilijk is om ruimtelijke puzzels te leggen – niet ten goede.

Om inzicht te krijgen in de omvang van het sinds 2020 onderkende maatschappelijk probleem is in opdracht van het Ministerie van BZK een onderzoek uitgevoerd door het Kadaster. Dat heeft geleid tot het op 30 mei 2024 door het Kadaster gepubliceerde onderzoek ‘Beleggingspercelen in Nederland, Een verkenning naar de omvang en impact van het fenomeen’, waar Zuidema, Wisman en Van der Veen zich in het eerder genoemde artikel op Gebiedsontwikkeling.nu op baseren.

Het doel van het onderzoek was: “om meer grip te krijgen op de omvang van het fenomeen beleggingspercelen, meer te weten over de ontwikkeling van de handel in deze percelen door de tijd heen, de spreiding over Nederland en de vraag of en zo ja, in welke mate deze percelen mogelijk tot de ontwikkeling van woningen en bedrijvigheid kunnen komen, of ruimtelijke processen juist belemmeren. De inzichten vormen mede de bouwstenen om te kunnen besluiten over eventuele (beleids-)maatregelen.”

Er wordt niet gebouwd

Wat betekent dit nu voor gebiedsontwikkeling? Wij noemen drie conclusies. De eerste heeft betrekking op de gezamenlijke oppervlakte van geknipte kavels. Deze bedraagt 2.000 hectare, verspreid door heel Nederland. In 178 gemeenten van de totaal 342 gemeenten in 2023 zijn een of meer versnipperde locaties aanwezig. Gemeenten die er uitspringen zijn Amsterdam (Noord), Terneuzen en Almere. Op één locatie in deze laatste gemeente delen inmiddels meer dan 1.200 beleggers het eigendom van een voormalig landbouwperceel van voorheen 30 hectare.

Dan over de locatie: de meeste percelen liggen net buiten de bebouwde kom (binnen een afstand van 250 meter). Meer dan 30 procent ligt ver buiten mogelijke bouwlocaties en de bebouwde kom. Er zijn geen plannen om op die plekken te bouwen. Sinds 2009 is op geen enkel beleggingsperceel een woning of bedrijf gebouwd.

Ten derde is niet uit te sluiten dat beleggingslocaties vanwege de complexiteit worden vermeden bij ruimtelijke ontwikkeling. Mogelijk dat er daardoor slechts een handvol referenties bestaat (zes van de 700 in de Scheg in Amstelveen, locaties in Hoevelaken en Weesp) voor locaties waar beleggingspercelen weer zijn verkocht. Als er inderdaad sprake is van het vermijden van beleggingspercelen voor gebiedsontwikkeling, dan heeft speculatieve grondhandel direct invloed op de efficiënte inrichting van Nederland.

Einde aan de windhandel

Tot zover de conclusies, maar welke mogelijkheden zijn er nu om een einde te maken aan deze windhandel? Meerdere politieke partijen hebben al enkele jaren geleden aangegeven dat er een einde gemaakt moet worden aan de windhandel in grond. Vooralsnog is daar geen gevolg aan gegeven. Daar kunnen we op korte termijn dus niet al te veel van verwachten.

Hoewel de gang naar de rechter door gedupeerde kopers sinds deze zomer een haalbare zaak is (maar altijd met de vraag of de verkoper verhaal biedt), is het van maatschappelijk belang dat de windhandel wordt beëindigd. Consumentenbescherming van potentiële kopers is daarvoor de snelste weg denken wij. Dat is mogelijk wanneer de Autoriteit Financiële Markten (AFM), het Notariaat en het Kadaster hun verantwoordelijkheid nemen bij het beschermen van de consument.

De AFM kan dat doen door het opleggen van een vergunningsplicht. De AFM stelt dat dat niet kan, omdat in de akte staat dat de eigenaar zelf gaat beheren er daardoor geen sprake is van een beleggingsobject in de zin van de Wet Financieel toezicht. Naar onze mening ten onrechte: er is in afwijking van de leveringsakte feitelijk geen sprake van beheer door kopers. De gekochte stukjes grond zijn niet individueel kenbaar en te beheren en worden meestal beboerd door agrariërs die afspraken maken met aan de verkopers gelieerde partijen, er is inmiddels jurisprudentie waarin ook rechters stellen dat er sprake zou moeten zijn van een van een vergunningsplicht.

Niet meewerken aan levering

De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie zou moeten uitspreken dat als er sprake is van onverklaarbare prijsstijgingen, een wettelijk verplichte zorgvuldige ambtsuitoefening met zich brengt dat notarissen niet mee zullen werken aan levering. Een verkoper die dat wil betwisten kan dat dan doen door het overleggen van een onafhankelijk taxatie, waaruit kan blijken dat de overeengekomen prijs wel marktconform is. Het Kadaster, ten slotte kan bepalen dat bij levering van percelen kleiner dan 3.000 vierkante meter met de planologische functie agrarisch dan wel natuur, voor de levering de grenzen door uitmeting moeten zijn bepaald.

Wanneer deze, onzes inziens voor de hand liggende stappen worden gezet, zal kavelknippen spoedig tot het verleden behoren en is een maatschappelijk probleem relatief simpel opgelost.

Voor de particulieren die al hebben gekocht, rest de gang naar de rechter, maar dat kost geld en tijd. Daarbij is de vraag of een verkoper bij een veroordeling ook gevolg geeft aan de uitspraak. Gezien het feit dat er veel met aparte bv’s is gewerkt, valt dat te betwijfelen. Reden te meer om nu snel actie te ondernemen.