Casus Westrik, een uitbreidingswijk van het dorp Prinsenbeek bij Breda, won onlangs de eerste publieksprijs van de SKG Award voor duurzame gebiedsontwikkeling. De bewoners zien de natuur zich voor hun deur ontwikkelen.
“Het is nu nog een grote zandvlakte, maar we kijken straks uit over het groen,” zegt Jeroen Boot, die eind december samen met zijn partner in een vrijstaande woning in Westrik is komen wonen. “We zijn heel benieuwd of de natuur zich ook zo gaat ontwikkelen, zoals we op de 3D presentatie hebben gezien.”
Westrik is een voormalig kassengebied tussen de kern Prinsenbeek en het spoor. De eerste veertig van in totaal 113 woningen zijn opgeleverd; aan het eind van 2020 moeten alle bewoners hun sleutel hebben.
Ontwikkelaar Giesbers uit Wijchen heeft in samenspraak met de dorpsraad en de gemeente gekozen voor een dorpse uitstraling die past bij het historische weefsel van het bestaande Prinsenbeek. Hoewel er ruimte was voor 160 woningen, is uiteindelijk gekozen voor een lagere dichtheid. Vooral opvallend aan de opzet van de wijk is het wonen in een groene en natuurlijke omgeving.
De ontwikkeling van Westrik heeft lange tijd op zich
laten wachten. Ontwikkelaar Giesbers kocht de grond rond 2008 aan met de
bedoeling om het gebied te transformeren naar een rustige woonwijk in de luwte
van Breda. Volgens Jasper Baas, projectmanager van de gemeente Breda, heeft de
realisatie om meerdere redenen jaren op zich laten wachten. “Het gebied lag
buiten de rode contour, waardoor niet zomaar gebouwd kon worden; de provincie
stond dat niet zomaar toe. Vervolgens legde de crisis zo goed als alle
bouwprojecten stil en zijn de plannen pas in 2014 weer opgepakt.”
In 2014 kwam wel toestemming om de rafelrand te
bebouwen. Maar de gemeente Breda heeft daarbij de nodige eisen gesteld, vooral
ten aanzien van duurzaamheid en ecologie. Zo besloot de gemeente dat langs het
spoor een ecologische verbindingszone moest komen, in het geval van Westrik 500
meter lang en 25 meter breed met het doel om een gevarieerde flora en fauna de
ruimte te geven. Ook werd een ecologische inrichting van het groen gevraagd,
dat na oplevering door de gemeente – seizoensgebonden en ecologisch - beheerd
wordt, onder meer door gras beperkt te maaien. Bovendien moest de ontwikkelaar
akkoord gaan met de bouw van een geluidsscherm om het lawaai van langsrijdende
treinen tegen te houden.
Duurzaamheid omarmd
Op het eerste gezicht was het inpassen van een ecologische verbindingszone een tegenvaller voor de ontwikkelaar, maar Paul van Doorn van Giesbers Ontwikkelen en Bouwen zegt dat zij die duurzaamheid juist als kwaliteit voor de woonomgeving heeft omarmd. Volgens zijn collega Jasper Jansen heeft dat er toe geleid dat juist de gemeente Breda overtuigd moest worden van enkele innovatieve duurzame oplossingen. “Om een voorbeeld te geven: we hebben er voor gekozen om hemelwater niet in het riool te laten lopen, maar bovengronds af te voeren naar wadi's. Dat betekent dat er soms water over straat loopt en dat de openbare ruimte anders ingericht moet worden. Soms liepen we tegen tegenstrijdig beleid binnen de gemeente aan: het bleek dat normen voor trottoirs niet zomaar bij doelstellingen voor klimaatadaptatie passen.”
Van Doorn: “we hebben in een digitale omgeving laten zien dat met een andere inrichting van de openbare ruimte, het overtollige water nooit tot aan de voordeuren van de woningen kan komen. Dit allemaal met het idee om te ontwikkelen naar de geest van de duurzame ontwikkelingsdoelstellingen van de Verenigde Naties.”
Het streven een zo duurzaam mogelijke wijk te realiseren, bood Giesbers ook een manier om Westrik op een onderscheidende manier in de markt te zetten. “We hebben de ecologische verbindingszone bijvoorbeeld in een deel van de wijk ook breder gemaakt dan gevraagd was en het geluidsscherm is niet alleen circulair gebouwd, maar ook vergroend, waardoor we de ecologische verbindingszone horizontaal hebben doorgetrokken. Een begroeid geluidsscherm levert een mooier uitzicht op voor de bewoners en het groen is afgestemd op de wensen van insecten en vogels.” Bovendien zijn de woningen op 'eilanden' gesitueerd die door groen worden omzoomd.
Met dit pakket moeten de natuurlijke kwaliteiten van het gebied, ondanks de bouw van woningen, versterkt worden. “En dat duurzame en groene karakter spreekt een deel van de woonconsumenten ook aan,” zegt Jansen. Dat geldt zeker voor bewoner Jeroen Boot: “Het is veelbelovend, we hebben niet alleen een prachtig huis op de mooiste plek van de wijk, het lijkt mij heel bijzonder om mee te maken hoe zich hier een nieuw stuk natuur ontwikkelt.”
Voortschrijdend inzicht
Prinsenbeek behoort sinds 1997 tot de gemeente Breda. Het dorpse karakter vlakbij de grote stad maakt het een populaire woonomgeving, mede vanwege de goede ontsluiting. Dit geldt ook voor andere dorpen in de buurt van Breda, zegt projectmanager Jasper Baas van de gemeente Breda.
Twee jaar geleden heeft Breda zichzelf een bouwambitie van 6.000 woningen gesteld. In dat licht gezien is de ontwikkeling van Westrik een klein project, maar wel een project dat goed bij de bestaande bebouwing past. In Westrik komen slechts acht sociale huurwoningen, de overige 105 huizen zijn inmiddels allemaal verkocht. Baas geeft aan dat de gemeente anno 2020 ook gevraagd zou hebben om woningen in het middensegment toe te voegen. “Aan de sociale huuropgave is wel voldaan, want de ontwikkeling van Westrik was gekoppeld aan een ander project in het centrum van Breda. Er is voor gekozen om daar meer sociale huur te realiseren.” Daarnaast zou de gemeente tegenwoordig meer eisen gesteld hebben op het gebied van duurzaamheid van de woningen zelf. “Aanvullend op het Bouwbesluit en dan denk ik vooral aan energieopwekking en groene daken. Nu is het aan de ontwikkelaar en de bewoners hoe ver zij daar in willen gaan.”
Jansen geeft aan dat ontwikkelaar Giesbers niet alleen energiezuinige woningen gebouwd heeft, maar ook acht nul-op-de-meter woningen gerealiseerd heeft. “Hoewel daar ten tijde van de overeenkomst niet om gevraagd was, hebben we wel besloten daarmee te experimenteren in Westrik.” En Van Doorn geeft aan dat de woningen ook op een andere manier duurzaam zijn, namelijk door deze levensloopbestendig te maken. Door modulair te bouwen en kopers de optie te geven uit verschillende opties te kiezen, hebben zij de mogelijkheid hun woning nu of in de toekomst uit te breiden. Daardoor ontstaat volgens Jansen nu al een afwisselende wijk waar niet iedere woning hetzelfde is. Westrik bestaat straks vooral uit vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen. Aan dat laatste type bleek in de laatste fase van ontwikkeling van Westrik meer vraag van kopers te zijn waardoor Giesbers besloten heeft meer van dat type te bouwen.
Op verzoek van ontwikkelaar Giesbers houdt ecoloog Ido Borkent een weblog bij over de ontwikkeling van de natuur in Westrik, waardoor bewoners worden meegenomen in het ontwikkelingsproces van de natuur in hun directe woonomgeving.
Cover: ‘Nieuwbouw Westrik’ door woningbouwontwikkeling Westrik (bron: woneninwestrik.nl)
Door Joost Zonneveld
Hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu
