Nee, wonen en werken mengen is níet per definitie moeilijk

Werk- en woonfuncties conflicteren nogal eens. Zo kunnen milieucontouren van bestaande bedrijven woningbouw in de weg zitten, terwijl woningen de schaarse uitbreidingsruimte van ondernemers claimen. Volgens Esther Geuting, directeur innovatie bij de Stec Groep, heeft dat met de druk op de binnenstedelijke ruimte te maken. “We willen de woningbouwopgave zoveel mogelijk binnenstedelijk oplossen. Tegelijkertijd zoeken bestaande en nieuwe ondernemers hier volop naar bedrijfsruimte. Door te mengen laat je het toevoegen van woonruimte en economische groei hand in hand gaan.” 

Maar hoe meng je ‘met beleid’? Waar is mengen al mogelijk en waar is inzetten op vervanging wijsheid? Stec Groep onderzocht het voor de gemeenten Amsterdam en Zaanstad en ontwikkelde daarvoor de mengbaarheidsindicator.

Mengbaarheidsindicator en -score (bron: Stec Groep)

Tijd en inspanning

De mengbaarheidsindicator helpt met het objectief beoordelen van de mengbaarheid van bedrijven en wonen. Geuting legt uit dat de scope van deze indicator verder gaat dan de milieucategorieën – de classificatie van milieubelastende activiteiten afkomstig van de VNG. De mengbaarheidsindicator weegt ook de richtafstanden mee die horen bij de milieucategorieën. Daarnaast scoort de indicator bedrijven op nog twee aspecten: de verkeersaantrekkende werking en de mate waarin een bedrijfsactiviteit past bij de woonfunctie. Bij die laatste wordt de SBI-codering van de Kamer van Koophandel als maatstaf gebruikt. 

De uitkomst voor de gemeenten Amsterdam en Zaandam: 63 procent van het bedrijfsoppervlak op Amsterdamse en Zaanse transformatiegebieden komt als goed mengbaar uit de bus. 22 procent valt in de categorie ‘mengbaar onder voorwaarden’ en 15 procent is moeilijk mengbaar: daar is de vervangingsvraag het grootst en gaat transformeren meer tijd en inspanning kosten.

Gemeenten aan zet

Weten waar mengen kansrijk is, is de eerste stap. Daarna moet je zorgen dat er daadwerkelijk gemengd wordt. Ruimte houden voor bedrijvigheid in binnenstedelijke nieuwbouwwijken gaat namelijk niet vanzelf. De weg van de minste weerstand – of beter gezegd: die naar de hoogste opbrengsten – maakt dat woonfuncties het van werkfuncties winnen. “Gebiedsontwikkeling is de strijd om het residu, om de commerciële waarde die op een stuk grond kan worden verdiend”, aldus Geuting. “Die waardesprong die functies als wonen, hotellerie en winkels voortbrengen, is nou eenmaal hoger dan bij het realiseren van bedrijfsruimte.”

Gemeenten moeten daarom functiemenging stimuleren, vindt Geuting. “Want er staat nogal wat op het spel. Als er onvoldoende ruimte is voor economische functies, vallen er gaten in de economische structuur. Dit kan de werkgelegenheid en daarmee de economische aantrekkingskracht ondergraven.” Volgens Geuting kunnen gemeenten anterieure overeenkomsten gebruiken als plek waarin je kwalitatieve afspraken over functiemenging kunt vastleggen. Een andere oplossingsrichting is het eisen van een programmamix ‘naar rato’, waarbij een bepaald deel bedrijfsruimte wordt vastgesteld. Dit kan eventueel met mogelijkheden voor uitruil of zelfs een salderingssysteem.

Pioniersmentaliteit

We moeten functiemenging meer benaderen als een ontwerpopgave, zo benadrukken de deelnemers aan de themasessie herhaaldelijk. De mengbaarheidsindicator helpt bij het bepalen wanneer dat kan en wanneer niet, uiteraard met een grijs gebied daartussen. Geuting hoopt dat de objectieve indicator ook helpt bij het loslaten van de zweem van voorzichtigheid en onzekerheid die rondom functiemenging hangt en beperkend werkt. “Soms zijn er formele bezwaren, maar vaker is het een kwestie van wennen en doen. We hebben pioniersmentaliteit nodig!”

Cover: "’Brouwerij De Drie Hoefijzers’ Breda" (CC BY 2.0) by FaceMePLS