Wonen en zorg scheiden slechts beperkt mogelijk

Dag van het Zorgvastgoed

In 2030 is een kwart van de Nederlandse bevolking 65+ en heeft iemand van 80 nog een levensverwachting van 10 jaar, terwijl het aantal dementiepatiënten met 70% is gestegen. Met deze cijfers opende voorzitter Piet Eichholtz (hoogleraar vastgoedfinanciering Universiteit Maastricht en partner Finance Ideas) het hoofdprogramma van de Dag van het Zorgvastgoed. Kortweg betekenen de cijfers een nog vele jaren toenemende zorgvraag.

Intussen is overheidsbeleid van kracht geworden dat intramurale zorg – binnen de muren van een zorginstelling – inperkt. Denkt iedereen. Niet Roland Beukers van Directie langdurige zorg, ministerie VWS. Hij bleek dat een slag anders te zien: Extramuralisering, het zo lang mogelijk thuis blijven wonen van zorgbehoevende ouderen en gehandicapten, is een maatschappelijke trend die de overheid slechts volgt en faciliteert. “De overheid kan trends niet sturen.”

Beukers wees erop dat in de periode 1980-2010 het aantal verzorgingshuisplekken halveerde, terwijl het aantal 80-plussers verdubbelde. “Het is een opgeklopt verhaal dat er nu opeens veel verzorgingshuizen sluiten.” Theoretisch gezien heeft de wet slechts het scheiden van wonen en zorg op vrijwillige basis gefaciliteerd. Het is niet één op één de oorzaak van onderbezetting die zorgaanbieders tot sluiting van huizen doet besluiten. Bovendien is sprake van een tijdelijke daling van intramurale (zwaardere) zorg. In 2017 wordt het dal bereikt en trekt de vraag weer aan met zo´n 2,5% per jaar. In lijn met de demografische cijfers.

Wel duidelijk sturend – disciplinerend – is de koppeling van de huisvestingsvergoeding aan de zorgzwaarte, via de normatieve huisvestingscomponent (NHC). Dit is ingevoerd per 2012. Onder het oude bouwregime werden alle kosten van grond, bouw, onderhoud en kapitaalrente zonder meer vergoed. Via de NHC wordt de vergoeding gemaximeerd. Tot 2017 is sprake van een overgangsperiode waarin nacalculatie volgens het oude bouwregime stap voor stap wordt afgebouwd. Vanaf 2018 zal sprake zijn van een integraal zzp-tarief (zorgzwaartepakket) voor wonen en zorg samen. Over de hoogte van de zzp-vergoeding moet de zorgaanbieder onderhandelen met het zorgkantoor. Specifiek betekent dit dat de huisvestingsvergoeding – in onderhandeling met het zorgkantoor – aanpasbaar is aan het verschil tussen kapitaalrente en inflatie.

Overheidsresistent bouwen

Beukers toonde oog voor de onzekerheden – de risico´s – die er voor zorgaanbieders en zorgvastgoedaanbieders kleven aan de woonwensen van de cliënt. Wat de cliënt wil spoort niet noodzakelijk met wat de professional nodig vindt. Persoonsvolgendheid staat tegenover de kostenefficiëntie van meerjarig inkopen. Worden kleinschalige zorglocaties de norm, of kun je dezelfde kwaliteit bieden op grootschalige locaties met de schaalvoordelen als bonus? Kwaliteitmaximalisatie is in ieder geval een betere leidraad dan omzetmaximalisatie. Intrigerend was de oproep van de VWS-ambtenaar “overheidsresistent te bouwen”. “Volg de wens van de maatschappij, van de cliënt, en laat je niet leiden door wat ambtenaren in Haagse torens bedenken.” Een voorbeeld van ‘overheidsresistent’ zorgvastgoed is Royal Rustique in Den Haag. Het gaat om zorgappartementen ondergebracht in wat bouwkundig vier grote herenhuizen zijn, die zo nodig weer afzonderlijk doorverkocht en door een gezin bewoond kunnen worden.

De overgang naar een integrale zzp-vergoeding vanaf 2018 werd door sommigen in de zaal opgevat als vatbaar voor de kaasschaaf. Volgens Beukers echter stelt het integrale tarief zorgaanbieders vooral in staat kwalitatieve keuzes te maken. “Kies je voor een mooi gebouw of voor lekker eten, bijvoorbeeld.” Een tegenwerping was dat vastgoedfinanciers duidelijkheid willen over de huisvestingscomponent, liefst met de indexering voor de volgende jaren erbij.

Mager businessmodel

Hoe de zorginstellingen naar vastgoed kijken binnen het veranderende zorglandschap, schetste Relinde Weil voor de Amsterdamse zorginstelling Amsta, waarvan ze in de raad van bestuur zit. Zij constateerde voor zorgaanbieders een “mager businessmodel”, dat vrijwel volledig berust op de bezettingsgraad (“vol is goed, minder vol is slecht”). Voor banken en beleggers hebben ze een hoog risicoprofiel. Door de toenemende regeldruk en de controle die zorgkantoren op het beleid uitoefenen, zitten zorgaanbieders “erg in het pak genaaid”. De blijvende en nog toenemende zorgvraag is de voornaamste positieve investeringsfactor. Weil pleitte, met een variatie op Beukers, voor “overheidsindifferent” organiseren van zorg en vastgoed. Al is dat nog meer wens dan praktijk. Om te beginnen is het raadzaam in de begroting een flinke marge aan te houden op de huisvestingsvergoedingen.

Wat intramurale zorg betreft onderscheidt Amsta naast ‘leven in kleine groep’ binnen een groot- of kleinschalige verpleeghuisomgeving, de doelgroep ‘leven op stadse wijze’ in een stadspand, bijvoorbeeld het Sarphatihuis. Het gaat hierbij om ‘stadsveteranen’ die prikkels nodig hebben. Een derde doelgroep is ‘beschermd en verzorgd wonen’, wat dicht in de buurt komt van zelfstandig wonen met zorg aan huis. Een voorbeeld daarvan is het Amstelhuis. Dit is een corporatiecomplex waarin Amsta een aantal woningen afneemt met overdracht van de NHC-vergoedingen van de zorgcliënten. “Dat is best veel, maar er staat tegenover dat we geen verdere contractuele verplichtingen aangaan”, verklaarde Weil. “We kunnen de huur ook weer zonder voorwaarden beëindigen.”

Amsta kiest voor een mix van huur en eigendom. Waarbij het bestaande bezit voor een deel aan een upgrade toe is. Duidelijk is ook dat de binnenstad te duur wordt voor nieuw zorgvastgoed. In Amsterdam betekent dat verdringing tot buiten de snelwegring. Wat huren van zorgvastgoed betreft, kan van de woningcorporaties op dit moment geen nieuwbouw of vernieuwbouw worden verwacht. Toespitsing op hun kerntaak (sociale huur) en bijbehorende inperking van geborgd (dus goedkoop) lenen, vermindert hun slagkracht sterk. Beleggers ten slotte staan niet in de rij voor 2 à 0% rendement.

Overheidsindifferent bouwen wil zeggen: flexibel, eventueel ook weer regulier verhuurbaar vastgoed. Maar dat is voor de doelgroep met de zwaarste intramurale zorg niet haalbaar, stelde Weil. Ook het idee dat wonen en zorg voor die groep überhaupt te scheiden is, wees ze als illusoir van de hand. 24-uurs zorg moet geclusterd aangeboden worden, anders is het veel te duur.

Gidsland België

Wat in Nederland maar niet lukt, is in België al enkele jaren gewoon: institutionele beleggers die in zorgvastgoed stappen. Hoe kan dat? Carine Vanhaekendover, asset & transaction manager Senior housing bij AG Real Estate België, kwam het uitleggen. Op een groot aantal punten inzake zorg en vastgoed is België Nederland niet en vice versa. Om te beginnen is de splitsing tussen wonen en zorg in België al twintig jaar praktijk. Een bewoner van een woonzorgcentrum betaalt € 1500 per maand aan ‘hotelkost’, dus kost en inwoning. Daar komt de zorgcomponent bij, die afhankelijk van de zwaarte kan oplopen tot € 3000 per maand, waarvan de helft voor eigen rekening van de cliënt is. België kent heel weinig woninghuurders, wie er in de intramurale zorg terecht komt, betaalt daarvoor grotendeels met zijn huis. Sociale uitkeringen dekken wel de kosten voor wie het echt niet zelf kan betalen. Vanhaekendover kon de veranderingen in de Nederlandse zorg onmogelijk dramatisch noemen: “Is het dit maar? Ook nu nog is de Nederlandse situatie een afgezwakte versie van wat België al lang heeft.”

AG Real Estate – dochterbedrijf van verzekeringsconcern AG – stapte tegelijk met andere grote private partijen in de periode 2007-2008 in zorgvastgoed. Deze marktniche bestond mede hierdoor dat de banken slechts financiering voor maximaal 20 jaar aanboden, institutionele beleggers waren juist geïnteresseerd in nog langere contracttermijn. In amper tien jaar tijd is een enorme kwalitatieve vernieuwing van het zorgvastgoed tot stand gekomen. Naast de private partijen zijn in België kerkelijke instituten (waaronder kloosterorden) en verenigingen (vzw´s) groot in zorgvastgoed. In beperkte mate hebben gemeenten ook woonzorgcomplexen gebouwd, op initiatief van lokale politici om de kiezer te paaien, kwalificeerde Vanhaekendover.

Aan beleggingsrendement op zorgvastgoed is in België 5% zeker mogelijk, zei ze. Als advies gaf ze mee bij het kiezen van de zorgexploitant niet de eerste de beste te nemen. Een betrouwbare exploitant met een haalbaar businessplan voor de lange termijn is essentieel. De exploitant is voor de belegger de belangrijkste risicofactor. Verder: ontwikkel duurzaam en – ook na twintig jaar nog – herbruikbaar vastgoed.

Risico´s van een niet-transparante markt

Terug naar de realiteit in het Noorden, die je vanuit Belgisch perspectief niet ‘hard’ kan noemen. Pim Diepstraten, partner Finance Ideas, sloot zich bij de vorige spreker aan in het aanwijzen van de zorgexploitant als grootste risicofactor. De exploitant kan failliet gaan, daarvan kennen we in Nederland al enkele voorbeelden. De bezettingsgraad is bepalend voor omzet en rendement. Kwaliteit van zorg en huisvesting is weer bepalend voor de bezettingsgraad.

Financiers, banken, en eventueel beleggers zijn erg geïnteresseerd in tekenen van een mankerende bedrijfsvoering, met onder andere ziekteverzuim en aantal fte´s als indicatoren. Een brief van de inspectie moet beslist worden gemeld. Ze kijken graag diep in de organisatie en verlangen ook regelmatig rapportage en gesprekken met het management. Ook woningcorporaties met langlopende contracten kijken bij de zorgexploitant in de keuken.

Wat financiers belemmert is dat de markt voor het zorgvastgoed niet transparant is, aldus Diepstraten. Het ontbreekt aan normering en standaardisering, zowel wat betreft vastgoed als zorg. Zelfs de typering van het vastgoed roept vraagtekens op: serviceflat, verzorgingshuis, woon-zorgcentrum, verpleeghuis, woongroep – wat is het, en wat zijn de verschillen? Eenduidige accountancy is er evenmin: de ene accountant beoordeelt zorgaanbieders op concernniveau, de andere op objectniveau. Ten slotte is het ook onzeker wat er vanaf 2018 feitelijk aan huisvestingsvergoedingen komen.

Zorgdebat

Een panel van vier praktijkdeskundigen discussieerde over twee stellingen:
Stelling 1. Zorginstellingen moeten geen eigenaar van zorgvastgoed zijn.
Deze stelling – met als grondgedachte schoenmaker blijf bij je leest – werd door drie van de vier debaters onderschreven. Carolien Vermaas, directeur vastgoed bij zorgaanbieder Laurens, zei: “Vastgoed gaat over 24 jaar of meer, zorg over 24 uur per dag.” Niet-eigenaar zijn disciplineert in de zin dat het verbouwingsplannen afremt. Laurens splitst de vastgoedtak van het zorgconcern af. Harrie Rietveld, algemeen directeur SOR, een woningcorporatie gericht op 50-plussers in Rotterdam en omgeving, had een andere “hamvraag: Hoe gaan wij de komende vijf jaar om met verpleeghuiscliënten? Die groep neemt toe en dat is niet op te lossen met zelfstandig wonen. Rotterdam heeft nog zo´n honderdduizend portiek-etagewoningen zonder lift. Ik hou mijn hart vast hoe dat moet.” De woningcorporaties zouden daar nu voor moeten gaan bouwen, maar aan de ketting gelegd door de Nieuwe Woningwet, is bij hen “fikse huiver voor intramuraal vastgoed” gewekt. Die huiver neemt alleen nog maar toe met de introductie van het integrale vergoedingstarief voor zorg en wonen, waar de kaasschaaf zo makkelijk overheen gaat.

Mariken Govaert vertelde dat Altrecht GGZ, waar zij directeur vastgoed is, over tien jaar alle eigen vastgoed afgestoten wil hebben. Dit hangt samen met het afbouwen van de klinische zorg tot een kleine kerntaak. Voor ambulante zorg is het mogelijk huurcontracten voor 1 à 2 jaar aan te gaan. Die flexibiliteit zal kostenbesparend werken. Een tegengeluid kwam van Bronia Vermaas van de Bilt, hoofd vastgoed Zorgpartners Midden-Holland (tevens lid RvC Woningbouwvereniging Woongoed Goeree Overflakkee). Ze zag geen heil in volledig afstoten van eigen vastgoed, maar bepleitte tenminste een mix van huur en eigendom. Zorgpartners Midden-Holland nam pas enkele nieuwe verzorgingshuizen in gebruik. Eigendom geeft juist ook flexibiliteit. “Heerlijk om met niemand rekening te hoeven houden.” Geen besognes over huurcontracten. Hoe dan ook, raadde Bronia Vermaas aan, moet je een visie en een strategie hebben waarom je bepaald vastgoed wilt afstoten. Anders sta je zwak in onderhandelingen.

Stelling 2. Er zijn voldoende beleggers/woningcorporaties die zorgvastgoed willen bezitten. Bronia Vermaas: “In gesprekken met beleggers krijg je het gevoel overgenomen te worden. Ze willen snel scoren. En woningcorporaties zijn terughoudend geworden.” Govaert constateerde voor de GGZ dat “onbekend onbemind maakt”. “In gesprekken met beleggers houdt het snel op als het over beveiligde zorg gaat. Dat wordt ze te ingewikkeld. Aan cherry picking, van goede locaties die op gewoon wonen lijken, hebben we niets, voor ons is juist het complexe vastgoed interessant.” Een kwart van het vastgoed van SOR is voor intramurale zorg, zei Rietveld. Aan ombouwen heeft deze corporatie momenteel genoeg op haar bord. Nieuwbouw van zorgvastgoed wordt corporaties vrijwel onmogelijk gemaakt door nieuwe regels en strenge toezichthouders. “Ik word achtervolgd met onderzoeken van WSW en CFV. Mijn borgingsruimte [door WSW gewaarborgde leningen, KH] is van € 235 miljoen naar 0 gegaan. Wij kunnen niet bouwen.” Carolien Vermaas bevestigde: “Wij zijn met het WSW al twee jaar bezig over borging voor een prachtig zorggebouw.”

"Op dit moment is er nog geen groot tekort aan intramuraal zorgvastgoed. Zodra zich dat voordoet, wordt de politiek wakker", aldus Harrie Rietveld, algemeen directeur woningcorporatie SOR. Een eerste signaal is er al geweest, onlangs was er het bericht dat Amsterdamse ziekenhuizen veel moeite hebben patiënten in verpleeghuizen onder te brengen.

Nog even geduld dus, in afwachting van schrijnend nieuws uit het land voordat de corporaties weer in de gelegenheid worden gesteld om zorgvastgoed te bouwen? Overigens, liet Rietveld weten, kunnen ze dat voor het mooie rendement van 5%. Hetzelfde rendement als waar de Belgische zorgbeleggers genoegen mee nemen!

Datum en plaats: 23 juni 2015, Novotel, Amsterdam
Organisatie: Building Business BV