Wonen in Engelse stijl in de polder, het TudorPark in Hoofddorp is eindelijk klaar

Het is een bijzondere ervaring: bij een van de drie moderne en veelbesproken megabruggen van de Spaanse architect Calatrava afslaan en dan TudorPark binnenrijden. De wijk is in het Noord-Hollandse Hoofddorp gebouwd tussen de bestaande wijk Toolenburg en de Toolenburgerplas. Tien jaar geleden ging hier de bouw van start en inmiddels is de oplevering daar. In juli vond een groot feest voor de bewoners plaats – uiteraard in Engelse stijl. Een mooi moment voor een terugblik, die begint bij Geurt van Randeraat. Hij kreeg in 2010 de vraag van woningcorporatie Ymere om te helpen bij het plan Toolenburg-Zuid. Toen was er al het nodige water door de plaatselijke Hoofdvaart gestroomd – en geld uitgegeven aan planvorming.

“Ik werd benaderd door Stefan Schuwer, toenmalig directeur van Ymere. Er lag na jaren onderhandeling tussen gemeente Haarlemmermeer en Ymere – die voor bijna 100 procent grondeigenaar was – een stedenbouwkundig plan. Dat plan was inmiddels door de gemeenteraad vastgesteld en er lag een intentieovereenkomst tussen de gemeente en Ymere.” Dat plan kon echter niet op veel draagvlak rekenen, vertelt Van Randeraat: “Schuwer vertelde mij dat hij het bij nader inzien een slecht plan vond en dat de rekensommen bij Ymere grote tekorten lieten zien op dit plan. Het moest dus anders, maar het lag allemaal heel gevoelig, omdat dit al het tiende plan was in ongeveer tien jaar tijd.”

Beter plan

Van Randeraat werd aangesteld als projectdirecteur namens Ymere en kreeg de opdracht met de gemeente te gaan praten. “Ik had zelf ook het stedenbouwkundig plan goed bestudeerd en ik vond het inderdaad een slecht plan. De gemeente wilde per se iets bijzonders maken – absoluut geen standaard-Vinex – en men had om die reden bedacht dat alle woningen een beukmaat van 6,3 meter moesten hebben. Dat is een slecht idee omdat je dan geen kleine en betaalbare woningen kunt maken. Ook zou de tuin worden gebruikt voor autoparkeren, waardoor veel woningen geen tuin zouden hebben. Dit en nog wat andere punten maakte dat het plan niet goed was en ik begreep ook dat Ymere hier financieel niet uitkwam.”

De gemeente was furieus toen die boodschap werd bezorgd, zo blikt Van Randeraat terug: “Er was veel reparatiewerk op de relatie en het vertrouwen nodig. Dat was mijn eerste taak. De gemeente had in die tijd wel een heel goede projectleider, Saliha Azouagh. Met haar heb ik dit traject nauw samengewerkt. Bij ons intern bij SITE hebben we nagedacht wat er nodig was om een beter plan te maken dat zowel financieel haalbaar zou zijn als ook door de gemeente als ‘bijzonder’ zou worden gezien. Het mooie was dat doordat Ymere al jaren bezig was, er een lijst van honderden potentiële klanten en geïnteresseerden was ontstaan.” Die lijst werd door SITE gebruikt om een aantal avonden te organiseren om met heel veel van die mensen te gaan praten. “Een open gesprek voeren over wat de klant nu eigenlijk wenst. We hadden daar een camera op gezet zodat de gemeente vanuit een andere ruimte mee kon kijken en luisteren. De potentiële klanten zeiden: we willen groen, romantiek en tuindorp.”

Met die kernwaarden stapte Van Randeraat op wethouder Kees Spijkers en stadsbouwmeester Fred Kaaij af: “Ik zei, als we nu eens een nieuw plan maken dat volledig en dan ook honderd procent op die wensen van de mensen inspeelt? Daar gingen ze in mee. Op een avond met lekker Italiaans eten bij ons op kantoor hebben we toen met een klein groepje van SITE, de stedenbouwkundige en de stadsarchitect een nieuw plan bedacht. Fred Kaaij pakte een woonmagazine uit zijn tas met een mooi modern Vlaams huis in Tudorstijl en zei: zoiets moeten we ervan maken. We hebben toen afgesproken om dat te doen, maar dan ook all the way en zonder concessies aan de kwaliteit.”

Tien spelregels

Er werd niet een volledig nieuw stedenbouwkundig plan gemaakt. “Met SITE trokken we in die crisistijd veel probleemprojecten weer vlot en we hadden geleerd dat je beter essentiekaarten en spelregels kunt maken. Dus we hebben het plan teruggebracht tot een essentiekaart en 10 spelregels over de Tudorstijl om daarmee een heel rijke architectuur te kunnen creëren. Huizen met steile daken met leisteen-bedekking, hoge schoorstenen, ramen met een roedeverdeling, beeldbepalend metselwerk, hemelwaterafvoerpijpen van metaal en een opvallende entree. Die aanpak is toen door de gemeenteraad vastgesteld en leverde een zeer goed financieel resultaat op voor Ymere.”

Onderdeel van het goede resultaat was ook dat Ymere toen werkte met ketenpartners, waaronder aannemer Dura Vermeer. “Die hadden we meteen aan de voorkant betrokken bij de nieuwe plannen om die Tudor-ideeën ook echt realiseerbaar te maken. Dat pakte heel goed uit. Later heeft Dura het plan van Ymere overgekocht en met succes tot realisatie gebracht, met daarin een fors aandeel sociale huurwoningen.”

Hoe kan betaalbaar worden gebouwd met zulke rijke detaillering? Van Randeraat kan zich nog herinneren hoe de realisatie van de Tudor-droom vorm kreeg: “Direct toen Fred met de Tudorstijl kwam, hebben wij intern sessies georganiseerd om de typische stijlelementen van Tudor te ontwerpen in de PCS-bouwsystematiek van Dura, zodat het geen uitzonderingen zijn, maar standaard details die vaak voorkomen. Er waren zo’n tien typische details zoals roedes in de ramen, gemetselde schoorstenen, bijzondere deuren, dakramen door de goot heen, et cetera. Elke woning moest enkele van deze typische details toepassen.”

De tweede pijler onder de businesscase was dat het plan vanuit één gebiedsontwikkelaar is gemaakt vanuit het concessiemodel, aldus de toenmalige projectdirecteur: “We konden dus op alle elementen integraal sturen op efficiëntie. Er zijn keuzes gemaakt voor dure materialen, maar er is ook heel slim gekeken naar efficiënt ruimtegebruik. Tot slot viel de start van het project nog wel in de staart van de crisistijd, maar is het gros van de productie in een opwaartse markt gemaakt. Dat was natuurlijk een gunstige bijkomstigheid.”

Zere been

De naam werd al even genoemd: ‘polderarchitect’ en stedenbouwkundige Fred Kaaij. Net als Geurt van Randeraat was ook hij nauw bij de planontwikkeling betrokken. Welke herinneringen heeft de geestelijk vader van het Tudor-concept aan die begintijd? “We hadden als gemeente Haarlemmermeer voor de VINEX-opgave – ik meen 20.000 woningen – deze locatie niet echt nodig. Wethouder Kees Spijkers wilde er daarom iets speciaals van maken. Architecten Steven Holl, Eric van Egeraat, Sjoerd Soeters en Winy Maas mochten losgaan, maar het leverde teleurstelling alom op toen we eenmaal de presentaties zagen.”

Zowel de gemeente als de betrokken ontwikkelaars zagen er niet een realiseerbaar plan bij zitten. “Erik van Egeraat spande de kroon door alle 1.250 woningen in één gebouw te stoppen. Er werd toen nog een poging gedaan om Steven Hol te verbinden aan Winy Maas, maar dat werkte natuurlijk niet. Vervolgens kwam er een kraak-nog-smaak plan van INBO – ik weet niet meer hoe de boze ontwerpster heette – maar ook dat plan ging de vuilnisbak in. Dat was erg tegen het zere been van de projectleider van Ymere die er zijn ziel en zaligheid in had gestopt.”

Het was inmiddels weer kerst, toen de doorbraak kwam, aldus Kaaij. “Ik zat tussen de kerstcadeaus in een Canadees woonblad te lezen toen mijn oog viel op een woning die zoveel uitstraling had en heel eenvoudig te maken leek, althans in mijn optiek. Vergeet niet dat de woningbouw op dat moment in een grote dip zat. Mijn verhaal was dat we een plan moesten maken dat verleidelijk was. Een concept bedenken van woningen die in de loop van het ouder worden er alleen maar mooier op werden – net als wij.”

Idee gelanceerd

Kaaij maakte een schets en ging er vervolgens mee naar de wethouders Jeroen Nobel en Michel Bezuijen. “Zij deelden de portefeuille woningbouw en waren op dat moment samen aan het lunchen. Ze waren beiden enthousiast en ik weet nog dat Jeroen zei: ga maar mee vanavond naar de Raad van Bestuur van Ymere. Ik naar huis om me om te kleden en ‘s avonds mijn idee gelanceerd bij Ymere. Ik was wel ondertussen op de hoogte dat Dura de grondposities had overgenomen van Ymere. Dura hield toen een heel verhaal over het destijds door hen ontwikkelde PCS-bouwsysteem dat in dit plan goed zou uitkomen. We kregen daar groen licht, met de boodschap: werk het maar uit, je krijgt drie maanden de tijd. Samen met Peter Beelen van de gemeente, Geurt van Randeraat en Martine van Vliet zijn de plannen verder uitgewerkt.”

Het plan sloeg geweldig aan in de markt, weet Kaaij nog. “Het was zo druk dat ik dacht dat de gemeente op de eerste verkoopdag nog een andere manifestatie had gepland. Maar dat bleek niet het geval: 800 gegadigden meldden zich voor de eerste 40 woningen.” Terugkijkend is de voormalig stadsarchitect het meest trots op de consistentie en de samenhang: “De mooie pannen en schoorstenen, de mooie straatverlichting en wonder boven wonder staan de heggen overal bijna nog. En natuurlijk de architectuur. Het verankeren van de beeldkwaliteit was overigens best lastig, met name omdat zo’n beetje de hele polder welstandsvrij werd verklaard. Het kwaliteitsteam dat we hadden ingesteld deed dan ook net of de neus bloedde en gaf adviezen die de richtlijnen volgden.”

Te weinig geld

Het samenwerken met de marktpartijen was plezierig, aldus Kaaij. “Al merkten we wel dat er een grote druk was om in de laatste plannen, waar nog veel sociale woningbouw in moest plaatsvinden, de budgetten per woning tekortschoten en er eigenlijk niet genoeg geld was om de Tudorregels te volgen. Daar hebben we af en toe een veer moeten laten. Maar al met al vind ik het plan als totaal geslaagd. Maar als we in het begin hadden geweten dat de daken vol zonnepanelen zouden komen te liggen, hadden we mogelijk een ander concept bedacht. Of het energievraagstuk anders ingevuld. Ik mag het eigenlijk niet zeggen, maar de zachte romantische wegdroomarchitectuur waarbij het dure daklandschap zó beeldbepalend is, verdraagt de kermis van zonnepanelen niet.”

Is het na TudorPark nu gedaan met de Engelse architectuur in de polder? Dat blijkt niet het geval. In april 2024 werd bekend dat Ymere een andere grondpositie in de polder overdraagt zodat ook daar gebouwd kan gaan worden. Het betreft het Victoriapark-midden, tussen het TudorPark en Park21. De ooit door Ymere verworven gronden nu, compleet met woonbestemming en beeldkwaliteitsplan, doorgezet aan (wederom) Dura Vermeer en belegger/ontwikkelaar Amvest. De maximaal 450 woningen worden gebouwd in een mix van 40 procent sociaal, 10 procent middenhuur en 50 procent vrije sectorkoop. Ymere neemt wel de sociale huurwoningen voor haar rekening. In de architectuur komen ‘Victoriaanse stijlkenmerken’ terug. Ook hier is Atelier Loos van Vliet (samen met Heren5 architecten) verantwoordelijk voor de stedenbouwkundige en landschappelijke opzet.

Romantische architectuur

En ook buiten Hoofddorp heeft deze bouwstijl – zij het schoorvoetend – navolging gekregen. BPD koos bijvoorbeeld voor deze sfeer in een van de deelplannen van de wijk Triangel in Waddinxveen. Ook zijn er varianten zoals New Yorks bouwen in Almere (New Brooklyn). Er waren overigens ook de nodige voorlopers, zoals het plan Blixembosch in Eindhoven waar Bureau Wissing al in de jaren 90 van de vorige eeuw vier woonbuurten ontwikkelde binnen het concept ‘Grenzeloos wonen’: een Engelse, Franse, Italiaanse en Amerikaanse buurt. Het was de tijd dat ook het New Urbanism Nederland aandeed, stedenbouwkundige Rob Krier furore maakte en op diverse plekken de roep om ‘romantische architectuur’ viel te beluisteren. SFB Vastgoed (nu Bouwinvest) en bfpBOUW wijdden daar een gelijknamige publicatie aan en ERA Contour bouwde in Almere met wijlen Jan des Bouvrie 36 ‘interieurwoningen’ in romantische stijl, compleet met veranda. Het zijn projecten waar de consument van smulde, maar die in de architectuurvakbladen vaak compleet werden genegeerd.

Fred Kaaij denkt er ondertussen het zijne van: “Dat het plan navolging heeft gekregen is niet vreemd. Ik hoefde maar met een gemeenteraad, een college of zelfs de nuffige Raad voor de Stadsontwikkeling uit Amsterdam door de eerste plannen te lopen of de vraag was: doe mij ook zo’n plan. Ik kan er zo vijf noemen. Maar altijd is er gebouwd met goedkopere materialen. Altijd net niet. Er is echt maar één TudorPark.”