Opinie Minister Hugo de Jonge wil met de daadkracht de woningbouwcrisis te lijf. Hij stelt voor de bouw van woningen stevig te reguleren. Niet iedereen was even blij met de voorstellen, het zou mankeren aan uitvoerbaarheid. Daar heeft hoogleraar Erwin van der Krabben wel een oplossing voor. Pas het grondbeleid aan en dan met name de inbrengwaarde die projectontwikkelaars mogen rekenen. Die moet gebaseerd worden op de werkelijke waarde van het bouwprogramma – met meer betaalbare woningen.
De voorgestelde wetgeving houdt in dat in iedere gemeente tweederde deel van de nieuwbouw ‘betaalbaar’ moet zijn: sociale huur, middenhuur en goedkope koopwoningen. Daarmee wordt de woningmarkt toegankelijker voor starters en lagere inkomens. Maar ‘betaalbaarder’ voor woningzoekenden, betekent minder opbrengsten voor woningbouwers. En daar wringt de schoen.
Om de gevolgen te begrijpen is inzicht nodig in de strategie van projectontwikkelaars. Vooral grote ontwikkelaars, met geld, kopen vroegtijdig grond op locaties waarvan ze verwachten dat er later woningen worden gebouwd. Daar kleven risico’s aan, want het is niet zeker of ze woningen kunnen bouwen en het is lastig om te bepalen hoeveel ze willen betalen voor de grond. Om die prijs gaat het hier.
Woningbouwers maken het volgende rekensommetje als ze een perceel grond kopen. Eerst schatten ze in hoeveel en welke typen woningen ze kunnen bouwen. Daarvan berekenen ze de opbrengst bij verkoop, op basis van een inschatting van de huizenprijzen over een aantal jaren. Vervolgens trekken ze alle kosten af die ze moeten maken voor de bouw van de woningen. Dat zijn niet alleen de bouwkosten, maar ook de kosten die ze aan de gemeente moeten betalen voor de aanleg van infrastructuur (zoals riolering, wegen en groenvoorzieningen). Wat er dan onder de streep overblijft, is de maximale prijs die ze voor de grond willen betalen. Liever minder uiteraard, maar die grondeigenaren zijn ook niet gek en de concurrentie loert om de hoek.
De oplossing zit hem in het veranderen van de regels over de inbrengwaarde van de grond. Dat gaat waarschijnlijk sneller
De berekening berust op tal van aannamen. De risico’s zijn daarom groot. Ontwikkelaars durven dat risico echter wel aan, om twee redenen. In de eerste plaats geeft die grond een grote kans dat ze de woningen ook mogen bouwen, omdat ze beschermd worden door het zogenaamde ‘recht op zelfrealisatie’. En in de tweede plaats – en daar gaat het hier om – weten ze, als ze onverhoopt te veel hebben betaald voor de grond, dat ze dat gecompenseerd krijgen door de gemeente. Die moet dan met een hogere ‘inbrengwaarde’ van de grond rekenen bij het vaststellen van de bijdrage van de ontwikkelaar aan de kosten van de infrastructuur.
Om die bijdrage te kunnen berekenen, moet de gemeente een fictieve rekensom maken. De gemeente stelt eerst vast hoe groot de infrastructuurkosten zijn. Vervolgens berekent zij, net als de projectontwikkelaar, wat de opbrengst zal zijn voor de ontwikkelaar van de verkoop van de woningen, maar nu gebaseerd op de concrete woningbouwplannen. Van die opbrengsten trekt de gemeente de inbrengwaarde van de grond af (het bedrag dat de ontwikkelaar in het verleden voor de grond heeft betaald) en wat overblijft is het bedrag dat de ontwikkelaar maximaal kan bijdragen aan de infrastructuur. Als de infrastructuurkosten in werkelijkheid hoger liggen, dan heeft de gemeente pech en ontstaat er een tekort. Dat moet de gemeente zelf bijleggen of hopen dat ze een subsidie van het Rijk krijgt.
Dit is allemaal wettelijk zo geregeld, maar het is eigenlijk oneerlijk, omdat grote projectontwikkelaars die grond kunnen kopen een voordeel hebben ten opzichte van kleinere ontwikkelaars die zich dat niet kunnen veroorloven. Die vissen vaak achter het net bij woningbouwprojecten.
Het wetsvoorstel van de minister leidt er ongetwijfeld toe dat veel projectontwikkelaars met de prijs die ze hebben betaald voor de grond, verkeerd hebben gegokt. Bij het inschatten van de opbrengsten zijn ze uitgegaan van een hoger percentage dure woningen dan waarvan het wetsvoorstel uitgaat. Maar zoals gezegd, niet getreurd, want ze mogen het opvoeren als inbrengwaarde, waardoor hun bijdrage aan de infrastructuurkosten omlaag kan. Gevolg zal zijn dat gemeenten met een enorm probleem komen te zitten, want hoe moet die infrastructuur dan betaald worden? En daarmee dreigen de plannen van de minister onuitvoerbaar te worden, tenzij er nog heel veel extra subsidies komen.
Eerder heb ik gepleit voor een ‘planbatenheffing’, om dat probleem op te lossen. Daar ben ik nog steeds voorstander van, maar invoering ervan kan nog weleens op zich laten wachten. Met het wetsvoorstel én de mogelijkheid van een quick win ben ik wel bereid om voorlopig van mijn geloof af te stappen. De oplossing zit hem in het veranderen van de regels over de inbrengwaarde van de grond. Dat gaat waarschijnlijk sneller. Die zou gebaseerd moeten zijn op de werkelijke waarde van de grond, rekening houdend met het grotere aandeel betaalbare woningen. En níét op de fictieve waarde van de grond, gebaseerd op wat de ontwikkelaar voor die grond betaald heeft.
Gevolg is dat grote ontwikkelaars met veel grond moeten afboeken op hun grondeigendom en meer moeten bijdragen aan de infrastructuur. Dat zal hen best pijn doen, maar de plannen van de minister worden daardoor veel beter uitvoerbaar.
Deze column van Erwin van der Krabben verscheen eerder in de Volkskrant.
Cover: ‘bouwplaats van nieuw Nederlands voorstedelijk gebied met moderne eengezinswoningen’ door Fokke Baarssen (bron: Shutterstock)
Hoogleraar gebiedsontwikkeling aan de Radboud Universiteit
