Woningbouwprojecten uit het slop met een ‘doorbouwfaciliteit’

We zijn in een periode van stevige tegenwind terechtgekomen. Dat constateerde Theo Stauttener, partner bij adviesbureau Stadkwadraat, onlangs in een artikel op Gebiedsontwikkeling.nu. Kort gezegd is gebiedsontwikkeling te traag en te duur geworden. Dit heeft te maken met toenemende complexiteit als gevolg van de vele opgaven waaraan projecten moeten voldoen. Tegelijkertijd zetten gestegen bouwkosten en rentes de financiering onder druk. Ondanks dat de markt voor koopwoningen weer iets aantrekt en de bouwkosten niet meer zo hard stijgen als enkele jaren geleden, blijft er voorlopig nog sprake van een markt in onbalans.

Dit constateert de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties ook. In oktober heeft de Tweede Kamer 175 miljoen euro vrijgemaakt voor een ‘nationaal doorbouwgarantiefonds’. Capital Value heeft een lijvig rapport opgesteld waarin verschillende stimuleringsmaatregelingen voor de bouw zijn onderzocht. In een kamerbrief heeft minister De Jonge uiteengezet welke beleidsopties zijn voorkeur hebben.

Het extra financieel ondersteunen van woningbouwprojecten is nodig, omdat een groeiend aantal initiatieven moeite heeft om vóór de start van de bouw 70 procent voorverkoop te halen. Kredietverstrekkers en aanbieders van afbouwverzekeringen stellen dit als ondergrens om de bouw van start te laten gaan.

Opkoopfonds

Daarom is door de Tweede Kamer een opkoopfonds voorgesteld: een stichting die bij tegenvallende voorverkoopgaranties afgeeft om (een deel van) de niet-verkochte woningen bij oplevering te kopen. Het onderzoek van Capital Value laat echter zien dat onder de huidige marktomstandigheden zo’n fonds niet goed haalbaar is.

Het opkopen van woningen is – mede door de gestegen rente – simpelweg te kostbaar. Financiers zullen terughoudend zijn om financiering te verschaffen aan projecten waarvan het onzeker is of er voldoende vraag naar is. De financiering van het fonds zal daarom vrijwel geheel bij de Rijksoverheid komen te liggen, stelt Capital Value. Geraamd wordt dat er 1,2 á 1,3 miljard euro in het fonds gestoken moet worden om de gestelde ambities waar te maken – veel meer dan de 175 miljoen euro die is vrijgemaakt door het parlement.

Daarnaast komen de financiële risico's in deze constructie geheel bij de Rijkoverheid te liggen. Ook zullen bouwers minder gemotiveerd zijn hun plannen bij veranderende marktomstandigheden aan te passen als de afname gegarandeerd is.

Vliegwiel

Die optie wordt het dus niet. Enthousiaster zijn zowel Capital Value als minister De Jonge over de zogenoemde ‘doorbouwfaciliteit’. Een faciliteit geeft geen afnamegarantie af, maar verstrekt een lening aan projecten die de 70 procent voorverkoop nog niet gehaald hebben. Ontwikkelaars hebben vaak moeite bouwkosten volledig gefinancierd te krijgen en beschikken zelf niet over voldoende eigen vermogen om meerdere projecten zelf te bekostigen.

De doorbouwfaciliteit is een hypothecaire lening tegen markconforme rente waarmee ontwikkelaars bouwkosten voor nog niet verkochte woningen kunnen financieren. Het verstrekken van een lening die 25 procent van de bouwkosten financiert, stelt externe financiers in staat ook in te stappen. Zo functioneert het overheidsgeld als vliegwiel. De begrootte 175 miljoen euro kan volgens de minister een slagkracht van 700 miljoen euro hebben, waarmee 4.600 woningen tot bouwproductie kunnen komen.

Overigens is de doorbouwfaciliteit niet geschikt voor het financieren van huurwoningen. Het rapport doet ook voorstellen voor het specifiek bevorderen van de (midden)-huur sector: hier komt de minister dit voorjaar op terug.

Interessante financieringsmix

Theo Stauttener is ook enthousiast over de doorbouwfaciliteit: “Dit type instrument is bijzonder effectief. Want je kunt als overheid beter financieren dan subsidiëren. Door een lening uit te schrijven, komt het geld meestal volledig terug. De overheid kan voor investeerders een interessantere financieringsmix mogelijk maken waardoor projecten wel van start kunnen.” Hij merkt op dat de regeling per woning relatief goedkoop is, zeker als je deze afzet tegen de 10.000 euro die via de start bouw impuls (SDI-subsidie) per woning geïnvesteerd wordt.

De doorbouwfaciliteit is vooral relevant voor projecten waarvan de looptijd lang is, bijvoorbeeld bij binnenstedelijk bouwen en in de Novex-gebieden. In verband met dubbele lasten zijn mensen huiverig om jaren voor de opleverdatum al een woning te kopen. Met name woningen in het hogere koopsegment ondervinden problemen met tegenvallende voorverkoop. De regeling zal zich mede daarom vooral richten op die woningen, verwacht Stauttener. “Het gaat eerder over appartementencomplexen en meergezinswoningen dan eengezinswoningen. Bij eengezinswoningen kan je de bouw beter faseren. Die kennen ook een kortere doorlooptijd.”

Daarnaast zou de overheid kunnen spelen met de hoogte van rentepercentages, merkt Stauttener op. “De overheid kan goedkoper lenen dan de markt, daar kan gebruik van worden gemaakt. De overheid kan ook een lagere rente doorberekenen aan projectontwikkelaars. Dan ontstaat een combinatie van financiering met een deel subsidie. Zo’n combinatie zou de regeling nog effectiever kunnen maken.”