Woningcorporaties & GO: “We werken langjarig samen met gebiedsontwikkelaars voor impact in de wijk”

Wat is Portaal voor woningcorporatie?

“Portaal is een actieve corporatie. En wij vatten onze verantwoordelijkheid breed op. In de afgelopen jaren is er veel aandacht gegaan naar de stenen, naar bouwen, maar wij hebben vijf jaar geleden heel nadrukkelijk in onze missie opgenomen dat we bijdragen aan ‘goed samenleven’. Dat betekent dat we niet alleen voor goede huisvesting zorgen, maar ook de leefomgeving aandacht geven en op sociaal vlak ondersteunen als dat nodig is. We willen echt het verschil maken voor wijken en de mensen die in onze gebouwen wonen en bouwen aan een gemeenschap.”

“Overigens staan de stenen daar ook niet geheel los van. We willen dan ook actiever zijn in gebiedsontwikkeling. Portaal heeft in Leiden, Utrecht, Amersfoort, Arnhem en Nijmegen bezit en we behoren in al die steden tot de twee grootste corporaties. Ik vind dat wij daardoor een verantwoordelijkheid hebben voor de ontwikkeling van die steden. En dan gaat het zowel om bestaande wijken die een impuls nodig hebben, om transformatie en verdichting, als om compleet nieuwe wijken die we samen met andere partijen ontwikkelen.”

Om met bestaande wijken die een impuls nodig hebben, te beginnen. Wat is jullie aanpak daar?

“Hoewel de leefbaarheidscijfers over de hele linie verbeteren, zijn er in iedere stad waar wij bezit hebben, en ook in onze wijken, gebieden die extra aandacht nodig hebben. Soms gaat het om wijken die officieel bekendstaan als prioriteitswijk en waar de leefbaarheid serieus onder druk staat. Gebiedsontwikkeling is een manier om in een dergelijke wijk impact te maken. En dat doen we altijd met een fysieke én sociale aanpak en altijd met sociale partners en de gemeente. In de ene wijk leggen we het accent wat meer op het een dan op het ander, dat is afhankelijk van de mogelijkheden en wenselijkheid om bijvoorbeeld fysiek in te grijpen. Zo proberen we soms invloed te hebben op de instroom van nieuwe huurders in wijken waar al veel mensen wonen die de nodige aandacht vragen. In andere wijken, Overvecht in Utrecht is een goed voorbeeld, proberen we wat meer met een fysieke aanpak veranderingen teweeg te brengen. Bijvoorbeeld door woningen in andere segmenten toe te voegen. En dat doen we steeds vaker niet alleen met de gemeente, maar ook met marktpartijen.”

Is dat nieuw?

“Wat er is veranderd, is dat we in de afgelopen jaren wel samenwerkten met marktpartijen over een plot, over een klein stukje van een wijk of het turn-key aankopen van woningen om die in het sociale segment te verhuren. Maar veel minder, of eigenlijk niet, gebeurde dat op wijk- of gebiedsniveau. Het geldt niet alleen voor ons, want je ziet dat op meer plekken bredere allianties gesmeed worden tussen gemeente, ontwikkelaars, woningcorporaties en ook sociale partners. En die allianties richten zich op wat er nodig is in een wijk.”

“Je ziet ook dat de samenwerking tussen corporatie en gebiedsontwikkelaar niet meer vrijblijvend is maar steeds vaker een langjarige samenwerking is met het idee om echt impact te maken in een wijk. Dat is een groot verschil met een paar jaar geleden. En gelukkig maar, want we weten uit het verleden dat als je impact wil maken op leefbaarheid, dat je dan niet alleen een prettige woonomgeving moet creëren, maar ook een lange adem moet hebben én partners die dat net zo goed beseffen. Je hebt elkaar sowieso nodig om een gebied te ontwikkelen of te vernieuwen. Daar komt bij dat gebiedsontwikkelaars de kennis, expertise en het netwerk inbrengen die bij ons de laatste jaren minder op peil gehouden zijn, simpelweg omdat woningcorporaties lange tijd maar weinig mochten doen op het vlak van gebiedsontwikkeling.”

Gaat het dan ook om de ontwikkeling van nieuwe gebieden?

“Jazeker, het gaat zeker ook om nieuwe gebieden. Wij werken samen met corporatie Woonin en ontwikkelaars in een consortium samen aan plannen voor Rijnenburg bij Utrecht. Dat is een ontwikkeling die qua uitvoering nog veel verder in de tijd ligt en bovendien een behoorlijk grote opgave is. Dat we bij dat soort trajecten betrokken worden voor de langere termijn is bijzonder en zegt ook iets over de nieuwe positie van corporaties in het ontwikkelen van gebieden. Tegelijkertijd zijn we bezig met minder grote gebiedsontwikkelingen. Denk aan stedelijke transformatieprojecten, zoals Cartesiusdriehoek in Utrecht en het verdichten van naoorlogse woonwijken waar wij veel bezit hebben.”

“Want in die naoorlogse wijken liggen heel veel kansen. Dat heeft alles te maken met demografie: waar wij vroeger wijken en woningen bouwden voor hele gezinnen, wonen daar nu mensen in hun eentje in een woning – gemiddeld 1,6 persoon per woning. In sociale huurwoningen hebben bewoners meer kamers tot hun beschikking dan in koopwoningen, het zijn cijfers waar Nederland uniek in is. Je kunt daarom zeggen dat onze producten niet meer aansluiten op de vraag. We moeten daarom niet alleen nieuwe woningen bouwen, maar ook aan de slag in onze bestaande voorraad. Zowel kwalitatief wat de woningen zelf betreft, als op het vlak van leefbaarheid. Het idee is dan natuurlijk dat we dat op beide vlakken tegelijk doen en dat meer mensen een woning kunnen vinden en in een prettige leefomgeving wonen.”

Kunt u concreet maken hoe Portaal samenwerkt met gebiedsontwikkelaars?

“Een voorbeeld is wederom Overvecht in Utrecht. Over het algemeen hebben we in Nederland een tekort aan sociale huurwoningen, maar we zien dat het aandeel in Overvecht te hoog is en boven de 60 procent ligt. We willen overal gemengde wijken met verschillende inkomensgroepen realiseren. Dat betekent dat je in Overvecht andere soorten woningen moet toevoegen waardoor het aandeel sociaal afneemt. En het betekent ook dat je in de rest van de stad meer sociaal moet toevoegen. Daarvoor zijn in Utrecht gebieden als Merwede, Cartesius en op termijn Rijnenburg belangrijke gebieden. Daar investeren we dan ook fors.”

“In Overvecht werken wij met gebiedsontwikkelaar AM samen op wijkniveau. Een andere woningcorporatie, Woonin, doet hetzelfde met BPD. In Nijmegen hebben we eenzelfde samenwerkingsverband met Synchroon. Steeds met het gezamenlijke idee: welke impact kunnen we hier samen maken? Heel vaak is het zo dat in de wijken waar we samenwerken er veel sociaal bezit is en dat we de inzet en expertise van marktpartijen kunnen gebruiken om middeldure huur en koop toe te voegen. Voor wijken is het van belang dat er een gedifferentieerd aanbod komt en die stappen zetten we ook.”

Corporaties moeten zelf ook meer woningen realiseren, gaat dat lukken?

“Wij zaten een periode op 500 nieuwe woningen per jaar, het afgelopen jaar waren dat er ruim 600 en we willen naar een gemiddelde van 1.000 per jaar om ons deel van de landelijke ambitie om in 2030 250.000 nieuwe sociale huurwoningen te realiseren, te halen. En ik denk dat dat gaat lukken, ik ben daar optimistisch over. Wij hebben veel eigendom in wijken waar een of meerdere corporaties veel bezit hebben en waar de gemeente en corporaties grondeigenaar zijn. Als je dat vergelijkt met transformatiegebieden – zoals Merwede en Cartesius waar de grond ‘al drie keer doorverkocht’ is waardoor de grond duur is – dan zijn oudere naoorlogse wijken de gebieden waar je relatief gemakkelijk veel kunt realiseren. Niet in de laatste plaats omdat daar nog veel ruimte is, ruimte om te verdichten. En we moeten onze bestaande voorraad beter benutten, door gebouwen op te toppen bijvoorbeeld. En door de relatief grote sociale huurwoningen beter aan te laten sluiten bij de trend van eenpersoonshuishoudens. We hebben nog een behoorlijke opgave voor de boeg.”