Casus Dat de woningbouw sneller moet, daarover is iedereen het eens. Maar hóe dat moet, dat blijft de vraag. Een van de initiatieven is Woningmakers, waarin woningcorporaties, ontwikkelaars en makelaars vraag en aanbod afstemmen. In Alkmaar heeft BPD hier de eerste ervaringen mee opgedaan. "Zonder de Woningmakers had het langer geduurd."
"Wat is het toch eigenlijk vreemd", zegt Peter van Oeveren, ontwikkelingsmanager bij BPD in de regio Noord-West. "Iedereen vindt dat het tempo van de woningbouw omhoog moet. De gemeente wil het, ontwikkelaars willen het en de mensen die een woning zoeken nog wel het meest. En toch gebeurt het niet."
Hoe komt dat? "Omdat politici en ambtenaren in een andere wereld leven dan ontwikkelaars", antwoordt Martin Bosch, programmamanager, strategisch adviseur en netwerkmanager. "De belangen zijn hetzelfde, maar er is één verschil: bij de overheid werken beleidsmakers, geen woningmakers." Bosch, die zelf een achtergrond heeft in de overheid, is bedenker en oprichter van Woningmakers, een stichting waarin woningcorporaties, ontwikkelaars en makelaars zich hebben verenigd. De startbasis is Alkmaar. Zij hebben één doel: versnelling van de woningbouw.
Er is helder overleg nodig
Hoe ze dat doen? Allereerst door goed en vooral helder overleg te voeren – onderling, én met de gemeenten en de provincie, zegt Bosch. Want daar schort het vaak aan: "Alleen al in Alkmaar praten minstens veertig marktpartijen mee over het woonbeleid en de woningproductie. Vanuit alle lagen van de overheid is er bemoeienis met het onderwerp. Dat leidt tot grote bestuurlijke drukte en tot verschillende verwachtingen. Zo voert een gemeente onderhandelingsgesprekken, terwijl ontwikkelaars juist outputgesprekken willen. Dus: wat gaan we maken? Waar? Wat is er precies aan de hand, wat zijn de aantallen, hoe ziet de fasering eruit?"
Die vragen zijn cruciaal, want zoals iedereen in de sector weet, wordt er veel minder gebouwd dan de woningbouwplanning aangeeft. Planoptimisme is een hardnekkige Nederlandse ziekte. Op een woningmarkt waarop al grote tekorten bestaan, is dat extra zuur. De Woningmakers willen vooral dat mankement repareren. Ze organiseren overleg en zorgen voor de samenwerking en (vooral) adequate gegevensuitwisseling tussen die partijen en de gemeenten en provincie. Bosch: "Hoe sneller en beter de coördinatie tussen alle spelers tot stand komt, hoe sneller er uiteindelijk wordt gebouwd."
Eerst een goed beeld krijgen
In Alkmaar zijn daarmee de eerste ervaringen opgedaan, weet Van Oeveren. "De gemeente heeft daar forse ambities, bijvoorbeeld op het gebied van binnenstedelijk bouwen. Wil je die ambities waarmaken, en een goed beeld krijgen van de belemmeringen en uitdagingen, dan helpt het enorm als je met iedereen – grote én kleine ontwikkelaars – aan tafel zit. Je leert elkaar dan ook beter kennen. Onder de paraplu van de Woningmakers lukt dat beter. Daar plukken we nu de vruchten van in Alkmaar. Zonder de Woningmakers had het langer geduurd."
Ons doel is goede data leveren, afscheid nemen van irrealistische getallen en een scherp beeld krijgen van de opgave
Dat maakt het concept interessant voor landelijk gebruik, vindt Desirée Uitzetter, directeur Gebiedsontwikkeling BPD en voorzitter van de NEPROM, de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen. "Ik vind dit echt een voorbeeld hoe het moet. Sturen op output, elk jaar genoeg woningen van het juiste type bouwen, daar komt het op aan in de huidige woningmarkt, en tegelijkertijd schort het daaraan. Wij pleiten ervoor om dit in heel Nederland zo te doen: scherp monitoren wat moet gebeuren, goede data verzamelen, constructief overleg voeren en op basis daarvan handelen."
Betrouwbare data
Bosch benadrukt hoe belangrijk die betrouwbare data zijn. Je kunt pas overleg voeren als je weet waar je het over hebt. De Woningmakers hebben hiervoor een tool ontwikkeld, Domiporta, waarmee ontwikkelende partijen zelf gegevens kunnen invoeren of wijzigen in de planmonitor. Zo ontstaat er een actueel inzicht in de jaarlijkse woningbouwproductie. Het gaat dan om plannen, aantallen, kwaliteiten, fasering en belemmeringen. Periodiek worden die data geactualiseerd. Bosch: "Zo krijg je een realistische planning en – als het goed is – een gelijkmatige, betrouwbare woningproductie." Een goed voorbeeld daarvan is de gemeente Hoorn. Bosch: "We hebben daar zeven ontwikkelaars en alle woningcorporaties opgebeld om in beeld te krijgen wat er moet gebeuren en hoe we daarbij sneller kunnen gaan. Na een goed gesprek met de gemeente zitten we nu bovenop de planningvoorraad en hebben we het planoptimisme ook in beeld. Dat helpt echt om sneller te gaan."
Het scheelt dat de Woningmakers niet vanuit ontwikkelposities opereren, zegt Bosch. "Wij zijn neutraal. Dan krijg je een ander soort gesprek. Ons doel is goede data leveren, afscheid nemen van irrealistische getallen en een scherp beeld krijgen van de opgave. Alles met het doel om de regionale woningproductie op te krikken." Als echte oliemannetjes luisteren de Woningmakers naar ieders verhaal: ze kiezen geen partij. "We zoeken altijd naar het positieve. We zijn geen gesloten front dat opmarcheert naar het gemeentehuis. Ik zeg dus soms tegen ontwikkelaars dat ze even geduld moeten hebben als ze te hard gaan. Omgekeerd kunnen de Woningmakers een gemeente ook achter de broek zitten."
Best practice
De NEPROM voert inmiddels gesprekken met Binnenlandse Zaken om van deze werkwijze staande praktijk te maken, zegt Uitzetter. Wat daarbij kan helpen, is dat de provincie Noord-Holland het concept inmiddels heeft geadopteerd, plus dat minister Ollongren de Woningmakers in een brief aan de Tweede Kamer zelfs als best practice heeft getypeerd. Uitzetter begrijpt dat wel. "Dit wérkt. Versnellen gebeurt echt niet als iedereen op zijn eiland blijft zitten. Je moet elkaar weten te vinden. Veel gemeenten doen daar uiteraard zelf de nodige voorzetten voor, maar de Woningmakers geven de stevigste impuls. Dat is nodig, want je vindt elkaar niet vanzelf. Om tempo te maken moet je vooral tijd investeren in elkaar."
Het concept Woningmakers is geboren in Alkmaar, maar is voor elke regio bruikbaar. Inmiddels worden vergelijkbare activiteiten ontplooid in de Drechtsteden en in West-Friesland. Bij alle regionale verschillen is er één ding overal hetzelfde, zegt Bosch. "Goede cijfers op tafel krijgen om de woningbouw uit de problemen te helpen, en goed met elkaar omgaan. Dat laatste is minstens zo belangrijk. Je moet begrip ontwikkelen voor elkaars belangen. Nieuwsgierig zijn naar wat de ander drijft, van vooroordelen afstappen. Ook daardoor ga je uiteindelijk samen sneller."
De Woningmakers vertegenwoordigen in diverse regio’s de marktpartijen in de vorm van wooncorporaties, projectontwikkelaars en makelaars en voeren zo eenduidig het overleg met gemeenten, provincie en het rijk. Ze zorgen voor helder overleg tussen marktpartijen enerzijds en een goede afstemming met gemeenten, provincie en het rijk anderzijds. Zij zorgen ook voor de juiste woningdata (Domiporta) en stemt deze met iedereen af, zodat er geen misverstanden bestaan over de omvang van de klus.
Dit artikel verscheen eerder op BPD
Cover: ‘Two engineering man with helmet and paper work are discussing about the project over construction site background.’ door Freedom Studio (bron: Shutterstock)
Door Edwin Lucas
Zelfstandig tekstprofessional, redacteur, interviewer / Gebiedsontwikkeling, ruimte, wonen
