Opinie De crisis op de woningmarkt duurt nu inmiddels vier jaar. Vier jaar die heftige veranderingen op de woningmarkt veroorzaakte. Misère in de wereld van ontwikkelaars, makelaars en architecten stond tegenover een herwonnen positie van de koper. Een koper die weer zelf kan en wil bepalen hoe hij of zij wil wonen. Het einde van die ontwikkeling is volgens mij nog niet in zicht: de woningbouwsector gaat nog verder op zijn kop.
de ontwikkelaar moet steeds meer zijn plaats kennen
‘Woningmarkt blijft in verandering: - Afbeelding 1’
Nog even terug naar nog helemaal niet zo lang geleden: de bulk van de nieuwbouwproductie voltrok zich volgens een simpel schema: Een ontwikkelaar verwierf een locatie en bedacht - al dan niet opgelegd door de gemeentelijke woningvisie – woningen op die plek. Standaardwoningen, die op andere plekken hun aantrekkingskracht al hadden bewezen en/of die snel gerealiseerd konden worden. Aan makelaars en verkoopadviseurs vervolgens de taak om die woningen te verkopen. En dat ging lang goed. Je moest het als ontwikkelaar wel tamelijk bont maken qua woningtype en/of prijs om dit fout te laten lopen. Als een soort verbeterde versie zijn leefstijlonderzoeken opgekomen om de woningen beter op de vraag af te stemmen, maar het model veranderde niet wezenlijk.
‘Woningmarkt blijft in verandering: - Afbeelding 2’
De huidige crisis noopt tot een andere volgorde: bij steeds meer locaties moet de koper wat in de melk te brokkelen hebben. Dat leidt tot een model waarbij voor locaties geïnteresseerden worden aangezocht. Die geïnteresseerden mogen vertellen hoe ze willen wonen. Vervolgens realiseren ze of zelf die woningen (PO of CPO) of ze doen dat in een innige samenwerking met de professionals op de woningmarkt: cocreatie, consumentgericht ontwikkelen etc. De klant schuift op, maar de locatie is nog steeds het vertrekpunt.
‘Woningmarkt blijft in verandering: - Afbeelding 3’
Menig ontwikkelaar en gemeente is nog maar net gewend aan dit model , terwijl tegelijkertijd de ontwikkelingen volop doorgaan. De volgende stap is namelijk dat niet de locatie maar de woonwens van kopers centraal staat. De vraag hoe mensen willen wonen laat zich vervolgens vertalen in een programma van eisen voor woningen. En dat is vervolgens weer leading voor geschikte locaties waar die wensen het beste gehonoreerd kunnen worden. Vaak zullen dit soort ontwikkelingen groepsgewijs gaan plaatsvinden, ook voor mensen die verder een hele individuele woonwens hebben. Maar ook zij vinden het steeds belangrijker om vooraf hun toekomstige buren al te kennen en daarmee afspraken te maken over woning en woonomgeving. Van erfafscheidingen tot gezamenlijke inkoop van nutsvoorzieningen.
Irreëel? Wie goed kijkt ziet deze ontwikkeling al. Ontwikkelaar Blauwhoed presenteerde tijdens het afgelopen Nepromcongres een voorbeeld in Bleiswijk, waarbij een groep senioren hen had benaderd met de vraag om een geschikt gebouw op een geschikte plek voor hen te realiseren. En bureaus als Bouwen in Eigen Beheer, maar ook Urbannerdam spelen ook al in op deze trend. Ervaringen met Blok0 in de Amsterdamse Houthaven laten zien dat er alleen al in Amsterdam tientallen groepen actief zijn die nadenken over een gezamenlijk woningproject. Een trend die nu nog in de kinderschoenen staat, maar straks– zo is mijn overtuiging – een serieus marktaandeel vormt.
Het wordt kortom voorlopig niet rustig op de woningmarkt. Het proces verandert, of we dat nu leuk vinden of niet. Ontwikkelaars schuiven meer naar achteren in het proces, procesbegeleiders in de meest brede zin van het woord en marketeers schuiven naar voren. En de koper, die van consument opdrachtgever is geworden wordt uiteindelijk het echte – en terechte – vertrekpunt!
Theo Dohle, vanuit De Wijde Blik betrokken bij meerdere projecten met (C)PO en consumentgericht ontwikkelen.
Cover: ‘Portret_Theo Dohle_380px’
Door Theo Dohle
Oprichter en directeur De Wijde Blik Communicatie-advies
