Woningmarkt is toe aan volledige renovatie: een economisch perspectief

De afgelopen jaren richtte het beleid op de woningmarkt zich onder grote maatschappelijke druk op acute problemen. Een voorbeeld: de slechte toegankelijkheid voor starters. Begrijpelijk, maar op de langere termijn werkt dit vaak averechts. Zo leidde het verbeteren van de positie van starters op de koopwoningmarkt, via ruimere kredietvoorwaarden, tot een toevloed van geld en dus tot verdere prijsstijgingen.

Op langere termijn verslechteren de ruimere kredietvoorwaarden zo juist de toegankelijkheid voor koopstarters. Ook de recent aangekondigde regulering van ‘middenhuurwoningen’ is niet zonder risico. Hoewel dit op korte termijn de betaalbaarheid van wonen voor een groep huurders in de vrije sector verbetert, lost dit het structurele tekort aan betaalbare huurwoningen niet op. En hetzelfde geldt voor de inzet van het kabinet op de bouw van tijdelijke woningen.

Oog voor lange termijn

Kortom: het slechte functioneren van de Nederlandse woningmarkt vraagt om structurele oplossingen. En daarmee om een langetermijnblik, met oog voor de samenhang van de knelpunten op de woningmarkt. Zo maken de snelle prijsstijgingen de woningmarkt niet alleen minder toegankelijk, maar verslechteren ook andere belangrijke knelpunten. Zien woningeigenaren hun vermogen rap toenemen terwijl dat van huurders achterblijft. Het gevolg: meer vermogensongelijkheid. Daarnaast vergroten ze de grilligheid van de huizenprijzen.

En zodra een huizenprijsstijging omslaat in een daling, heeft dit negatieve gevolgen voor de hele economie. Nederlandse huishoudens lossen hun hypotheek dan sneller af om te voorkomen dat deze boven de waarde van hun woning uitkomt. Zo blijft er minder geld over voor consumptieve bestedingen en wordt de hele economie meegetrokken in een laagconjunctuur.

Er zijn door de jaren heen waardevolle voorstellen voor structurele hervorming van de woningmarkt gedaan die op onderzoek gebaseerd waren. Denk aan het Zesstappenplan van diverse economen (Bartelsman et al., 2012), De Nederlandse economie in stabieler vaarwater (SER, 2013) en Ruimte voor wonen (Rijksoverheid, 2020). Hierdoor geïnspireerd en na een uitgebreide raadpleging van een brede groep deskundigen doen wij suggesties voor een samenhangend en evenwichtig pakket aan maatregelen. Ons voorstel heeft betrekking op het belastingstelsel, de nieuwbouwontwikkeling, woningfinanciering en de huursector – en alleen in samenhang leiden ze tot het gewenste resultaat.

Belastingmaatregelen

Het eerste deel van de renovatie van het woonbeleid richt zich op een meer gelijke behandeling van huren en kopen. Dit biedt ruimte voor een lagere inkomstenbelasting, zorgt voor een stabieler verloop van huizenprijzen en vermindert de ongelijkheid tussen huurders en kopers. De eigen woning verhuist van box 1 (werk en woning) naar box 3 (sparen en beleggen), zodra de door het kabinet aangekondigde hervorming van box 3 is afgerond. Hier wordt het werkelijke rendement op de eigen woning belast, inclusief een voorheffing op de winst die bij verkoop van de eigen woning wordt verrekend. Om liquiditeitsproblemen te voorkomen, kunnen huiseigenaren ervoor kiezen de belastingbetaling over de waardestijging uit te stellen tot de verkoop van de eigen woning. De huurtoeslag wordt ten slotte omgevormd tot een woontoeslag voor alle lagere inkomens, ongeacht het type woning.

Met het tweede onderdeel van de renovatie kan de nieuwbouwproductie beter reageren op veranderingen in de woningvraag. In Nederland volgt het woningaanbod de vraag slecht (Cavalleri et al., 2019). Dit vergroot in tijden van een stijgende vraag niet alleen de woningschaarste, maar zorgt ook voor een grilliger prijsverloop. Een betere aansluiting van het aanbod op de vraag maakt de woningmarkt toegankelijker en huizenprijzen stabieler.

Meer opbrengsten gemeenten

We stellen voor om gemeenten en hun bestaande inwoners financieel meer te laten profiteren bij nieuwbouw. Dit kan met een zogeheten planbatenheffing: een belasting op de waardestijging van de grond die optreedt bij een bestemmingsverandering. De opbrengsten hiervan stellen gemeenten in staat om maatschappelijke doelen – zoals meer sociale woningbouw – vaker direct te financieren, in plaats van door eisen te stellen aan nieuwbouwprojecten. Hierdoor wordt het voor gemeenten en projectontwikkelaars eenvoudiger om met elkaar te onderhandelen.

In dit verband pleiten we tevens voor een betere inschatting van de woningbehoefte door provincies. Naast demografische ontwikkelingen moeten zij ook rekening houden met lange periodes van bovengemiddelde woningprijsstijgingen. Daardoor zullen provincies de woningbehoefte minder vaak onderschatten. Ten slotte stellen we voor om bouweisen te uniformeren, om zo het bouwen zelf te versnellen.

Tegengaan groei huizenprijzen en hypotheken

Het derde deel van de renovatie richt zich op de financiering van woningen, met als doel de stabiliteit van woningprijzen te verhogen. We stellen voor de systematiek van de inkomensleennormen in tijden van sterke prijsstijgingen niet verder te verruimen. Dit kan door naast het Nibud ook de Autoriteit Financiële Markten en De Nederlandsche Bank een formele adviesrol te geven aan het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Op termijn kan ook een verlaging van de maximale loan-to-value helpen om de grilligheid van woningprijzen te verlagen.

Daarnaast kan de maximale hypotheek ten opzichte van het inkomen hoger zijn bij aankoop van een woning met een gunstig energielabel (en de daarbij horende lagere energielasten) en lager bij een woning met een ongunstig energielabel (en de hogere energielasten). Hierdoor nemen de financiële risico’s bij hoge energieprijzen af.

Het vierde deel van de renovatie richt zich op het vergroten van het betaalbare huurwoningaanbod in de vrije sector, in aanvulling op de bouw door woningcorporaties. Het kabinet maakt – terecht – al financiële ruimte voor de corporaties. Maar huurregulering, de opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht maken investeren in nieuw huuraanbod minder aantrekkelijk voor private partijen. Zodra de prijsopdrijvende prikkels uit het systeem zijn en het aanbod flexibeler is – dus pas op lange termijn – kan de markt meer zijn werk doen.

Dit biedt dan ruimte voor een stapsgewijze afschaffing van het woningwaarderingsstelsel dat maximale huren bepaalt voor nieuwe huurcontracten. Dit helpt het aanbod in het vrije huursegment te vergroten, zeker op gewilde locaties, waar markthuren hoog liggen. We pleiten daarnaast wel voor sterkere huurdersrechten in het vrijehuursegment, waaronder regulering van de huren voor zittende huurders, om willekeur van verhuurders te voorkomen.

Geld zit vast

We ronden de renovatie af met twee aanvullende maatregelen. De eerste richt zich op de inzet van pensioenvermogen op de woningmarkt. Nederlandse huishoudens staan namelijk bekend om hun lange balansen: er zit veel geld vast in huizen en pensioenen (illiquide bezit). Tegelijkertijd hebben ze hoge hypotheken (schuld). Om huishoudbalansen te verkorten, stellen we voor dat huishoudens een deel van hun gespaarde pensioen mogen gebruiken om een huis te kopen. Dit vergroot de mogelijkheden van huishoudens om hun consumptie over hun levensloop te spreiden. Ook zijn ze dan beter in staat om inkomensschokken op te vangen.

De tweede maatregel richt zich op een efficiëntere benutting van de bestaande woningvoorraad, omdat veel van de door ons genoemde beleidsopties pas op de lange termijn effect hebben. Er bestaan op dit moment op verschillende bestuurlijke niveaus belemmeringen om woningen te delen. Het verminderen hiervan kan op korte termijn helpen de pijn van de woningnood te verzachten.

Op termijn maakt de voorgestelde renovatie van het woonbeleid de woningmarkt toegankelijker en betaalbaarder voor koop- en huurstarters. De grilligheid in de ontwikkeling van de huizenprijzen neemt af en dat geldt ook de ongelijkheid tussen huurders en huiseigenaren. Maar de voordelen reiken verder dan de woningmarkt: werken gaat immers meer lonen. Dit versterkt de arbeidsmarkt. Daarnaast blijft geld minder ‘vastzitten in stenen’, zodat huishoudens er naar hun wens andere dingen mee kunnen doen en inkomensverliezen beter kunnen opvangen. Dit zorgt voor een stabielere en sterkere Nederlandse economie. En hoewel een deel van de huiseigenaren door de voorgestelde maatregelen minder finan­ciële voordelen zal genieten, is de winst voor de maatschappij als geheel uiteindelijk groot.

Vergeet verduurzaming niet

Alle bovenstaande maatregelen moeten binnen de kaders vallen die voor verduurzaming van de gebouwde omgeving zijn gesteld. Dit is echter niet genoeg om de klimaatverandering tegen te gaan en de toekomstige maatschappelijke schade hiervan voor de woningmarkt te beperken. Hiervoor is er een eigen diepgaande analyse nodig die recht doet aan de complexiteit van het thema en die een antwoord geeft op de vraag hoe om te gaan met klimaatverandering (klimaatadaptatie) en hoe we klimaatverandering via de woningmarkt kunnen tegengaan (klimaatmitigatie, bijvoorbeeld via de energietransitie).