Woningtekort tegengaan met flexwonen? Dat is nog een hele kluif

Flexwoningen lijken overal in Nederland als paddenstoelen uit de grond te schieten. Zoals in Yerseke in Zeeland, waar de modulaire flexwoning-aanbieder Reboxd in december woningen voor 102 Oekraïense vluchtelingen plaatste. De gezinnen verbleven daarvoor op een camping in de buurt. Reboxd maakt de urgentie voor tijdelijke huisvesting voelbaar met de teksten op zijn website. Oorlogsvluchtelingen, een tekort aan betaalbare woningen, een rap groeiende bevolking: de wooncrises vliegen je in dikgedrukte letters om de oren. Eén manier om snel in de behoefte aan meer woningen te voorzien, is door flexwoningen te bouwen.

De snelste weg

De ongeveer honderd woningen in Yerseke zijn onderdeel van de doelstelling van Hugo de Jonge (minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) om vóór het eind van 2024 ruim 35.000 flexwoningen te bouwen. De tijdelijke woningen zijn volgens De Jonge de ‘allersnelste weg’ om het groeiende tekort aan sociale huurwoningen op te vangen.

Een nieuwe publicatie van Platform31 geeft antwoorden op de meestgestelde vragen omtrent flexwonen, met als doel de realisatie ervan een duw in de juiste richting te geven. De publicatie is bedoeld voor iedereen die met flexwoningen te maken krijgt: overheden, woningcorporaties, marktpartijen en andere betrokkenen.

De tijdelijke woningen zijn een aanvulling op reguliere vormen van huisvesting, benadrukken de onderzoekers van Platform31. Wie op een permanente sociale huurwoning wacht, kan gerust zijn: de opgebouwde wachttijd telt meestal gewoon door.

Bovendien zijn de woningen geschikt voor talloze doelgroepen: studenten die geen kamer kunnen vinden, dak- en thuislozen, vluchtelingen, statushouders of starters. Flexwonen kan in de huisvesting voor deze groepen op korte termijn voorzien, omdat de woningen relatief snel gerealiseerd kunnen worden. De Ruimtelijke Ordening-procedures (RO-procedures) zijn voor dit soort woningen een stuk korter dan bij reguliere woningbouw. Ook zijn de woningen een stuk sneller te bouwen.

Grote rol gemeente

Platform31 beschrijft dat er in de RO-procedures veel tijd gewonnen kan worden door te kiezen voor een gedoogconstructie. Dat betekent dat er al gebouwd mag worden aan een tijdelijk huisvestingsproject zonder dat de omgevingsvergunning al verleend is. Ook kan een efficiënte organisatie van de te zetten stappen de procedures flink verkorten.

Bij het snel neerzetten van flexwoningen ligt een grote rol bij de gemeente. Die kan er bijvoorbeeld voor kiezen om flexibel om te gaan met de parkeernormen in een gebied, waardoor op meer plekken flexwoningen gerealiseerd kunnen worden. Ook kan het bevoegd gezag tijdelijke omgevingsvergunningen verlenen die afwijken van een bestemmingsplan.

Sluitende businesscase lastig

Het is daarom niet verrassend dat Hugo de Jonge tijdens een toespraak in november 2022 een beroep deed op gemeenten en woningcorporaties: zij zijn degenen die uiteindelijk de flexwoningen moeten gaan realiseren die iets van verlichting kunnen bieden in de huidige woningnood. “Ik reken op jullie!”, zo sloot hij zijn toespraak af.

Afgelopen juli bleek uit onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving nog dat meerdere flexibele woonprojecten niet of lastig van de grond komen. Personeelstekorten bij gemeenten en corporaties en een te grote investeringsonzekerheid zijn de belangrijkste oorzaken. Flexwoningen zijn vaak verplaatsbaar en staan daarom slechts tijdelijk op een plek, maar het is onduidelijk is hoelang de woningen meegaan, of ze daadwerkelijk verplaatst worden en waarheen dan. Hierdoor is het ingewikkeld om een sluitende businesscase te maken.

Om de twijfel bij gemeenten en corporaties weg te nemen, heeft de minister beloofd financieel garant te staan voor de kosten die samenhangen met het niet kunnen verplaatsen van de tijdelijke woningen als dat het geval is. De corporatie loopt namelijk huur mis zodra een locatie na tien, of vijftien jaar voor iets anders nodig is en er niet direct een nieuwe locatie voor de woningen voorhanden is.

Er zijn ook 2.000 woningen in één keer vooruitbesteld door het Rijksvastgoedbedrijf om de bouw van flexwoningen te versnellen (het genoemde Reboxd is met acht andere leveranciers hiervoor geselecteerd). Daarnaast is er een Taskforce opgericht die gemeenten ondersteunt bij het doorlopen van de RO-procedures, bij het beoordelen van een potentiële locatie en bij het rondkrijgen van de businesscase. Tot slot is er een stimuleringsregeling van honderd miljoen euro die de gemeenten over de streep moet trekken.

Slecht imago

Ook al kunnen verplaatsbare flexwoningen enige verlichting brengen in de woningnood, ze hebben ook te kampen met een slecht imago. In de Volkskrant werden ze afgelopen oktober nog ‘goedkope of zielloos ogende stalen containers’ genoemd, “die als noodvoorzieningen op vergeten terreinen worden neergekwakt”. Ook zijn er berichten over bloedhete of juist ijskoude flexwoningen, zoals uit een artikel in het AD blijkt: op bezoek bij een flexwoning in Gouda gaf de thermostaat in maart 2022 27 graden aan.

Nog een grote klus

En dan zijn er ook nog zorgen over de veiligheid. Alle tijdelijke woningcomplexen in Amsterdam werden vorige maand onderzocht op brandveiligheid naar aanleiding van een brand in een containercomplex. Er worden namelijk minder strenge eisen gesteld aan tijdelijke woningen, bijvoorbeeld op het gebied van geluidhinder en isolatie. Flexwoningen waarvoor een vergunning is afgegeven voor vijftien jaar of langer, moeten na die termijn wel voldoen aan de normen voor permanente nieuwbouw.

Al met al staat gemeenten en corporaties nog een grote klus te wachten om voor eind 2024 de beoogde 37.500 flexwoningen te realiseren. Het lastig rondkrijgen van de businesscase en personeelstekorten zorgden er tot nu toe voor dat er barrières zijn om tijdelijke woningen te bouwen. De garantstelling van het Rijk, de Taskforce en honderd miljoen euro moeten gemeenten over de streep gaan trekken om de komende jaren op talloze locaties tijdelijke woningen te bouwen.

De ervaringen met 17 flexwoningen in Schijndel (gemaakt door Barli) worden in deze film belicht.