Nieuws Minister Kajsa Ollongren heeft half november de Tweede Kamer geïnformeerd over “de Staat van de Woningmarkt 2018”. Het blijkt opnieuw niet gelukt om iets van het woningtekort in te lopen. Sterker: het woningtekort loopt verder op. Ondanks alle goede voornemens slagen we er niet in om de aantallen woningen te realiseren die nodig zijn. Daarnaast is er de waarschuwing van prof. P. Boelhouwer: de toekomstige huishoudensgroei komt niet uit op 1 miljoen huishoudens; 1,5 miljoen ligt meer voor de hand. Werk aan de winkel dus.
De brief (pdf) van Minister Ollongren aan de Tweede Kamer en met name ook de bijlagen, bevatten zeer interessant materiaal over de actuele stand van zaken in de woningmarkt. Het huidige woningtekort is 3,2%; ofwel 242.000 woningen. In 2018 loopt dat volgens de prognose op naar 3,4%% ofwel 262.000 woningen. Dus het tekort in 2015/16 van ca. 200.000 woningen is inmiddels opgelopen naar 262.000 en volgens de prognose zal het pas in 2020 kunnen gaan dalen (pdf).
Alle gezamenlijke inspanningen hebben niet geleid tot daling van het woningtekort. De situatie is verslechterd. Daarbij laten genoemde stukken zien dat de spreiding over het land heel groot is: 0,7% in de provincie Friesland tegenover 6,5% in de stad Amsterdam. MRA-regio en regio Utrecht komen uit iets meer dan 5%.
We boeren nu al achteruit, maar het lijkt nog erger te worden
Als we prof. P. Boelhouwer moeten geloven, gaat het niet lukken om het woningtekort vanaf 2020 te laten dalen. Naar zijn mening zijn de ramingen over de huishoudensgroei te conservatief. Hij noemt twee aspecten: veel huishoudens zien het zoeken naar een woning in de huidige omstandigheden als een kansloze missie en hebben de moed opgegeven. Maar die huishoudens melden zich weer wel als de mogelijkheden weer wat ruimer worden. Het tweede punt waar Boelhouwer op wijst is de zijns inziens permanente onderschatting van het aantal statushouders en arbeidsmigranten dat naar Nederland komt. Het CBS houdt al enige tijd aan dat er per jaar sprake is van een netto migratiesaldo van 20.000 personen. In de praktijk ligt dat de laatste vier jaar veel hoger: nl. tussen de 40.000 en de 80.000. Als die trend doorzet (bijv. als gevolg van tekort aan arbeidskrachten) is het naar zijn mening meer voor de hand liggend om van een huishoudensgroei van 1,5 miljoen uit te gaan in plaats van de nu geraamde 1 miljoen in 2050. (1) Dat zijn alarmerende gegevens.
Waarom lukt het alsmaar niet om voldoende te bouwen?
In alle papieren planningen die bekend zijn, lijkt het er nog op dat we de slag wel gaan maken: het Nationaal Woonakkoord gaat ervan uit dat we 75.000 woningen per jaar moeten maken. Volgens Boelhouwers aannames niet genoeg, maar ook die 75.000 lijken we niet te halen. In 2017 werden 63.000 nieuwbouwwoningen toegevoegd. Met transformatie erbij komt het aantal op ca. 70.000 woningen. Dit jaar zullen we uitkomen op ca. 65.000 woningen. Gelet op het aantal verleende bouwvergunningen zullen we in 2019 ook bij lange na niet op 75.000 woningen uitkomen. Conclusie: op nationaal niveau halen we onze planningen niet. Er is sprake van planoptimisme.
“In bijna alle provincies is meer netto plancapaciteit voorhanden dan de woningbehoefte naar verwachting toeneemt” (2). Zuid-Holland is volgens ABF de grote uitzondering met een planvoorraad van 79% t.o.v. de behoefte, en in de regio’s Utrecht, Food Valley, Roosendaal en Breda is het eveneens krap. Als het uitgangspunt is dat 130% aan plannen moet worden voorbereid om alle tegenvallers op te vangen, dan is de plancapaciteit in veel meer provincies en regio’s krap tot zeer krap. Zeer problematisch wordt het als nader op de korte termijn wordt ingezoomd: voor de periode 2017 – 2020 is er een tekort aan harde plancapaciteit in de provincies Zuid-Holland (93%), Noord-Holland (80%) en Utrecht (67%). Het wordt heel kort dag om daar zachte plannen om te zetten naar harde plancapaciteit. Maar zelfs als dat lukt, leveren ook die locaties niet tijdig de gewenste aantallen woningen op. Ook op provinciaal niveau zien we dus veel planoptimisme. Er zijn redelijk veel plannen, maar een deel is nog zacht tot boterzacht.
Op basis van eigen ervaringen valt te constateren dat ook gemeenten meedoen aan planoptimisme. Veel gemeentelijke plannen laten het bekende badkuipmodel zien: veel opleveringen voor over 2 en 3 jaar. Heel vaak blijkt de badkuip een boeggolf te zijn: steeds opnieuw zijn de plannen voor de eerste paar jaar hoog en heel vaak worden die aantallen niet gehaald en daarom doorgeschoven.
Het planoptimisme kent heel wat oorzaken. Voorbeelden: we zijn nu toe aan de moeilijkere (immers meer binnenstedelijke) plannen; gebrek aan handjes/plantoetsers op het gemeentehuis; gebrek aan handjes op bouwplaats; stapeling van eisen; eigen grond eerst, etc. Op die oorzaken zal ik een volgende keer ingaan.
(1) Boelhouwer, P. (2018) 'De toekomst van ons wonen'. S&D 75(3), 7-13.
(2) Update plancapaciteit oktober 2018, p. 33.
dit artikel verscheen eerder op omgevingsweb.nl
Cover: ‘woning bouw bron: CC0 public domain’
Door Jos Feijtel
Adviseur versnelling woningbouw
