Woonakkoord is een politieke keuze

Prof. Vincent Gruis analyseert het woonakkoord

Er zijn nog grote onzekerheden over de financiële toekomst van corporaties en de ontwikkeling van de huren, waardoor beleggers het moeilijk vinden een commitment aan te gaan, zegt prof.dr.ir. Vincent Gruis, hoogleraar Housing Management TU Delft. Gruis, gepromoveerd op het onderwerp financieel- economische grondslagen voor woningcorporaties, reageert op het recente akkoord dat het kabinet heeft bereikt met D66, de ChristenUnie en SGP. ‘Het akkoord past in de liberalisatietrend van de afgelopen jaren. In Nederland is men daar vergeleken met het buitenland laat mee begonnen. De politiek heeft lang geworsteld met de principes van de verzorgingsstaat. Dat is overigens een internationaal verschijnsel: hoewel de systemen overal anders zijn, speelt in veel landen dat de overheid steeds minder wil uitgeven aan volkshuisvesting.’
Als gevolg van het woonakkoord ontstaat er nu een duidelijker tweedeling: aan de ene kant de onderkant van de huurdersmarkt, het gesubsidieerde segment, en ontstaan nu mogelijkheden om een serieus ‘tweede’ segment van huurders te creëren, tussen pakweg € 600 en 1000. De kwakkelende koopwoningmarkt en een cultuuromslag waarin huren niet meer inferieur is ten opzicht van kopen helpen daar natuurlijk bij.

Betaalbaarheid

Het is onmiskenbaar dat een steeds grotere groep
woonconsumenten in Nederland wil huren in plaats van kopen. Hoe groot die groep eigenlijk is en hoe die zich zal ontwikkelen is een boeiend onderzoeksveld, zegt Gruis. Tegelijk is ook duidelijk dat veel van de huidige huurders hun huur nauwelijks kunnen betalen, een kwestie waarover de wethouders van de grote vier steden vorige maand een brandbrief schreven aan minister Blok. Bijna een miljoen huurders betalen zo veel huur, dat er niet genoeg overblijft om nog maatschappelijk te kunnen meedoen, zo blijkt uit onderzoek van instituut OTB, verbonden aan de TU Delft. Om te bepalen of huren nog betaalbaar is, kijken beleidsmakers normaal gesproken vooral naar de ‘huurquote’, het percentage van het netto besteedbaar inkomen dat aan huur wordt besteed. De gemiddelde huurquote ligt in Nederland op 23%. Een percentage van 30% wordt als nog net betaalbaar gezien. Als het ‘maatschappelijk aanvaardbare consumptiepatroon’ van het inkomen is afgetrokken, blijft het ‘resterend inkomen’ over.
Een volgens de OTB-onderzoekers ‘schokkend’ percentage van 37% van de bewoners van sociale huurwoningen haalt dat percentage van 30% niet: 855.200 huishoudens. Datzelfde geldt voor 139.700 huishoudens in de particuliere sector, bij elkaar dus bijna een miljoen huurders. Om toch rond te kunnen komen, moeten die huishoudens dus minder uitgeven aan zaken als kleding of een sportclub voor de kinderen dan maatschappelijk aanvaardbaar wordt geacht.

Segregatie

Het voorstel om de maximale huurprijzen te verhogen, mede om de verhuurdersheffing mogelijk te maken, betekent dat met name in gebieden met een hoge marktdruk de maximale huur sterk zal stijgen. Door liberalisatie zullen woningen onbetaalbaar Prof. Vincent Gruis analyseert het woonakkoord Ontwikkeling worden voor mensen met lagere inkomens. Segregatie is daarvan het gevolg. Door de huurverhoging boven inflatie zal bovendien de huur jaarlijks sneller stijgen. Voor wie dat kan betalen, is dat te rechtvaardigen, mits aan de huurstijging een maximum wordt gesteld, ook voor de inkomens boven € 43.000, zo bepleitten de grote steden bij de minister. In het woonakkoord is dit punt door de minister toegezegd. Huurders die na een inkomensafhankelijke huurverhoging geconfronteerd worden met een inkomensdaling krijgen een huurverlaging, zo liet Blok de Tweede Kamer weten.
Het is een politieke keuze, zegt Gruis: ‘Nadeel van een duidelijker scheiding tussen het gesubsidieerde deel en het geliberaliseerde deel van de markt is dat er een grotere stigmatisering optreedt voor huurders aan de onderkant van de markt. Corporaties gaan zich concentreren op dat segment. Weliswaar is in het akkoord de verhuurdersheffing lager, maar corporaties kunnen ook de huur minder verhogen. Corporaties zullen minder gaan investeren. De politiek moet zich goed realiseren dat de draagkrachtige corporatie die wil investeren in achterstandswijken daarmee grotendeels verleden tijd is. Als de politiek toch nog iets wil met achterstandswijken, moet men dat apart subsidiëren.’ Aan de andere kant leert de economische theorie dat subsidies aan de onderkant van de samenleving leiden tot een veel efficiëntere verdeling van welvaart en minder kapitaalverspilling. Gruis verwacht op termijn een verdere ‘emancipatie’ van de corporaties, die zich de afgelopen jaren hebben ontwikkeld tot een soort verzorgingsinstituut ter vervanging van de verzorgingsstaat. ‘Dat staat op gespannen voet met de gedachte dat mensen voor zichzelf moeten kunnen zorgen en dat is precies het onderwerp waar links-midden en rechts-midden elkaar kunnen vinden.’

Stimulans voor liberalisering

De combinatie van de verhuurdersheffing plus het beschikbare kapitaal van institutionele beleggers is een forse stimulans voor het liberaliseren van de huurvoorraad. Mits natuurlijk de huur boven de sociale huurgrens flink zou kunnen groeien. Gruis wijst erop dat twee belangrijke kwesties onzeker blijven: zo hangt de uiteindelijke hoogte van de verhuurdersheffing nog steeds boven de corporaties en dat maakt ze tot een onzekere partner voor beleggers bij fondsvorming. Daarnaast zijn de voorstellen voor de huurpijssystematiek niet uitgewerkt. Weliswaar blijft de maximale huur gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel – in tegenstelling tot het Regeerakkoord waar werd gesproken over een huursombenadering van 4,5% van de WOZ-waarde – maar hoe dat uiteindelijk zal uitpakken is onduidelijk. Over de vereenvoudiging van het woningwaarderingsstelsel wordt pas voor Prinsjesdag een voorstel ingediend. En de huursombenadering blijft ook boven de markt ‘hangen’: uiterlijk eind volgend jaar wil het kabinet daartoe een nieuw voorstel doen.

Versoepeling randvoorwaarden

Gruis noemt het positief dat de randvoorwaarden om corporatiewoningen onder andere aan institutionele beleggers te verkopen worden versoepeld. Het is hierdoor mogelijk tegen de actuele waarde te verkopen, zonder winstdeling. Dit geldt overigens alleen voor geliberaliseerde of te liberaliseren woningen. ‘We zien nu dat de gesprekken tussen corporaties en beleggers over de verkoop van woningen, maar ook over zoiets als fondsvorming, versneld op gang komen. De rendementseisen van corporaties en beleggers komen ook dichter bij elkaar.’
De belangrijkste blokkade voor verkoop van corporatiewoningen was tot nu de minimale verkoopwaarde die werd genoemd in een circulaire van het ministerie. De marktwaarde in verhuurde staat is veelal aanzienlijk lager dan de minimale waarde die volgens bepalingen in de circulaire moet worden gerealiseerd. Transacties komen pas tot stand als er een aansluiting is bij de marktwaarde. Dat die koppeling met marktwaarde er nu wél komt, is een belangrijke opsteker voor de markt. Vastgoedadviseur Capital Value presenteerde enkele weken geleden een onderzoek waaruit blijkt dat beleggers aangeven circa € 2 mrd beschikbaar te hebben voor de aankoop van huurwoningen. Daarnaast geeft een groeiend aantal (54%) van de corporaties aan complexgewijs te willen verkopen.
Gruis verwacht dat de concentratietendens bij corporaties de komende tijd alleen maar zal versnellen, vooral ook om financiële redenen. ‘Corporaties willen blijven investeren en zoeken het gesprek met beleggers op om te kijken of daar win–winpakketten uit te halen zijn. In theorie zullen ook de grote corporaties meer gaan samenwerken als het gaat om hun te liberaliseren bezit. Maar ook dan zal de overheid de zekerheid moeten bieden dat er niet weer plotseling een nieuwe verhuurdersheffing aan komt.’

Zie ook:

- Wetenschap en Praktijk reageren op Woonakkoord