Woonbeleid: samenwerking, sturen in onzekerheid en fact checking

Studiedag Dossier Dilemma’s Woonbeleid

Een belangrijke bron van informatie zijn de ontwikkelingen in de bevolkingsgroei. Demografische voorspellingen vormen belangrijke input voor de woningprogrammering, aldus professor Dorien Manting van het Planbureau voor de Leefomgeving. De praktijk is echter weerbarstig: 8 jaar geleden had niemand de crisis voorzien, noch het probleem van krimp. Het blijkt dat economische veranderingen van grote invloed zijn en dat deze de voorspellingen ingrijpend kunnen wijzigen. Zo lijkt op dit moment bijvoorbeeld de trek naar de stad een niet te stuiten trend. Maar wie zegt dat er bij een aantrekkende economie niet opnieuw een beweging naar buiten ontstaat? Ook zijn prognoses betrouwbaarder als het schaalniveau toeneemt. Nationale trends zijn beter te voorspellen dan regionale. Verder zijn de marges groot: over 30 jaar is de voorspelde woningbehoefte tussen de 500.000 en 1 miljoen, maar als het economisch tij tegenzit kan het ook tussen de 0 en 1 miljoen zijn, stelt Meindert Smallenbroek, directeur Bouwen van BZK. Het scheelt maar een half miljoen...

Op basis van de huidige prognoses geeft Dorien Manting aan dat op korte termijn nog wel enige behoefte is aan eengezinswoningen. Maar op langere termijn, over 15 tot 20 jaar, wordt een overaanbod van eengezinswoningen voorzien, als gevolg van het vrijkomend bezit aan koopwoningen onder babyboomers. Zij is bovendien niet overtuigd van de noodzaak van specifiek woningaanbod voor ouderen, omdat de verhuisgeneigdheid binnen deze groep gering is. Manting pleit voor behoedzaamheid als het gaat om nieuwbouw van woningen. Gezien het grillige karakter van prognoses pleit zij vooral voor prioritering: verschuif het accent van nieuwbouw naar herstructurering en zorg voor flexibiliteit en aanpasbaarheid van plannen.

In het verlengde hiervan is een andere vorm van informatie het doen van betrouwbare uitspraken over de effectieve vraag naar woningen onder consumenten, aldus Peter van Bosse van Fakton. In het verleden waren grondexploitaties en gemeentelijke begrotingen veelal gebaseerd op de kwantitatieve vraag, maar ontbrak het kwalitatieve aspect. Vanuit wensdenken en aannames is in veel woningbouwprogramma’s te zwaar ingezet op grondgebonden koop in het middeldure en dure segment. De behoefte aan middeldure woningen en appartementen in het huursegment is tot nu toe onderbelicht gebleven. Overigens hebben de methoden voor “predictive modelling” op basis van “big data” een beperkte houdbaarheidsdatum: ze hebben een reikwijdte van 4 tot 5 jaar, waar de traditionele grondexploitatie een langere levensloop kende. Mede omdat de voorspellingen veelal extrapolaties betreffen en geen rekening houden met wijzigende contextfactoren, is ook hier dus waakzaamheid onder beleidsmakers ten aanzien van de informatie op zijn plaats.

Een andere vorm van informatie is het belang voor gemeenten er zich bewust van te zijn dat het aanpassen van bestaande programma’s, plannen en contracten grote juridische en financiële gevolgen kan hebben, zegt Thijs Straatman van Straatman Koster advocaten. Wie denkt vanwege het economische ontij in goed overleg een gunstige regeling met een marktpartij te treffen door bijvoorbeeld een woonprogramma aan te passen en grondprijzen te verlagen, kan van een koude kermis thuiskomen. Vanuit Europees beleid ten aanzien van staatssteun en aanbestedingsrecht zitten Brusselse ambtenaren op het vinkentouw om gemeenten en/of marktpartijen op de vingers te tikken, met bijvoorbeeld een forse financiële heffing of de aanwijzing een aanbesteding opnieuw te doen. Het economisch handelen van gemeenten moet van een volmaakte economische rationaliteit zijn, zoals particuliere beleggers als Warren Buffet het zouden doen.

Op de studiedag zijn ook diverse mogelijkheden en voorbeelden van samenwerken op het gebied van woonbeleid aangedragen. Wat betreft de samenwerking tussen gemeenten en woningcorporaties wijst Johan Conijn erop dat de gemeentelijke verantwoordelijkheid voor de garantstelling van leningen aan corporaties in het verleden min of meer “vergeten” was. Gemeenten hadden geen inzicht waarom en waarvoor ze eigenlijk garant stonden. De commissies Dekker en Vermeulen pleiten voor een grotere transparantie van corporaties richting gemeenten. De passage in het regeerakkoord van 2012, dat corporaties onder directe aansturing van gemeenten zouden komen, heeft tot nogal wat stress geleid. Iets genuanceerder beveelt de commissie Dekker nu aan dat gemeenten verplicht een woonvisie opstellen, die ook maatgevend wordt voor de activiteiten van woningcorporaties. Dat vergt overigens ook wat van de inzet van gemeenten. En corporaties moeten op hun beurt hun strategisch beleid inzichtelijk maken aan de hand van hun vastgoedrol, vermogensrol en maatschappelijke rol, zoals het strategisch 3-kamermodel beschrijft.

Een mooi voorbeeld van samenwerken op het gebied van woonbeleid geeft Jenny Fix, directeur binnen de stadsregio Rotterdam. Terwille van de stimulering van de woningmarkt is de gemeente Rotterdam met haar buurgemeenten tot een samenwerkingsvorm gekomen die 4 jaar geleden nog ondenkbaar was. Hoewel Rotterdam het demografisch en economisch zwaartepunt is in de regio, voert men in het netwerk het motto “bouwen aan vertrouwen” op basis van draagvlak en niet op basis van macht en geld. Men werkt aan een gezamenlijke regionale woningprogrammering vanuit een woonmilieu-benadering en een gemeenschappelijk gewenste voorraadontwikkeling. Hoewel het netwerk als verplichte plusregio van rijkswege per 1 januari 2015 wordt afgeschaft, zetten de gemeenten de samenwerking voort door middel van een getekend convenant, dat mede wordt ondersteund door corporaties en marktpartijen.

Een andere component van effectief woonbeleid naar de toekomst is het voeren van strategisch beleid. In zijn presentatie geeft Meindert Smallenbroek van BZK aan dat de crisis, die gemeentelijke grondbedrijven in de problemen heeft gebracht, is overgegaan in een nieuwe realiteit, waarin duidelijk is dat nieuwe vormen van grondbeleid gewenst zijn. Het instrumentarium is goeddeels vernieuwd en ligt min of meer klaar voor gebruik. De Crisis- en herstelwet heeft flexibilisering en versnelling van beleidsmaatregelen in de ruimtelijke ordening mogelijk gemaakt. Andere voorbeelden zijn het Onteigeningsrecht, het kostenverhaal in de Grondexploitatiewet en de nieuwe Omgevingswet. Nog wat verder weg ligt het wettelijk kader voor stedelijke herverkaveling, naar voorbeeld van de Duitse “Umlegung”. Het idee van deze nieuwe vorm van grondbeleid is dat de risico’s voor de gemeente sterk afnemen en plannen tot stand komen op basis van samenwerking tussen marktpartijen, met de gemeente als regisseur.

Een praktijkvoorbeeld van nieuw strategisch beleid is de gewijzigde koers van de gemeente Den Haag. Voormalig directeur van de gemeentelijke Dienst Stadsontwikkeling Leonard Kok vertelt dat men in 2010 tot het inzicht kwam dat de bestaande structuurvisie en plannen niet meer voldeden in de nieuwe realiteit. In korte tijd is een nieuwe strategische visie geformuleerd aan de hand van een 3-sporenmodel. Op basis hiervan zijn een prioritering en een investeringsprogramma opgesteld, waarbij ca. € 200 mln is bezuinigd en de gemeentelijke organisatie met ruim eenderde is teruggebracht. Ook zijn incentives bedacht om de woningmarkt te stimuleren, de werkgelegenheid te bevorderen, de transformatie van leegstaande kantoren aan te jagen en private investeerders aan te moedigen. Een mooi voorbeeld: het Huis van de Democratie aan de Grote Marktstraat wordt nu de Primark… ook een vorm van democratie! De koerswijziging van de gemeente Den Haag is een voorbeeld van hoe men er snel en zonder noemenswaardige tegenstand in is geslaagd een strategie te voeren, waarbij de markt veel meer aan zet is en de gemeente terughoudend is ten aanzien van investeringen.

Resumerend is het woonbeleid anno 2014 gebaseerd op:
- zowel kwantitatieve als kwalitatieve beleidsinformatie
- regelmatige updating en toetsing aan economische variabelen
- behoedzame en flexibele planning en programmering
- samenwerking met marktpartijen en woningcorporaties
- samenwerking met buurgemeenten ten behoeve van regionaal beleid
- strategische visie en planning, ondersteund met de nieuwe instrumenten van RO- en grondbeleid.

Zie ook:

- www.dossierwoonbeleid.nl
- Redactioneel 'The only way is up - 7 perspectieven op de woningmarkt