Verslag Over actualiteit niet te klagen! Slechts enkele dagen na de bekendmaking van het regeerakkoord kwamen 50 sprekers en ruim 300 deelnemers bijeen op het OTB/Platform31 Wooncongres 2012. Met elkaar gingen zij op zoek te gaan naar wervende toekomstperspectieven voor het wonen. Hoe verder met de corporatiesector? Hoe behouden we de kwaliteit van de voorraad? Hoe maken we de financiering van het wonen gezond? Naast vele analyses, best practices en bemoedigende onderzoeksresultaten, vielen er ook harde woorden. Johan Conijn: “De bewoners van sociale huurwoningen hebben de huurverhogingen van dit nieuwe kabinet te danken aan het gebrek aan legitimiteit van de corporatiesector.”
Nog minstens twee jaar crisis op de woningmarkt
‘Wooncongres 2012: balans in woonmaatregelen ontbreekt - Afbeelding 1’
Het Wooncongres bracht een reeks toonaangevende sprekers bij elkaar, afkomstig van verschillende belanghebbenden in het wonen. In het ochtendprogramma kwamen aan het woord: Peter Boelhouwer (Onderzoeksinstituut OTB / TU Delft), Johan Conijn (Ortec Finance / ASRE), Marja Elsinga (Onderzoeksinstituut OTB), Karin van Dreven (Haag Wonen), Lex Hoogduin (Universiteit van Amsterdam, vmg. directielid De Nederlandsche Bank), Hans-Hugo Smit (MAB Development) en Toine Heijmans (De Volkskrant). De dag stond onder leiding van Christine Oude Veldhuis (Platform31).
Hervorming woningmarkt
Peter Boelhouwer zet in zijn inleidende presentatie de belangrijkste trends in het wonen op een rij. Hij gaat daarbij ook in op de aangekondigde woonmaatregelen van het nieuwe kabinet. “De door het nieuwe kabinet aangekondigde maatregelen op de woningmarkt treffen de bewoners van sociale huurwoningen het hardst. De plannen zijn om hun huren te laten stijgen met 1,5 tot 6,5% boven inflatie, afhankelijk van hun inkomen. De extra opbrengsten die dit oplevert, kunnen corporaties echter niet investeren in nieuwe woningen, want deze worden afgeroomd door het Rijk. Deze voert een extra heffing door, oplopend van € 45 miljoen in 2013 tot € 1,2 miljard in 2017. De afbouw van de hypotheekrenteaftrek met 0,5% per jaar is daarmee vergeleken een minimale ingreep, ook al gaat er veel meer media-aandacht naar uit.”
Over de koopsector is Boelhouwer positiever, in ieder geval op de lange termijn. Hij verwacht dat de kabinetsmaatregelen de woningmarkt de komende twee jaar verder zullen ontregelen. De markt trekt op termijn echter wel weer aan, omdat de kwalitatieve woningvraag in de huidige periode gestaag doorgroeit.
Toekomst corporatiesector
In een debat over de toekomst van de corporatiesector zien referenten Johan Conijn en Marja Elsinga beiden het herstel van de legitimiteit van de sector als de grootse opgave voor de toekomst. In zijn presentatie schetst Conijn de oplossing primair langs bedrijfseconomische lijnen: een scheiding van rollen en functies. “Door de bestaande organisatiestructuur kunnen corporaties niet weten – en dus ook niet aan de buitenwereld aantonen – of ze effectief, efficiënt en transparant zijn,” aldus Conijn. Hij pleit voor een driekamermodel waarin de maatschappelijke functie, vastgoedfunctie en de vermogensfunctie in drie verschillende ‘kamers’ worden ondergebracht. Hierdoor zou de transparantie, en daarmee de legitimiteit, van corporaties helderder worden.
Marja Elsinga zoekt haar oplossing voor het legitimiteitsprobleem eerder in versterking van de governance van corporaties. Zij ziet functiemenging namelijk als wezenlijk kenmerk van de corporatie. Elsinga legt de nadruk van haar visie op een herijking van de kerntaken van corporaties. Volgens haar zijn corporaties een sociale organisatie met vastgoed en niet een vastgoedbedrijf met sociale taken. De beheertaak van corporaties zou belangrijker moeten zijn dan de ontwikkeltaak. Ook pleit ze voor een psychologische ‘zonnekoningtest’ voor corporatiebestuurders, om zo bestuurders te kunnen kiezen die over de juiste mentale eigenschappen beschikken om hun functie goed te kunnen vervullen.
Karin van Dreven, directeur-bestuurder van Haag Wonen, stelt in haar reactie dat beide lijnen bij kunnen dragen aan oplossingen. Zij ziet daarbij gevaren in een te zeer rendementsgerichte benadering (Conijn) maar heeft eveneens geen al te hoge verwachtingen van governanceoplossingen: menig Zonnekoning komt immers glansrijk door de visitaties.
Waar is het geld gebleven?
Aan Lex Hoogduin is gevraagd om de vraag te beantwoorden waarom zowel huizenkopers als projectontwikkelaars op dit moment zoveel problemen ondervinden om hypotheken en financiering van vastgoed te verkrijgen bij banken.
In zijn macroeconomische beschouwing – zónder visuele ondersteuning – legt Hoogduin uit dat de Nederlandse funding gap een van de oorzaken hiervan is. Er is veel vermogen in Nederland: we hebben ruim € 1.200 miljard aan spaargeld, merendeels gestald in pensioenfondsen en -verzekeringen. Deze fondsen investeren dit kapitaal echter maar zeer beperkt in Nederland. Daardoor moeten banken en de Nederlandse overheid hun financiering uit het buitenland betrekken. Deze situatie zorgt voor een dubbele kwetsbaarheid: namelijk dat buitenlandse beleggers snel geneigd zijn hun geld terug te trekken, zowel in spannende tijden in Europa zoals de huidige eurocrisis, maar ook als er iets misgaat in hun eigen land. Hoogduin zou graag maatregelen zien die het voor Nederlandse pensioenfondsen aantrekkelijker maakt om meer kapitaal in eigen land te beleggen, zodat deze kwetsbaarheid kan worden verkleind. Verschillende partijen, waaronder VNO/NCW, bepleitten eerder al dat pensioenfondsen bijvoorbeeld een deel van de hypothekenportefeuilles van banken zouden kunnen overnemen, zodat zij van die opbrengsten weer nieuwe financiering aan huizenkopers en bedrijven zouden kunnen verstrekken.
Een andere reden dat banken momenteel weinig kredieten verstrekken is het door het Basel III-akkoord verplicht gestelde bufferherstel. Hoogduin onderschrijft het belang van deze maatregel, maar vindt dat het huidige tempo van bufferherstel de economie teveel schaadt.
Het vakmanschap van de projectontwikkelaar
In een vurig betoog breekt Hans Hugo Smit een lans voor het vakmanschap van de projectontwikkelaar. Moeten we ontwikkelaars zien als de ‘Tyrannosaurus Vinex’ of als expert productontwikkelaars à la Steve Jobs of Henry Ford? Smit betoogt het laatste: “Projectontwikkelaars brengen cruciale vaardigheden bij elkaar: we nemen gecalculeerde financiële risico’s, op basis van kennis van de marktvraag, goede productideeën en degelijk projectmanagement.”
Maar hebben we eigenlijk nog wel projectontwikkelaars nodig, nu de hoop van de woonsector vooral gevestigd lijkt op particulier opdrachtgeverschap? Zelfbouw is een interessante ontwikkeling, onderkent Smit, maar alleen daarmee gaan we de oorlog niet winnen. “Veel mensen willen helemaal hun eigen huis niet bouwen. Daarbij heb je, zeker in binnenstedelijke opgaven, vaak te maken met gemengde programma’s, zeer lange looptijd en grote voorinvesteringen. Dat kan je van particulieren niet verwachten.”
Nieuwe macht voor de woonconsument
Toine Heijmans vertolkt in zijn column op ludieke wijze de positie van ‘de woonconsument’. Hij treedt op in krijtstreeppak en op krokodillenleren schoenen, om daarmee de nieuwe macht van de bewoner te onderstrepen. “Wij hoeven niet meer in een slaapzak op straat te liggen, om een huis te kopen voor een bizar bedrag.” Toch geeft Heijmans aan dat ook bewoners niet te benijden zijn op dit moment. In zijn straat in VINEX-wijk IJburg staat 17 woningen te koop.
Wat u zelf belangrijk vindt
Bij de ‘spreekbuis’ van advies- en communicatiebureau Twinstone was gelegenheid om in een drietal stellingen uw mening te geven over belangrijke vragen in het wonen. U trok opvallende conclusies:
het belangrijkste woonthema voor de komende tien jaar vindt u: betaalbaarheid het meestgehoorde woonadvies aan het nieuwe kabinet: stimuleren van energiebesparing de grootste succesfactor voor herontwikkeling van de stad: burgerinitiatief
Woonadvies aan het nieuwe kabinet: stimuleren van energiebesparing.
‘Wooncongres 2012: balans in woonmaatregelen ontbreekt - Afbeelding 2’
Verslagen middagsessies en beschikbare presentaties
’s Middags werden in tien deelsessies zeer diverse onderwerpen in het wonen gepresenteerd. Van de toekomst van de woningontwerper tot het doorvoeren van energiebesparende maatregelen in gemengde VvE’s. Van betaalbaarheid van huurwoningen tot het nut van een leefstijlenbenadering bij woningtoewijzing. Hieronder vindt u de verslagen van alle middagsessies en de presentaties die door de sprekers beschikbaar zijn gesteld, alle als pdf-bestand:
Verslag "Wie start de verhuisketen?"
Presentatie Marrit van der Schaar (pdf)
Presentatie André van Giffen (pdf)
Presentatie Rob Mulder (pdf)
Verslag ("Scenario’s voor de markt van koopwoningen"
Presentatie Harry van der Heijden (pdf)
Presentatie Paul de Vries (pdf)
Cover: ‘Skyline den haag 5/11/18’
Door Arjan Raatgever
Projectleider bij Platform31
