Wooncongres 2013: wie garandeert betaalbare huren?

Driehonderd woonprofessionals uit het hele land troffen elkaar op het jaarlijkse OTB | Platform31 Wooncongres in de Haagse Hogeschool. Opener van het congres is Peter Boelhouwer, met een algehele beschouwing van de Nederlandse woningmarkt.

“Er komen de volgende decennia nog ongeveer een miljoen huishoudens bij, vooral in de Randstad en de regiokernen. Die huishoudens zijn geen gezinnen, maar één- en tweepersoonshuishoudens, waarvan een belangrijk deel ouderen en arbeidsmigranten uit Midden- en Oost-Europa. In onze bestaande voorraad kunnen we deze groei niet opvangen. Met de huidige netto uitbreiding van 30.000-40.000 woningen per jaar (voor de crisis rond de 80.000) zal het kwalitatieve en kwantitatieve woningtekort flink oplopen.”

“Het procyclische beleid van de rijksoverheid om in een crisis de hypotheekvoorwaarden aan te scherpen heeft – tijdelijk – voor een grote vraaguitval gezorgd. Het gebrek aan vertrouwen die deze maatregelen hebben opgeleverd, is in mijn optiek de belangrijkste verklaring voor de prijsdaling van inmiddels ruim 20% op de koopmarkt. Die prijsdaling heeft flinke schade toegebracht aan de werkgelegenheid in de bouwsector en de bredere economische ontwikkeling.” Boelhouwer ziet in het recentelijk stijgende consumentenvertrouwen en het oplopende tekort belangrijke factoren waarom de koopwoningmarkt op termijn weer aantrekt. “Maar dan is het wel van belang dat er een oplossing voor de restschuldenproblematiek op tafel komt.”

Betaalbaarheid van huurwoningen

Op de huurmarkt constateert Boelhouwer dat woningcorporaties met de introductie van de verhuurdersheffing een “vooruitgeschoven belastingkantoor” van de rijksoverheid zijn geworden. De gevolgen van de heffing verschillen sterk per corporatie en zijn afhankelijk van het huurprijsbeleid en de draagkracht van de lokale huurders. “Afhankelijk van het onderzoek dat je bekijkt, zitten nu al 20% tot 38% van de huurders onder de NIBUD-armoedegrens. Bovendien zal de heffing hoe dan ook voor een stevige teruggang in de investeringen door corporaties zorgen.”

Ook Vincent Gruis, hoogleraar housing management aan de TU Delft, maakt zich ernstige zorgen over de betaalbaarheid van huurwoningen voor de lagere inkomensklassen. “Europees gezien zijn in Nederland de woonlasten erg hoog. Voor mensen onder de armoedegrens is de woonquote [deel van het huishoudinkomen dat opgaat aan woonlasten, red] 50%. De verwachting is dat de betaalbaarheid van sociale huurwoningen, met name in kwetsbare regio’s, nog verder afneemt.” De invloed van het Woonakkoord op de betaalbaarheid van huurwoningen is een thema dat ook op het Wooncongres van 2012 al bovenaan de agenda stond.

Gruis schetst ook oplossingsrichtingen. “De huursombenadering biedt mogelijkheden om de beschikbaarheid van betaalbare woningen te garanderen. Daarnaast moeten corporaties en gemeenten serieus gaan kijken naar flankerend beleid. Denk aan speciale toewijzingen, of toch Huur op Maat.” Daarnaast wijzen verschillende onderzoeken op mogelijkheden voor corporaties om de bedrijfslasten flink omlaag te brengen. Volgens COELO zou het voor de hele sector gaan om € 1 miljard. Gruis: “Enquêtes laten zien dat veel corporaties op dit moment werken aan bezuinigingen van 10-20% op zowel personeelslasten als onderhoud. We moeten wel goed in de gaten gaan houden of die bezuinigingen ook echt worden gerealiseerd.” Daarnaast meent Gruis dat corporaties meer van hun duurdere huurwoningen zouden kunnen verkopen, aan particulieren of beleggers.

Corporatiesector verdeeld

Pieter Bregman, directeur-bestuurder van corporatie Nijestee, reageert op Boelhouwer en Gruis: “Wij vinden betaalbaarheid van onze woningen een van onze belangrijkste taken en handelen daar ook naar. Wij harmoniseren bij mutatie niet of nauwelijks naar maximaal redelijk en voeren de inkomensafhankelijke huurverhoging niet uit. We houden oude woningen in beheer om zo goedkope woningen te kunnen blijven aanbieden. Die betaalbaarheid kost ons wel geld. Dat betekent dat we onze nieuwbouw tot 200 woningen per jaar hebben teruggeschroefd en onze renovaties tot 100 woningen. Dat is nodig om de verhuurdersheffing te bekostigen: wij betalen in 2017 evenveel aan verhuurdersheffing als onze totale bedrijfslasten.”

René Grotendorst voert als directeur-bestuurder bij Rochdale een andere koers: “Onze huren zitten gemiddeld op € 430 per maand. Dat is, ook in vergelijking met onze Amsterdamse collega’s, laag. Wij harmoniseren dus wel bij mutatie, om meer balans in ons aanbod te krijgen. In onze nieuwbouwprojecten bouwen we kleiner en goedkoper. We investeren niet meer in sloop-nieuwbouw die primair bedoeld is om de bevolkingssamenstelling van wijken te veranderen. En in de organisatie is stevig gesneden, zo’n 20% in anderhalf jaar. Meer fundamenteel vind ik dat woningcorporaties niet over de betaalbaarheid van huurwoningen moeten gaan. Dat is primair een kwestie van de politiek.”

Woonbond: maak van de verhuurdersheffing geen huurdersbelasting

Ronald Paping, directeur van de Woonbond, stelt dat met name nieuwkomers op de woningmarkt de dupe zijn in de sociale huursector: “Zij worden geconfronteerd met lange wachtlijsten en torenhoge huren.” Paping pleit voor een lagere stijging van de totale huursom (ook in de huursombenadering), beteugeling van de harmonisaties en een ‘liberalisatieverbod’. “Dat betekent niet dat liberaliseren nooit meer mag, maar wel dat we er strenge criteria voor opstellen”, aldus Paping. Hij is niet blij met het feit dat Aedes de verhuurdersheffing in het recente akkoord met minister Blok als gegeven heeft geaccepteerd. “Het is een regelrechte huurdersbelasting, waar ik graag langer met de corporaties tegen had gestreden. En als ze hem dan accepteren, dan verwacht ik ook dat ze het vooral in het eigen bedrijf oplossen en niet 1-op-1 doorberekenen aan de huurders.”

Hoe denkt ‘de belegger’?

Private beleggers in huurwoningen worden, juist in deze crisistijd, steeds actiever op de Nederlandse woningmarkt. Van een aandeel van 4% in de totale voorraad nu (teruggevallen van 50% vóór de Tweede Wereldoorlog) zijn ze voorzichtig bezig met een comeback. In het beleid van de laatste decennia zijn woningbeleggers echter vrijwel geheel genegeerd. Hoog tijd voor een ‘hernieuwde kennismaking’. Wat kunnen wij verwachten van woningbeleggers? Onder welke omstandigheden en in welke type woningen investeren zij eigenlijk?

Henk Jagersma, directeur Vastgoed van Syntrus Achmea, bijt het spits af. Syntrus Achmea beheert namens 50 verzekeraars en pensioenfondsen zo’n € 14 miljard belegd vermogen in vastgoed, waarvan het merendeel woningen. Deze bevinden zich vrijwel allemaal in het geliberaliseerde segment, met huren tussen de € 650 en € 1.000. Jagersma benadrukt dat hij het als een maatschappelijke taak ziet om een gezond rendement te maken: “Het gaat hier immers om uw pensioengeld.”.

Hij stelt dat de fundamentals voor het beleggen in huurwoningen in Nederland in principe goed zijn. “Grote delen van Nederland kennen nog een groei van inwoners en huishoudens. Bovendien denken wij dat de vraag naar geliberaliseerde huurwoningen zal toenemen, omdat de stimulering van de koopsector afneemt en de economie verandert. Als het rijksbeleid meer op woningbeleggers zou zijn afgestemd, dan denk ik dat we in vijftien tot twintig jaar toegroeien naar een aandeel particuliere huurwoningen richting de twintig procent.”

Zien investeerders de Nederlandse huurwoningenmarkt dan als een walhalla? “Nou nee. Zeker in het buitenland zien investeerders de grote overheidsbemoeienis als een flink risico. Het woningwaarderingsstelsel, maar ook maatregelen als de verhuurdersheffing – waarvoor ook woningbeleggers worden aangeslagen – helpen flink mee om deze risicoperceptie nog verder te verhogen.”

Waar liggen kansen voor beleggers? “Er is interesse, ook uit het buitenland, om delen van de Nederlandse corporatievoorraad over te nemen, want die staat er relatief goed bij. Maar dan moet er wel een flinke korting zijn om het interessant te maken.” Syntrus Achmea is recentelijk ook gaan investeren in zwakkere wijken. “Daar staan we best voor open, maar we denken er goed over na. We gaan niet zelfstandig zo’n wijk aanpakken. We willen garanties zien dat overheden en corporaties ook investeren en dat consistent doen. Tot slot benadruk ik graag dat wij hoogwaardige kwaliteit en een goede duurzaamheidsprestaties van het hoogste belang vinden. Dat ligt als institutionele belegger in ons DNA besloten.”

De grote onbekende: de particuliere woningbelegger

Van de 2,7 miljoen huurwoningen, zijn er 2,1 miljoen van corporaties en 130.000 van institutionele beleggers, zoals Syntrus Achmea. 420.000 huurwoningen zijn in eigendom van particuliere verhuurders. Ter vergelijking, dat is ongeveer het bezit van 10 tot 20 middelgrote woningcorporaties. Hoe komt het dan dat we deze particuliere woningbeleggers en hun beweegredenen nauwelijks kennen? Sieb Zeilstra, eigenaar van Zeilstra Beheer en bestuurslid van koepelorganisatie Vastgoed Belang, geeft een deel van het antwoord: “De sector van particuliere woningbeleggers is een verzameling van zeer verschillende organisaties en personen. De meeste particuliere beleggers hebben minder dan vijfentwintig woningen. Aan de andere kant zijn er ook tientallen particuliere woningbeleggers met een belegd vermogen van meer dan € 100 miljoen. De een specialiseert in studentenwoningen, de andere in short stays voor expats en een derde in appartementen. Er is dus een enorme diversiteit in onze sector.”

“Belangrijke verschillen met institutionele beleggers zijn dat onze woningen gemiddeld ouder zijn, een belangrijk deel vooroorlogs. Daarbij bevindt zo’n 75% van onze woningen zich in het segment dat u ‘sociaal’ of ‘gereguleerd’ noemt; bij ons heet dat overigens ‘niet-geliberaliseerd’. Bij niet-geliberaliseerde woningen is ons streven in principe altijd om tot een maximaal redelijke huur te komen. Of, als de markt en de woning zich daarvoor leent, om de woning naar het geliberaliseerde segment te trekken door verbeteringen aan te brengen.”

Zeilstra ziet in het recente rijksbeleid op de woningmarkt nog weinig lichtpuntjes voor particuliere verhuurders. “De inkomensafhankelijke huurverhoging is voor veel van onze leden een veel te grote administratieve rompslomp. De verhuurdersheffing is een crime, omdat veel particuliere beleggers de ruimte helemaal niet hebben om de huren te verhogen of te bezuinigen op bedrijfslasten. Wij zitten al op 90% maximaal redelijk en onze bedrijfsvoering ís al lean-and-mean, dus het is gewoon cash out, zonder tegenprestatie.”

Zeilstra benoemt ook kansen. “Ook particuliere beleggers zijn te interesseren voor corporatiebezit, mits juist geprijst. Verder zien we steeds meer transformatie van goedgelegen kantoren naar hotels, appartementen en studentenhuisvesting.” Voor gemeenten en corporaties heeft hij een heldere boodschap: “Probeer niet alleen uit uw eigen belang en volgens uw eigen werkwijze te denken, maar verdiep u ook in het belang van een belegger. Een eis om parkeren op eigen terrein te regelen bij transformatie van kantoren is nog veel te vaak een dealbreaker. Maar ook het feit dat tijd geld is, leeft bij gemeenten mijns inziens nog te weinig.”

Verduurzaming van bestaande voorraad: eindelijk op stoom

Anke van Hal is hoogleraar aan Nyenrode University en de TU Delft en al lange tijd bezig met het onderzoeken en stimuleren van de verduurzaming van bestaand vastgoed. “Al in 1983 constateerden we in een rapport dat woningisolatie en energiebesparing langzamerhand belangrijker zou worden. We hadden we gelijk: het ging inderdaad langzaam. Ik geloof echter dat we nu in een periode van versnelling terecht zijn gekomen. Er is gewoon tijd nodig geweest om de benodigde technische expertise op te bouwen en – vooral – om die onder de juiste mensen te verspreiden en echt tot veranderingen in het bouwproces aan te zetten.” De belangrijkste boodschap van Van Hal: “Accepteer gewoon dat verduurzaming van bestaande woningen een complexe opgave is. Je hebt kennis van techniek, financiën én zachte factoren nodig. En je moet vooral goed kunnen samenwerken.”

Arthur Lippus is Manager Innovatie bij woningcorporatie Portaal en deelnemer van de Energiesprong. Hij brengt, samen met andere corporaties, bouwers en kennisinstellingen, de filosofie van Van Hal in de praktijk in het project De Stroomversnelling. Het doel van de stroomversnelling is om 111.000 corporatiewoningen te verduurzamen naar energie-nota-nulwoningen. Het is een nationaal initiatief, waarbij zoveel mogelijk andere partijen kunnen aanhaken. “De businesscase om te verduurzamen is misschien niet gemakkelijk, maar hij ís er wel. En hoe meer partijen er mee doen, hoe beter die case wordt”, legt Lippus uit. “Ik heb nog nooit een overtuigend verhaal gehoord waarom wij als vastgoedsector niet een periode van snelle innovatie zouden kunnen doormaken zoals bijvoorbeeld de telecomindustrie heeft gedaan.”

Hoera voor de bloemkoolwijk!

Schrijver Toine Heijmans zorgt met zijn afsluitende column voor een feest der herkenning bij de deelnemers. Hij beschrijft zijn idyllische jeugd in de Nijmeegse bloemkoolwijk Weezenhof, met bloemrijke anekdotes over spionnenclubs en achterpaadjes waar je heerlijk kan verdwalen. Volgens recent onderzoek zouden deze wijken nu echter ‘ten dode zijn opgeschreven’, zo hoorde hij recentelijk tot zijn schrik. Daar zouden zich “vage sociale processen afspelen” en “woningen verloederen”.

Tijdens een eigen veldonderzoek voor een ‘bloemkooldocumentaire’ met een jeugdvriendin, vond Heijmans van de verloedering echter weinig terug. In tegendeel: “Ik zei tegen mijn vriendin: als we later groot zijn dan ruilen we onze huidige Vinex-kubuswoning weer lekker in voor een knus en rommelig woonerfhuis. Een ruime eengezinswoning, met hippe carport, voor nog geen € 200.000!”

Hij houdt de verzamelde woonprofessionals een spiegel voor: “Gaat het nu écht zo slecht met de bestaande woningvoorraad? Of moeten we misschien onze manier van kijken veranderen? Wat is nou precies het probleem met die Gamma-schuttingen? Met een likje verf en een paar zonnepanelen op het dak gaan die bloemkoolwijken zo weer 100 jaar mee!”

Zie ook:

- Bloemkoolwijken: een uitgekookt concept
- Presentaties van het ochtendprogramma en de presentaties en verslagen van de middagsessies