Wooncongres 2014: Betaalbaarheid sociale huurwoningen dé woonopgave voor de toekomst

Koop = goedkoop en huur = duur

Ruim driehonderd woonprofessionals uit het hele land troffen elkaar op het jaarlijkse OTB | Platform31 Wooncongres in de Haagse Hogeschool. Opener van het congres is Peter Boelhouwer, met een beschouwing van de Nederlandse woningmarkt en bijzondere aandacht voor de betaalbaarheid.

“Om met een positieve noot te beginnen: de koopwoningmarkt is zich flink aan het herstellen. We zagen het consumentenvertrouwen al eerder oplopen en nu volgen ook de transacties, dit jaar waarschijnlijk zo’n 150.000. Woningen zijn betaalbaar en de hypotheekrentes liggen laag. Ook de prijzen herstellen zich voorzichtig, ook al zijn de regionale verschillen daarin groot. Er zijn wel risico’s, met name het verlagen van de leencapaciteit per 1 januari, de grootschalige verkoop van corporatiewoningen en de restschuldenproblematiek. De woningnood zal in bepaalde regio’s echter verder oplopen omdat de nieuwbouwproductie de komende jaren uitkomt op een dramatisch dieptepunt van 40.000 woningen per jaar. Dat heeft een prijsopdrijvend effect.”

Meer zorgen maakt Boelhouwer zich over de ontwikkeling van de betaalbaarheid in de huursector: “Europees gezien is een woonlastenquote van 30% de norm, in Nederland zitten we in de sociale huursector op 36% en de trend is stijgend. Uit verschillende recente onderzoeken blijkt dat ongeveer een derde van de huurders onder het maatschappelijk minimum leeft. Door de grootschalige huurharmonisaties bij mutatie is de goedkope voorraad in rap tempo aan het verdampen.”

Boelhouwer stelt voor om woningtoewijzing meer op basis van inkomen te regelen, om de laagste inkomens een huurafslag te geven en vooral de goedkope voorraad die nog over is te koesteren. “Voor nieuwbouw zullen we naar kleinere woningen moeten kijken; in Europees perspectief wonen we in Nederland behoorlijk ruim.”

Alarm voor de lagere middeninkomens

De presentatie van Gerjoke Wilmink, directrice van het NIBUD, is zo mogelijk nog confronterender.

“Uit onze berekeningen blijkt dat voor sommige huishoudensgroepen het simpelweg niet meer mogelijk is om rond te komen, zelfs als men heel goedkoop woont, alle beschikbare inkomensondersteuning weet te vinden en heel prudent met geld kan omgaan. En dan gaan we er al vanuit dat mensen sowieso geen geld uitgeven aan sociale participatie, abonnementen, een auto of vakanties. Schrijnend is bovendien dat het niet alleen de sociale minima zijn die in de knel komen in duurdere sociale huurwoningen, maar ook huishoudens met een inkomen tussen de € 30.000 en € 35.000 met kinderen houden bijna niets over.”

Figuur 1: NIBUD-huishoudbegrotingen voor huishouden met 2 kinderen en een huur van € 699, met inkomens van resp. € 30.000 en € 35.000. Klik voor groot

“De gevolgen van dit soort situaties zijn een grotere mate van afhankelijkheid en allerlei vormen van zelfredzaamheid.” Over de manier waarop mensen hiermee omgaan, doet Wilmink geen uitspraken. Het NIBUD houdt in haar berekeningen in ieder geval geen rekening met onbetaalde hulp van anderen of inkomsten uit zwart of grijs werk.

De oplossingen die Wilmink aandraagt zijn eenvoudig: “Mensen moeten beter betaald werk vinden, tweeverdiener worden – want die zijn veel beter af – en zoveel mogelijk bezuinigen. Ik denk dat hulp bij het aanvragen van inkomensondersteuning en vormen van light budgetbeheer grote delen van de groepen die het moeilijk hebben enorm zouden helpen. Want geen geld hebben is vervelend, maar geen grip hebben op geld is veel erger.”

Huisvesten van de laagste inkomens

Bram Klouwen, directeur van Companen, geeft een inhoudelijk voorschot voor een groepsgesprek over het huisvesten van 20% van de Nederlandse huishoudens met de laagste inkomens.

“Wist u dat het merendeel van de 20% armste huishoudens van Nederland niet in een corporatiewoning, maar in een particuliere huurwoning woont? Niet omdat dat per se goedkoper is, maar omdat die woningen beschikbaar zijn wanneer deze groep ze nodig heeft. Dat is toch een schrijnende situatie in een land met zo’n grote sociale huursector. Het valt mij op dat gemeenten en corporaties zich in toenemende mate focussen op het lot van de middeninkomens in hun stad, terwijl zij vaak nog wel enige buffers en keuzevrijheid hebben. De huisvesting van de minst verdienende burgers staat veel te weinig op de agenda. Op een willekeurig moment keek ik in de regio Arnhem-Nijmegen welke sociale huurwoningen op Woningnet werden aangeboden. Dat waren 132 woningen. 125 daarvan boven de € 400 kale huur en slechts 7 goedkopere huurwoningen. Dat is geen volhoudbare situatie. Koester je goedkope bezit en zorg met je toewijzing dat alleen de laagste inkomens hier aanspraak op kunnen maken; desnoods met wat minder kwaliteit.”

In Eindhoven werkt de gemeente aan armoedebestrijding door middel van een Meedoenbijdrage van gemiddeld zo’n € 250 per persoon per maand, vertelt wethouder Yasin Torunoglu. Zo’n 12.000 Eindhovenaren maken hier gebruik van. Hij benadrukt dat hij vooral het toeleiden naar (beter) betaald werk een belangrijke taak voor de gemeente vindt. “Ik probeer daarnaast afspraken met onze corporaties te maken, dat zij de huren zoveel matigen voor deze groepen, zodat hun afhankelijkheid van de huurtoeslag niet te groot wordt. Ik pleit dus wél voor inkomenspolitiek door woningcorporaties, ook al lijkt de sector zelf hierover verdeeld.”

Martin Bleijenburg van woningcorporatie deltaWonen in Zwolle vindt het oplossen van het bredere armoedevraagstuk een zaak waar de landelijke overheid zich veel sterker mee bezig zou moeten houden. “Maar zolang ze dat niet doen, zullen we het lokaal moeten oppakken. Ik vind daarbij dat mensen met lagere inkomens, die vaak al een laag zelfvertrouwen hebben, zich niet kind van de rekening moeten gaan voelen. Ik voel dus niets voor beknibbelen op kwaliteit. Wel werken wij aan het opzetten van lokale inkomensondersteuning met partijen als de gemeente, zorgverzekeraars en energieleverancies.”

“Ik geloof niet in generieke maatregelen op dit thema, maar in maatwerk,” benadrukt Walter Hamers van corporatie Talis uit Nijmegen. Hij stelt voor om integrale betaalbaarheidsteams in te richten waarin diverse schuldeisers en dienstverleners, waaronder ook zorgverzekeraars, energieleveranciers “en liefst ook de Wehkamp” zijn vertegenwoordigd, die ieder geval individueel bekijken en aanpakken. “Ik geloof niet in generieke systemen, omdat die altijd weer nieuwe uitvallers zullen opleveren.”