BPD over woondeal Zuidelijke Randstad: in deals kun je niet wonen

Is gebiedsontwikkeling anno 2020 anders dan vroeger?
"Nee", luidt het gedecideerde en korte antwoord van Uitzetter. "Gebiedsontwikkeling as such is eigenlijk altijd al te definiëren als ‘het zo goed mogelijk inspelen op de uitdagingen, belangen, de gedroomde invulling en functioneren van een gebied.’ De uitdagingen en belangen in een gebied, die veranderen. Maar het vak zelf, dat is net zo relevant als vroeger."

Maar je zegt dat de omstandigheden veranderen?
"Ik denk dat we onszelf sinds de vorige crisis hebben teruggetrokken uit het vakgebied: daardoor is inhoudelijke kennis van het vak en ook investeringsvolume verdwenen. Dat geldt zowel voor de markt als voor overheden. Sinds de vorige crisis hebben we nog nauwelijks plannen gemaakt voor grote gebiedsontwikkelingen of woongebieden. Sterker nog: we hebben een rem gezet op nieuwe plannen. En nu komen we er samen achter dat we echt een grote woonopgave hebben. Dat we met elkaar tempo moeten maken."

Wat hebben we dan laten liggen?
"Nou ja, om te beginnen: we hebben - begrijpelijk hoor, gezien de impact van de crisis - als markt en als overheid veel minder geïnvesteerd in nieuwe gebiedsontwikkelingen. We hebben ingeboet aan vakkennis, dat zei ik al…"

Er valt voor het eerst in het gesprek even een stilte. Mol springt in: "… en anders dan vroeger is de complexiteit enorm toegenomen. De woningnood is zó groot aan het worden, dat het nu ook weer op Rijks- en regioniveau noodzakelijk is om meer regie te pakken, in mijn ogen."

Uitzetter: "En dus vind ik de woondeals een logisch antwoord. Er is op Rijksniveau weer aandacht voor de woonopgave. Dat is echt positief. Waar ik me wel zorgen over maak: de woondeals bestaan nu toch nog vooral nog uit ‘plannen’ en ‘processtappen.’ Veel geld is er niet aan gekoppeld, de Woningbouwimpuls is er natuurlijk wel. Die is vooral bedoeld voor onrendabele top, op de korte termijn en versnelling van meer betaalbare woningbouw. Maar er moet structureel heel veel gebouwd worden. Deals zijn in mijn ogen niet alleen afspraken die je op papier zet. Daar hoort ook een investeringsbudget bij. In deals kun je niet wonen. Er moet ook echt gebouwd worden. Want alleen op die manier kunnen we ons, om maar eens een one-liner te gebruiken, uit de crisis investeren. Dat moeten we dan wel durven, doen en voor langere tijd aan vasthouden."

Durven, doen. Je twijfelt een beetje?
"Twijfel… nou, ja… we moeten ons realiseren dat de plannen en plekken in de woondeals niet de meest eenvoudig te realiseren plekken zijn. Dus zeg ik: deze plannen komen er niet vanzelf. Enerzijds: alle reden om ze in een Deal op te nemen. Maar anderzijds blijft de vraag staan of je dan wel écht met elkaar kan versnellen. Dat is niet eenvoudig. Dus wil ik toevoegen: vergeet het ‘laaghangend fruit’ niet! Want de beste ambtelijke capaciteit gaat nu - en dat moet wellicht ook - juist naar de complexe plannen. Als je dan die plannen niet kan realiseren, maar ook het laaghangend fruit niet ‘opraapt’, dan vis je twee keer achter het net."

Dus?
"Laat ons het dan maar doen! Marktpartijen kunnen prima die andere plekken in ontwikkeling brengen. We hebben de investeringscapaciteit voor die plekken. Dus laten we vooral niet te lang wachten."

Zullen we inzoomen op De Binckhorst?
Mol: "Die Woondeal is natuurlijk wel van grote betekenis voor Den Haag. We zijn ook al even bezig op de Binckhorst. En ook daar hebben we al flink geïnvesteerd. Het is een plek die al twintig jaar op ons netvlies staat. En nu gaat het - eindelijk, zou ik bijna zeggen - lopen."

Wat moet er gebeuren om nu echt aan de slag te gaan?
Uitzetter: "In de eerste plaats moeten we vooral kijken naar de kansen en mogelijkheden die echt alleen met een financiële deal mogelijk kunnen worden gemaakt. Bespreek dat als overheid en markt met elkaar. Begrip krijgen voor ieders mogelijkheden."

Hoe kan je elkaar dan vinden?
"Naast begrip werkt ‘geld’ sturend. Dat heeft zich ook in het verleden bewezen. Als er dus instrumenten of regelingen komen die ook langjarig voorzien in financiering van onrendabele investeringen, dan structureert dat de uitvoering en gaat het wel lopen. Dus is het zaak voor het Rijk om goed na te denken waar we met elkaar over tien, twintig jaar willen staan. En daar dan ook de financiering op af te stemmen."

"We moeten vervolgens goed bekijken wie waarvoor nodig is: wat kan het Rijk, wat kunnen de provincies, de gemeenten? En wat vraag je aan de markt? Maar ook: wat kunnen corporaties? Wat wil de NS met de andere ov-partijen investeren? Hoe betrekken we de waterschappen? We moeten de koppen bij elkaar steken om zo samen een integrale werkwijze te ontwikkelen. Daar zijn doorbraken voor nodig, nieuwe vormen van publiek-private samenwerking. En dan moeten we ook ‘ontschotten’ binnen de Rijksoverheid."

Mol: "Het mooie is dat bij zo’n project op de Binckhorst als onderdeel van de Woondeal wél zo’n echt integrale aanpak aan het ontluiken is. Daar is ov een integraal onderdeel van de plannen. Daar willen we als marktpartij goed betrokken bij zijn. Daar gaat het dus om wonen en werken én mobiliteit. Maar ook het wegnemen van hinderlijke bedrijvigheid, wat kansen biedt vanuit de stikstofproblematiek, maar ook de kansen voor het wonen versterkt."

Uitzetter vult aan: "En daar denken we ook na over goede dichtheden en over parkeren. Maar complex is het zeker, een gebiedsontwikkeling op hoog niveau. De Woondeal helpt daar echt bij. Daar mag je dus enthousiast over zijn."

Op de goede weg dus?
Uitzetter: "Ik schrijf drie woorden op: 'simpel', 'besluiten' en 'geld'. Volgens mij moet je om de woondeals te laten slagen regels maken die we met elkaar snappen, die slim en simpel zijn en niet nodeloos complex. We moeten met elkaar besluiten nemen. En dan moet er – ik blijf dat benadrukken - ook geld bij. Dan kunnen we de woondeals als instrumentarium écht omarmen."

Cover: PxHere