Woonlocaties van de toekomst!

Een onderzoek naar woonwensen van de consument.

Het DNA van steden

“(Brabantse) gezelligheid: dat is wat Tilburg volgens haar inwoners kenmerkt!” In de brochure ‘Wie vraagt, bepaalt’ wordt het DNA van de verschillende steden beschreven. Volgens Wagenaar is het van belang om het DNA van steden in kaart te brengen, omdat het DNA van een stad niet alleen inzicht geeft in wat de stad ‘an sich’ uniek maakt, maar ook welke unieke woonkwaliteiten er te vinden zijn.

Wat opvalt bij de Brabantse steden is dat ze zowel verschillen als overeenkomsten kennen. Volgens het onderzoek vinden alle Brabantse stedelingen hun stad en zichzelf gezellig, roemen de nabijheid tot voorzieningen en hun vriendelijke, gastvrije en gemoedelijke inborst.

Daarnaast is een verschil waar te nemen tussen ’s-Hertogenbosch en Breda enerzijds en Eindhoven en Tilburg anderzijds. Zo worden ‘s-Hertogenbosch en Breda vooral gekenmerkt door hun historische centrum en het Bourgondische en gastvrije karakter, en zijn Eindhoven en Tilburg vaker de stad waar mensen sinds hun geboorte al wonen en meer mensen van buitenaf komen. De bevolking van Tilburg en Eindhoven worden tegelijkertijd vaker als divers en multicultureel getypeerd. Specifiek naar Tilburg gekeken, worden aanwezigheid van kunst en cultuur en de kermis als kenmerken genoemd. “Deze uitkomsten vertalen zich misschien niet altijd direct in een vraag naar bepaald type woningen, maar geven wel iets aan over het vestigingsklimaat van de stad”, aldus Wagenaar.

Wat zijn de woonwensen van de Tilburgers?

Een van de belangrijkste conclusies binnen dit onderzoek betreft de toename van de diversiteit binnen de woningvraag. Volgens het onderzoek komt dit doordat de traditionele samenlevingsvorm, het ‘huisje-boompje-beestje’ langzaamaan verdwijnt en plaatsmaakt voor een grote en diverse groep alleenstaanden en ouderen. Met de komst van deze nieuwe groepen gaat ook een nieuwe vraag gepaard. Dit uit zich met name in (middeldure) huurwoningen. Deze wens wordt zowel door de betaalbaarheid alsmede door de wens voor flexibiliteit en vrijheid met betrekking tot de woning verklaard. Echter zijn ‘corporatiewijken’, waar sociale huurwoningen zijn geclusterd, niet de wens van dit soort huurders en ontbreken geschikte woningtypes in de huursector in de gewenste wijken voor deze vraag. Wat wel blijft is dat de betaalbaarheid, kosten en waardeontwikkeling van de woning en woonomgeving de meest harde eis van de consument zijn.

Als we de woningvraag van de vier onderzochte steden vergelijken, dan valt op dat in de vier steden hoewel het DNA – en dus het vestigingsklimaat – overal verschilt, de woonwensen nauwelijks uitelkaar lopen, vertelt Wagenaar. “Er zijn wel nuanceverschillen. Waar wel verschil merkbaar is, is in de voorkeur voor woonmilieus (zie hoofdstuk 4 van het rapport): per type woonmilieu is een andere doelgroep op zoek, zij vinden andere dingen belangrijk. In het centrum van de stad is dat de aanwezigheid van een centrum met bijbehorende voorzieningen, in dorpse woonmilieus is dat aanwezigheid van groen in de omgeving. Dat vertaalt zich uiteindelijk ook in andere woonmilieus in de stad: in Tilburg is relatief veel ruimte om aan deze diversiteit tegemoet te komen, in Breda moet de stad het hebben van de ‘uitbreidingsvraag in de stad’: van bijvoorbeeld de grootschalige opgave in de Spoorzone (Via Breda)”, aldus de gebiedsmarketeer.

Wat voor woonmilieu wenst de consument?

Er is een toename van de vraag naar wonen in de stad. Echter, dit is niet hetzelfde als ‘stedelijk wonen’. Het gaat hier volgens het onderzoek voornamelijk om de wens om dichtbij voorzieningen te wonen. Dat geldt zowel voor woonconsumenten met een voorkeur voor (centrum) stedelijke woonmilieus als voor woonconsumenten met een voorkeur voor suburbane en dorpse woonmilieus.

Gekeken naar de andere steden is volgens de onderzoekers een hele opvallende conclusie, dat er een algemene trend is naar centrum stedelijk en stedelijk wonen, terwijl de vraag naar suburbaan wonen duidelijk afneemt. Die blijkt ook in alle steden ongeveer gelijk te zijn: de vraag naar centrum stedelijke woonmilieus is ruim 15%, de vraag naar stedelijke woonmilieus ca. 45-50%, terwijl de vraag naar suburbaan wonen nog ca. 25% bedraagt. Dat is opvallend. De historische binnensteden van Den Bosch en Breda zijn immers heel anders dan die van Tilburg en Eindhoven. Men zou verwachten dat de historische binnensteden populairder zijn om in te wonen. En dat blijkt niet zo te zijn. “De behoefte voor wonen in de stad moet dan ook in andere factoren worden gezocht dan uitsluitend de voorkeur voor een aantrekkelijk woonmilieu”, zegt Rink Drost.

“De belangrijkste factor bleek het dichtbij voorzieningen willen wonen. Redenen hiervoor zijn vooral tijd- en kostenbesparing en gemak voor consumenten. Welke voorzieningen hierbij van belang zijn hangt af van het bewonersprofiel”, vervolgt hij.

“Betaalbaarheid speelt ook een belangrijke rol bij het willen wonen in de stad. De stad heeft als geen ander een grote voorraad aan kleine en betaalbare woningen. Die voorraad is niet in de buitenwijk en dorpen te vinden. De grote groep alleenstaanden en samenwonenden, bijvoorbeeld, komt dan al snel uit in de stad”, aldus Drost. Gezien de demografische ontwikkelingen in de toekomst is de verwachting van de opstellers van het rapport dan ook dan deze trek naar de stad zal aanhouden.

Volgens het onderzoek blijkt de zoektocht naar een nieuwe woning en woonomgeving een complex samenspel van zowel rationele (tijd- en kostenbesparing) als emotionele (thuisgevoel, ontspannen gevoel) overwegingen te zijn. De woning en woonomgeving zijn als het ware een verlengstuk van het karakter van de bewoners. Een prettige, sociaal veilige en rustige buurt geven het thuisgevoel nog het meeste; daarin blijken consumenten in alle type woonmilieus niet zoveel van elkaar te verschillen.

Inzichten in de woonwensen, kansen voor Tilburg en rollen partijen

Tilburgers willen wonen in de stad, maar dat is niet hetzelfde als (hoog)stedelijk wonen. Men wil het liefst op een traditionele manier in centrum stedelijke of stedelijke woonmilieus wonen. De trek naar de stad – maar ook naar de dorpen nabij de stad - lijkt dan ook vooral te worden ingegeven door het willen wonen nabij voorzieningen. Die voorkeur is begrijpelijk, maar volgens professionals ook onhaalbaar. Schaarse ruimte en hoge grondprijzen maken het onmogelijk om centrum stedelijke of stedelijke milieus uitsluitend met grondgebonden woningen in te vullen: wie in de binnenstad van Tilburg wil bouwen, moet vaak zijn toevlucht nemen tot een grote maat en schaal. Binnen het onderzoek wordt de versnipperde stedenbouwkundige structuur als kans beschouwd om in deze woonwensen tegemoet te komen.

Daarnaast is er een vraag naar nieuwbouwwoningen. Tilburgers willen alleen liever niet in een grootschalige nieuwbouwwijk wonen: die kennen weinig sfeer, zijn nog in aanbouw en de woningen en de wijk worden vaak (te) kaal opgeleverd. Het duurt even voordat een nieuwbouwwijk sfeer krijgt en daar willen de meeste huishoudens niet op wachten. Deze voorkeuren pleiten ervoor om de bestaande uitbreidingswijken te gaan behandelen als bestaand stedelijk gebied. Op de vraag wie gaat dat betalen, de consument, ontwikkelaar of gemeente, antwoordt Wagenaar: “Dat zal een samenspel zijn van alle partijen die er baat bij hebben: corporaties als ze bezit hebben in die wijken, de gemeente omdat die verantwoordelijk is voor de openbare ruimte en van de ontwikkelaar als die nog actief is in de uitbreidingswijken en tegemoet wil komen in de vraag die wij in dit onderzoek constateren.”

Verder vormen volgens het onderzoek de woonmilieus in Tilburg niet het probleem. De opgave lijkt vooral te zijn om hoger opgeleiden aan de stad te binden. Afgestudeerden vertrekken nu massaal naar andere steden, vooral in de Randstad. Diversificatie van de stedelijke economie, het bieden van voldoende werkgelegenheid in een diversiteit aan sectoren, is daarom een voorwaarde. Een aanpak gericht op het bedrijfsleven moet bovendien hand in hand gaan met een verbetering van het imago van de stad: kunst en cultuur als bijzondere kenmerken in het DNA van Tilburg kunnen daarbij een leidraad vormen. Daarnaast laten ouderen, als zij zouden verhuizen, vooral grotere woningen achter in het middeldure tot dure segment, die met name geschikt zijn voor gezinnen met kinderen. In de eerste plaats voldoen de woningen die ouderen achterlaten aan een steeds kleinere vraag; in de tweede plaats verhuizen ze steeds minder vaak. De traditionele verhuisketen hapert: daarom is het toch noodzakelijk om te bouwen voor de concrete vraag op de woningmarkt. De bestaande bouw voldoet ook niet altijd en moet zich dus aanpassen, volgens het onderzoek. Professionals noemen diverse mogelijkheden: woningsplitsing, woningen delen en/of transformatie van kantoren- en bedrijvenlocaties naar woningen. Deze mogelijkheden behoren echter niet tot de traditionele set van instrumenten voor de woningmarkt of tot een traditionele ontwikkelwijze. Bovendien zijn sommige instrumenten, zoals woningsplitsing, slechts op beperkte schaal inzetbaar, terwijl zich in Tilburg tot 2020 een vraag naar circa 4.000 nieuwe woningen zal manifesteren.

Op de vraag waarom er vooral op de voorzieningen wordt ingegaan, terwijl op de eerste plaats harde eisen (betaalbaarheid, kosten en waardeontwikkeling) door de consument worden genoemd en of en in hoeverre de ontwikkelaar aan deze vraag kan voldoen, antwoordt Wagenaar: “Het is voor de ontwikkelende en andere partijen op de woningmarkt natuurlijk een eerste vereiste om aan de betaalbaarheid tegemoet te komen. Er lijkt sprake te zijn van een soort hiërarchie van keuzes: mensen hebben gewoon een bepaald bedrag te besteden en kunnen daar niet boven. Dat is dus de randvoorwaarde. Vervolgens kiezen ze een locatie, op basis van voorzieningen, buurtkenmerken etc. Binnen dat milieu gaat men vervolgens op zoek naar een woning.”

Tot slot wordt ook in het onderzoek geconcludeerd dat de roep om flexibiliteit groot is. Flexibiliteit om in te spelen op de veelheid aan consumentenwensen, die bovendien veranderlijk is in de tijd. Daar passen geen gedetailleerde masterplannen bij, die bepalen hoe wij met zijn allen moeten gaan wonen. De behoefte aan flexibiliteit lijkt volgens het onderzoek vooral betrekking te hebben op flexibiliteit van instrumentarium: andere regels en de regels anders toepassen als dat nodig is om een beter stedelijk woonmilieu te maken. Tegelijkertijd is er meer dan ooit een roep om richting en regie.

Echter hoeven eerdere visies niet terzijde te worden geschoven volgens het onderzoek. “We hopen dat er door dit kennisdocument meer aandacht komt voor de wensen van consumenten en de diversiteit daarin en dat er meer ruimte wordt gelaten om op verschillende plekken ook in die verschillende wensen tegemoet te komen,” aldus Wagenaar.

Heeft u interesse in één of meer brochures? U kunt deze opvragen door een e-mail te sturen naar j.wagenaar@bouwfonds.nl onder vermelding van de naam van de stad of steden waarvan u de brochure(s) wenst te ontvangen.