Woonwensen in tijden van schaarste

De woningmarkt is een voorraadmarkt. De prijs wordt voornamelijk bepaald door de koopkracht van u als consument. De meeste andere markten zijn aanbodmarkten. Producten als een pakje boter, een spijkerbroek of een computer zien de prijs omhoog gaan als er sprake is van schaarste. Er ontstaat (als het goed is) een prijsevenwicht als er vervolgens meer van dit product van op de markt komt. Bij de woningmarkt werkt dat net even anders. De koopkracht en leencapaciteit spelen hierbij een doorslaggevende rol. “Dat betekent dat als de rente gaat stijgen, dat de prijzen daar meestal op reageren.”

Stijging van de prijzen, vooral dankzij lage rente

Het Centraal Planbureau (CPB) berekende onlangs dat onze inkomens in de periode 1995-2018 met gemiddeld 18 procent zijn gestegen. De  toename van de huurprijzen bedroeg in deze periode volgens het CPB 23 procent en koopwoningen werden gemiddeld maar liefst 88 procent duurder. Maar, de stijging van de kooprijs van woningen heeft voor een belangrijk stuk te maken met de huidige lage rente. Het maakt immers nog al een groot verschil of u een huis koopt en een hypotheekrente van twee of van vier procent betaalt. “Een halvering van de rente betekent dat u bijna twee keer zoveel kan besteden.”

Schaarste en de behoefte aan (nieuwe) woningen

Uiteraard heeft de schaarste ook enig effect op de prijzen van woningen. De bevolking groeit immers sneller dan de woningbouw. Dat heeft niet alleen te maken met de toename van de bevolking, maar ook met het aantal huishoudens dat alsmaar stijgt. We hebben steeds meer eenpersoonshuishoudens in Nederland. De schaarste heeft tot gevolg dat consumenten meer bieden om een felbegeerde (bestaande) woning in bezit te krijgen. Er zijn wachtlijsten voor sociale huur. En ook de behoefte aan middeldure huurwoningen overtreft het aanbod. Het bouwtempo voor nieuwe woningen is te laag. “De overheid moet veel faciliterender zijn als het gaat om nieuwbouw. De subsidiestromen moeten terug”, benadrukt  Peter Boelhouwer.

Subsidiestromen moeten terug

De hoogleraar Housing Systems van de TU Delft doet al tientallen jaren onderzoek naar de huizenmarkt en vertelt dat in de periode dat er VINEX-wijken aan de rand van de steden werden gebouwd de overheid een fikse financiële bijdrage leverde voor de nieuwe wijken. “VINEX daar gingen miljarden naar toe vanuit de overheid, voor bijvoorbeeld de aanleg van wegen. Bij nieuwbouw moet het nu allemaal door de markt gebeuren. Ook op de moeilijkste locaties.”

Dit betekent uiteindelijk dat de kosten op het bord van de nieuwe bewoners terecht komen. De mensen die in de nieuwbouwwijken gaan wonen. Boelhouwer vindt dat raar, omdat een nieuwbouwwijk voor langere tijd – zeg 200 jaar –  wordt neergezet. Vandaar dat hij pleit voor nieuwe subsidiestromen om de woningbouw een stimulans te geven.

Verstand versus emotie

De consument die op zoek is naar een woning (in deze tijden van schaarste) moet volgens hem proberen het hoofd koel te houden, ook al is het zoeken naar een woning die bij u past een emotioneel gebeuren. “Het is bijna net als in de liefde. Het is niet allemaal te beargumenteren. Maar probeer bij de keuze voor een woning toch zoveel mogelijk de rationaliseren. Kijk goed om u heen. Bekijk meerdere opties. Ook ruimtelijk.”

Meer betaalbare locaties

De hoogleraar vertelt dat de prijsverschillen tussen verschillende gebieden zijn toegenomen als het gaat om de huizenmarkt. Vandaar dat het slim is om de blik wat te verruimen als u op zoek bent naar een betaalbare woning. In Amsterdam zijn de prijzen heel erg hoog en in Amstelveen liggen ze wat lager. En in Purmerend weer iets lager. Voor Utrecht geldt hetzelfde verhaal. Richting Ede zijn de huizen een stuk betaalbaarder dan in Utrecht. En ook in Den Haag liggen de prijzen gemiddeld hoger dan in Zoetermeer en zeker dan in het iets verderop gelegen Waddinxveen. Dus verleg uw focus als Utrecht, Amsterdam of Utrecht (of iedere ander gemeente waar de prijzen bovengemiddeld zijn gestegen) naar een meer betaalbare locatie.

Invloed op de huizenmarkt

Het argument dat er veel lucht in de markt zit vanwege de alsmaar stijgende huizenprijzen, ziet de hoogleraar als niet bewezen. Wat de huizenprijzen doen en gaan doen de komende tijd hangt vooral samen met de ontwikkeling van de rente (omhoog of omlaag) en de economie. Daarnaast spelen  demografische ontwikkelingen een rol.  De vraag is dan ook hoeveel er bijgebouwd gaat worden. In februari berichtte het Centraal Bureau van de Statistiek (CBS) dat het aantal vergunde bouwvergunningen in 2018 ongeveer gelijk was aan 2017 en dat terwijl de behoefte is aan meer. Veel meer.

Prijsniveau nieuwbouw

De huizenprijzen zitten dus om meerdere redenen behoorlijk in de lift. Wat opvalt is dat de prijs van nieuwbouwwoningen sterker is toegenomen dan die van bestaande bouw. Dat heeft volgens Peter Boelhouwer vooral te maken met het feit dat de kwaliteit van nieuwbouw nog verder is verbeterd. Er is extra aandacht is voor duurzaamheid en energiezuinigheid. Denk daarbij vooral aan aardgasvrij en nieuwe technieken zoals de warmtepomp.  Ook is er sprake van dat er met het overwaaien van de crisis weer grotere en dus ook duurdere woningen zijn gebouwd.

En nieuwe trends

Los van de verschuiving naar meer luxe, ziet hij weinig veranderingen als het gaat om woonvoorkeuren. Er is stapsgewijs meer sprake van hoogbouw (in de steden), maar de rijtjeswoning blijft onverminderd populair. Woonvoorkeuren zijn door de tijd heel stabiel gebleken. Wel ziet de hoogleraar dat er sprake is van meer gemeenschappelijkheid als het om wonen gaat: de interesse om in woongroepen met gelijkgestemden te wonen neemt toe en ook het delen van voorzieningen ziet hij als een trend.  Ook ziet hij dat een groeiend aantal woonconsumenten er voor kiest om samen met andere toekomstige bewoners opdrachtgever te worden van een nieuwbouwproject. Dit heet Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO).