Participatiesessie over rol van corporaties in gebiedsontwikkeling door Maarten Georgius (bron: Aedes)

Zelfinzicht is de sleutel voor passende rol woningcorporaties in gebiedsontwikkeling

14 maart 2025

5 minuten

Onderzoek In een traject van enkele maanden hebben de Leerstoel Gebiedsontwikkeling, hoogleraar Housing Management Vincent Gruis (TU Delft), corporatiekoepel Aedes en 12 woningcorporaties samengewerkt om de rol van corporaties in gebiedsontwikkeling beter te begrijpen en te versterken. Het proces benadrukte de waarde van zelfinzicht en samenwerking.

Woningcorporaties hebben een unieke positie in de Nederlandse volkshuisvesting. Ooit begonnen ze als particuliere initiatieven om slechte woonomstandigheden te verbeteren. Inmiddels zijn corporaties uitgegroeid tot belangrijke actoren die omvangrijke woningportefeuilles bezitten. Hoewel ze private partijen zijn, werken corporaties zonder winstoogmerk en in het belang van de volkshuisvesting. Door de jaren heen zijn de prestatievelden van woningcorporaties veranderd, mede door verschuivingen in hun institutionele omgeving. Er was altijd aandacht voor de doelmatigheid van hun kerntaken maar de nadruk verschoof regelmatig tussen professionalisering, vermarkting en verstatelijking. Binnen de wettelijke kaders hebben corporaties namelijk ook de ruimte om zich op verschillende manieren te profileren. Hun positionering slaat een brug tussen veranderingen in de context, interne organisatie-aanpassingen en maatschappelijke resultaten.

Woningcorporaties op het SKG Jaarcongres

Hoe goed ken jij de macht en kracht van jouw organisatie in gebiedsontwikkeling? En hoe stem je die af op de invloed van andere actoren in het gebied? Kom naar het SKG Jaarcongres Gebiedsontwikkeling op 27 maart, schrijf je in voor de themasessie Corporaties in GO en leer meer over het instrument voor zelfinzicht in gebiedsontwikkeling dat de Leerstoel Gebiedsontwikkeling van de TU Delft ontwikkelde in samenwerking met Aedes en enkele corporaties.

Met de huidige ruimtelijke en maatschappelijke uitdagingen die binnen de praktijk van gebiedsontwikkeling samenkomen, wordt logischerwijs ook opnieuw gekeken naar de rol van corporaties. Onlangs zijn de Nationale Prestatieafspraken voor de periode 2025-2035 herijkt. Deze afspraken introduceren een vernieuwd financieel kader voor de lange termijn in ogenschouw. Centraal hierin staat het Duurzaam Prestatiemodel (DPM). Uit recente doorrekeningen blijkt dat het grootste deel van de volkshuisvestelijke opgave financieel haalbaar is. Wel ontstaan er tegen het einde van de afsprakenperiode (2035) regionale woningtekorten. Om de haalbaarheid van zowel nieuwbouw als onderhoud van de bestaande woningvoorraad te waarborgen, is samenwerking van groot belang.

De context waarin corporaties actief zijn, is aanzienlijk complexer geworden, met zowel nieuwe uitdagingen als kansen

Naast het financiële vraagstuk hebben woningcorporaties uiteraard ook te maken met nieuwe wetgeving en procedures. Een voorbeeld hiervan is de vraag over het actief grondbeleid van corporaties en de verkoop van grond aan woningcorporaties, vooral in het licht van het ‘Didam-arrest’. Wanneer is het verdedigbaar dat een corporatie de enige gegadigde is? Dit moet per geval worden onderbouwd, met factoren als het gemeentelijk beleid omtrent het gebruik van publiekrechtelijke middelen, de prestatieafspraken en de positie en samenwerkingen met andere corporaties en ontwikkelaars in het gebied. De context waarin corporaties actief zijn, is in ieder geval veel complexer geworden. Dat biedt zowel nieuwe uitdagingen als kansen. De vraag die zich hierbij aandient: welke competenties hebben corporaties nodig om hierin effectief hun rol te vervullen? Het begrip ‘competenties’ wordt hier breed opgevat, naast vaardigheden gaat het ook om kennis en middelen.

Zelfinzicht als instrument

Op initiatief van Aedes is in samenwerking met de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) en de TU Delft een instrument ontwikkeld dat corporaties ondersteunt bij het verkrijgen van zelfinzicht rondom hun rol in gebiedsontwikkeling. Dit gebeurde tijdens een participatief traject met verschillende corporaties, waar waardevolle lessen en inzichten werden verzameld. In de gesprekken tussen corporaties, gemeenten en ontwikkelaars werd duidelijk hoe belangrijk het is om de juiste synergie te vinden en inzicht te krijgen in de manier waarop een corporatie als organisatie wordt beoordeeld. Deze discussies maakten duidelijk op welke manieren zelfinzicht kan bijdragen aan het opbouwen van (nieuw) vertrouwen tussen partners. Het ontwikkelen van een eigen visie ten opzichte van de portefeuille kwam bijvoorbeeld naar voren als een belangrijk hulpmiddel om inhoudelijke verbindingen te maken voor de samenwerking met een corporatie. Zelfinzicht in de kwaliteit van de portefeuillestrategie is hierbij een belangrijke competentie.

Sturen in GO door Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (bron: Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling)

‘Sturen in GO’ (bron: Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling)


In algemene zin kunnen we stellen dat zelfinzicht een sleutelbegrip is. Wanneer corporaties goed begrijpen waar hun kracht ligt en waar de beperkingen in schuilen, kunnen zij betere strategische keuzes maken. Zodoende dragen ze effectief bij aan gebiedsontwikkeling. Dit vereist inzicht in de kennis, middelen en vaardigheden die nodig zijn om een passende rol te vervullen en om te kunnen beoordelen hoe deze bijdrage aansluit bij hun ambities. Zelfinzicht is dan niet alleen waardevol voor reflectie, maar vormt vooral de basis voor het ontwikkelen van een handelingsperspectief.

De waarde van zelfinzicht en het ontwikkelen van competenties is breder toepasbaar voor andere partijen

De keuze voor een positionering en hoe daarop te sturen is zowel afhankelijk van interne als externe afwegingen. Een effectieve sturing in gebiedsontwikkeling ontstaat wanneer de doelen van de corporatie (‘waarom’), de middelen die zij inzet (‘hoe’) en haar rol in de samenwerking (‘wat’) goed op elkaar zijn afgestemd. Deze afstemming vraagt om zorgvuldige interne overwegingen over de doelstellingen en middelen (zoals geld, grond en competenties). Daarnaast is een beoordeling van de externe omstandigheden van belang, zoals de inhoudelijke opgave, partners en de situatie in het gebied. Het afstemmen van deze elementen is een continu proces, waarbij voortdurend wordt bijgesteld.

Bouwsteen voor samenwerking

Tijdens het traject hebben we twee belangrijke aspecten geïdentificeerd die de handelingsruimte van een corporatie in gebiedsontwikkeling beïnvloeden: het risicodragend vermogen en het sturingsvermogen. Het risicodragend vermogen verwijst niet alleen naar het vermogen om de risico’s van de grondexploitatie te dragen, maar ook naar de mate waarin een corporatie kan inspelen op haar toekomstige belangen in de desbetreffende ontwikkeling (zoals het aantal woningen of het belang voor de doorstroming). Daarom spreken we van ‘risicodragend door GO’. Het sturingsvermogen heeft betrekking op de mate waarin een corporatie invloed kan uitoefenen binnen het collectieve proces. De wijze van sturing kan variëren. We maken een onderscheid tussen sturing via macht (door het inzetten van harde middelen en sturing via kracht (door het inzetten van zachte middelen). Hierbij gebruiken we de term ‘sturend in GO’.

GO-competenties voor corporaties

Het instrument voor zelfinzicht beschrijft zes groeperingen van competenties voor woningcorporaties die actief zijn in gebiedsontwikkeling:

  1. Visie: het ontwikkelen van een duidelijke koers en een gedeeld begrip van de achterliggende redenen van deze koers.
  2. Vaktechnische kennis: hoewel specialistische kennis vaak wordt ingehuurd, moeten corporaties de basisprincipes zelf beheersen om weloverwogen keuzes te maken – ook qua organisatie en communicatie.
  3. Strategisch inzicht: naast vaktechnische kennis is strategisch denken essentieel. Dit stelt corporaties in staat de juiste verbindingen te maken.
  4. Drive: gebiedsontwikkeling is een langdurig proces dat veel doorzettingsvermogen vereist om resultaten te behalen, alsmede de kunst om elkaar voldoende te enthousiasmeren.
  5. Aanpassingsvermogen: de dynamische aard van gebiedsontwikkeling vraagt om flexibiliteit en het vermogen om snel in te spelen op veranderingen in de markt en nieuwe inzichten. Dit omvat ook empathie en het vermogen om snel te leren.
  6. Verankering: het goed ingebed zijn in netwerken van partners en stakeholders en het uitoefenen van invloed op de institutionele en maatschappelijke context draagt bij aan het behalen van gezamenlijke doelen.

Hoewel dit onderzoek zich vooral op woningcorporaties richtte, is de waarde van zelfinzicht en het ontwikkelen van competenties breder toepasbaar voor andere betrokken partijen in gebiedsontwikkeling. Het gaat om de interne afstemming binnen organisaties, waarbij het evalueren en verder ontwikkelen van competenties in relatie staat tot de eigen ambitie en sturingsopgaven. Daarnaast is het essentieel dat macht en invloed tussen verschillende organisaties goed op elkaar worden afgestemd, om tot een succesvolle gezamenlijke uitvoering te komen.

Zelfinzicht is dan ook geen doel op zich, maar een strategisch middel om de effectiviteit in gebiedsontwikkeling te vergroten

Competenties versterken elkaar wanneer ze goed op elkaar aansluiten en dienen daarom ook als verbindende factor tussen verschillende partijen, mits er transparant wordt gecommuniceerd. Zelfinzicht is dan ook geen doel op zich, maar een strategisch middel om de effectiviteit in gebiedsontwikkeling te vergroten door de competenties van partijen in te zetten voor efficiëntere samenwerking. De vraag is hoe het gesprek tussen partijen gefaciliteerd kan worden, zodat deze afstemming wordt bereikt, het wederzijds vertrouwen wordt opgebouwd en uiteindelijk de samenwerking binnen gebiedsopgaven verder wordt versterkt.

Dit artikel is ook terug te vinden in de nieuwe editie van de Gebiedsontwikkeling.krant. De krant staat in het teken van “nieuw vertrouwen” en is hier te lezen.


Cover: ‘Participatiesessie over rol van corporaties in gebiedsontwikkeling’ door Maarten Georgius (bron: Aedes)


Reann Kersenhout door Reann Kersenhout (bron: LinkedIn)

Door Reann Kersenhout

Junior onderzoeker Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling


Meest recent

Participatiesessie over rol van corporaties in gebiedsontwikkeling door Maarten Georgius (bron: Aedes)

Zelfinzicht is de sleutel voor passende rol woningcorporaties in gebiedsontwikkeling

Met de huidige ruimtelijke en maatschappelijke uitdagingen die binnen gebiedsontwikkeling samen komen, wordt logischerwijs ook opnieuw gekeken naar de rol van woningcorporaties. Promovendus Reann Kersenhout legt uit hoe die rol kan worden versterkt.

Onderzoek

14 maart 2025

GO weekoverzicht 13 maart 2025 door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was de week van het ruimtelijke experiment in gebiedsontwikkeling

Deze week gaan we van de gebaande paden af en slaan we vol lef nieuwe wegen in. De durf om het experiment aan te gaan, van het pionieren in Almere via de samenwerking met andere sectoren naar het anders verdelen van de ruimte.

Weekoverzicht

13 maart 2025

Kleurrijke bloemen in het M4H district in Rotterdam door Frans Blok (bron: Shutterstock)

Hoe digitale tools biodiversiteit voor bewoners concreet maken

Wat biodiversiteit precies inhoudt, is niet altijd duidelijk voor bewoners. TU Delft-onderzoekers probeerden in Oud-Mathenesse met een digitale tool het bewustzijn over biodiversiteit te vergroten. Maar wie de tool en data beheert, blijft een vraag.

Onderzoek

13 maart 2025