Zelfs de best ingepaste megadozen barsten uit hun voegen

“We pleiten voor meer tegendruk, in plaats van alle bedrijven met open armen ontvangen.” Voormalig Rijksadviseur Berno Strootman was twee jaar geleden duidelijk in zijn advies. Er moeten grenzen worden gesteld aan de ‘(X)XL-verdozing’ van Nederland, met name in eerder onaangetaste gebieden moet aan deze ontwikkeling een einde aan komen. En hoewel Strootman inmiddels het stokje heeft overgegeven, betekent dat niet dat het standpunt van het College van Rijksadviseurs is veranderd.

In een interview met het FD was huidig Rijksadviseur en columnist van deze site Wouter Veldhuis vorige maand stellig. Het advies dat Strootman twee jaar geleden al presenteerde is niet veranderd. Hij is zelfs ontevreden met hoe er de afgelopen twee jaar is omgegaan met het advies van zijn voorganger. “Er wordt veel over gepraat. Maar de verandering gaat niet snel genoeg.” Daarom pleit hij in het artikel voor een stop op nieuwe locaties voor grote distributiecentra met een oppervlakte van meer dan 50.000 m². “Mijn grootste zorg: is wel goed doordacht of we de grote distributiecentra over tien of vijftien jaar nog nodig hebben? Ik betwijfel dat.”

Extra kosten

Met het interview zette Veldhuis de discussie over de XXL-dozen nog maar eens op scherp. De afgelopen weken hebben voor- en tegenstanders zich laten horen en is er gepleit voor de oprichting van een speciale branchevereniging. Maar de magische oplossing lijkt in de discussie nog niet naar voren te komen. Want waar aan de ene kant wordt gepleit voor de afschaffing van de grote centra zeggen andere deskundigen tegelijkertijd dat de voordelen van de XXL-dozen als efficiëntie, schaal en flexibiliteit onmisbaar zijn. Daarnaast worden analisten het ook niet eens over de houdbaarheidsdatum van de grootschalige locaties. De een voorspelt het einde, de volgende laat zien dat de groei onverminderd groot blijft.

Vorige maand stelde Marcel Michon van Buck Consultants International, dat veel onderzoek verricht naar dit onderwerp, in gesprek met Vastgoedmarkt dat ook de herontwikkeling van verouderde bedrijventerreinen niet de sluitende oplossing is. Deze zogeheten brownfields zijn volgens Michon geschikt voor kleinschalige stadsdistributie, maar de behoefte aan (nieuwe) grootschalige terreinen aan de rand van de stad als locatie voor onder andere de (duurzame) XXL-dozen blijft volgens hem aanwezig.

“De natuurlijke reflex van bedrijven die grond zoeken is om zich te vestigen op een nieuw terrein met goede ontsluiting en alle voorzieningen”, zegt Michon. En dat blijkt in de stad vaak ingewikkeld. “Projectontwikkelaars staan niet altijd te springen om oude kavels op te ruimen. Het kost veel extra tijd en geld, zeker als er meerdere kavels betrokken zijn met meerdere eigenaren en meerdere bestaande huurders, en er vervolgens gesloopt en gesaneerd moet worden. Op wie ga je al die extra kosten verhalen? Zijn huurders bereid extra te betalen voor een herontwikkelde brownfieldlocatie?”

Iedereen is verrast

Wel of geen XXL-dozen, feit is dat het balanceren tussen de lusten van online shoppen en de lasten voor de directe omgeving en het oog in de praktijk onverminderd lastig blijft. Ook op de plekken die voorheen nog als succesverhaal te boek stonden. In een reportage van het FD komt naar voren dat zelfs rond Trade Port Noord in Venlo, ‘het walhalla voor de megadozen’, de discussie is losgebarsten. Er is alles aan gedaan om de dozen in te passen in het landschap, het complex is ruim opgezet en landschapsarchitecten hebben geprobeerd tussen de hallen een natuurlijke omgeving te creëren. Op papier genoeg om wel op maatschappelijke goedkeuring te kunnen rekenen.

Maar zelfs in Venlo zijn de grenzen bereikt. De vraag naar nieuwe distributiecentra blijft onverminderd hoog en dus zijn er uitbreidingsplannen, maar die zorgen voor verzet. “Uit de plannen blijkt dat de megadozen oprukken tot dicht bij de woonhuizen”, zegt een omwonende tegen het FD. “Bovendien is het plan om bouwen tot 25 meter hoogte toe te staan. Dat is nu 15 meter. Er zouden juist kleinere kavels voor lokale mkb-bedrijven moeten komen. En we willen meer natuurcompensatie.” Een lokale politicus omschrijft het gevoel dat leeft in het gebied. “De inwoners beginnen zich te weren tegen de grootschaligheid. Het is ook wel heel snel gegaan. Iedereen is verrast.”