Zeven wegen uit de crisis?

Urban Meetings. IABR 2012: MAKING CITY

Financiële crisis

De financiële crisis veroorzaakt een stagnatie van stedelijke ontwikkelingen in Nederland. Dorine Putman van de ASN Bank is wat betreft de schuldvraag van deze crisis vrij duidelijk. Banken hebben willens en wetens slechte producten verkocht, omdat die op korte termijn winstgevend waren. Deze producten zijn er mede de oorzaak van dat we steeds meer schulden zijn gaan opbouwen en steeds minder sparen. De verschuiving van een spaareconomie (zoals we die in de jaren vijftig kenden) naar een schuldeconomie heeft er uiteindelijk toe geleid dat grondprijzen in de bouw en de huizenprijzen de pan uit rezen. Een voorbeeld van zo'n project is het Schieblock, ofwel Test Site Rotterdam. Dit is een project van ZUS en de IABR om meer levendigheid in dit stadsdeel te creëren. De grondprijs is hier te hoog, waardoor er geen realistische plannen mogelijk zijn. Voordat dit soort gebieden weer in ontwikkeling kunnen komen, zullen er eerst een aantal verliezen geïncasseerd moeten worden. Pas dan is het weer mogelijk om bottom-up te ontwikkelen of gewoon wat kleinschaliger ingrepen te plannen.

Een partij die juist afhankelijk is van de grotere investeerders en betrokken is bij grootschalige projecten is de belegger. Amvest, die deze partij bij de Urban Meetings vertegenwoordigde, heeft als opdrachtgevers enkele grote verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen (zoals PGGM en AEGON). Dit kapitaaldekkingsstelsel) is uniek in de wereld; bijna nergens anders hebben enkele partijen zoveel geld in beheer. Door aanscherping van Europese regelgeving, vanwege de economische crisis, vinden er nu verschuivingen plaats. Investeerders gaan hun geld nog meer wereldwijd spreiden en zullen de belegger scherper afrekenen op het rendement. En dat heeft grote impact op de financiering van Nederlandse bouwprojecten. De invloed die beleggers hebben op het maken van de stad benoemt Wim Wensing (Directeur Investment Management Amvest) als ‘de Haarlemmerolie’ (wondersmeersel, goed voor alles). Op zich is het percentage woningen dat in handen is van beleggers niet zo groot (2%), alleen in de nieuwbouw ligt dat percentage vele malen hoger. Zo zorgt een afname van 30% van de te bouwen woningen door beleggers al sneller voor bankgarantie en voor een start van de bouw. De bank wil namelijk zekerheid en een beleggingsfonds heeft daardoor veel voordelen. Beleggers hebben ook altijd een grote rol gehad in de financiering van grote stedelijke iconen, zoals het kantoorgebouw van Renzo Piano voor de KPN. Dit soort ontwikkelingen zullen we de komende tijd echter niet veel meer tegenkomen, aldus Wensing.

Ook Coen van Oostrom van OVG (de ontwikkelaar) is er niet van overtuigd dat micro-initiatieven een antwoord kunnen zijn op de stagnatie. Volgens hem is het probleem dat de grote investeerders, zoals verzekeringsmaatschappijen, tot stilstand zijn gekomen. Micro-initiatieven zijn volgens hem wel een deel van de oplossing. Door micro-initiatieven te verbinden met de grote investeerders organiseer je betrokkenheid en draagvlak, zowel bottom-up als top–down, stelt Van Oostrom. Als voorbeeld noemt hij de uitreiking van een mini aan degene die de eerste vierkante meter kantoor verhuurde van een leegstaand kantoor in Amsterdam. Het feestje en de verhuur van het pand waren een groot succes. Ook politicus Maarten van Poelgeest beaamt deze strategie. Hij wijst daarbij op het gratis pontje naar de NDSM-werf in Amsterdam, dat een belangrijke trekkende rol heeft gespeeld.

Bestuur, wet- en regelgeving

Hajo Doorn (de avantgardist) benadert de crisis vanuit een andere hoek. Doorn is directeur van WORM, een instituut voor avantgardistische recreatie in Rotterdam. Volgens hem is de manier waarop de stad bestuurd wordt een groot probleem. ‘Wet- en regelgeving wordt te veel gebaseerd op cijfermatige, kwantitatieve analyses en doelstellingen. Het naleven en monitoren van de wet- en regelgeving levert vervolgens weer een hele nieuwe set regels op, waardoor we steeds verder van de daadwerkelijke situatie af komen te staan.’ Er is daardoor een saaie samenleving ontstaan, vindt Doorn. Ook het duale stelsel functioneert volgens hem niet, omdat de scheiding kunstmatig is. ‘Beslissingen worden in achterkamertjes genomen en niet via een duaal systeem. Dat heeft alleen nog meer regels met zich mee gebracht,’ aldus Doorn. Een ander nadeel van deze regelpolitiek is volgens hem dat er wordt gestuurd op uitschieters. Als er geïnvesteerd wordt, moet het minimaal internationaal van belang zijn, of anders een topproject. Doorn ziet deze investeringen als een terroristische daad, omdat ze simpelweg de bestaande situatie overhoop halen in plaats van deze te continueren.

Maarten van Poelgeest (de politicus) is ook van mening dat de nationale wet- en regelgeving te vaak tot verkeerde besluiten en vertraging leidt. De wet- en regelgeving beschermt namelijk de individuele rechten, waardoor het algemeen belang niet per se zwaarder weegt. Dit is bijvoorbeeld problematisch bij functiemenging; een café onder een woning in de binnenstad is niet in het belang van de bewoner, maar wel in het belang van de levendigheid in de binnenstad. De belangenafweging gaat dan vaak helemaal over deelbelangen. Het maatschappelijk belang of de integrale afweging komt op de tweede plaats. Net als Hajo Doorn heeft Van Poelgeest zijn twijfels over de manier waarop kwantitatieve doelstellingen in de wet- en regelgeving worden nageleefd. Als voorbeeld neemt hij de 2 e fase van IJburg. Dit project heeft drie jaar vertraging opgelopen omdat bewezen moest worden dat natuur en milieu geen schade zouden ondervinden van de geplande ontwikkelingen. En dat is bijna onmogelijk, want voor de rapporten die dit bewijs moeten leveren zijn onderzoeksmethodes gehanteerd die met marges werken. Want wie weet precies hoe de verkeersstroom er over twintig jaar uitziet? Henk Ovink (Directeur Ruimtelijke Ontwikkeling, Ministerie van IenM en curator IABR) voegt hieraan toe dat er vanuit de overheid wordt gewerkt aan meer flexibiliteit in de wet- en regelgeving. ‘Maar als het een keer mis gaat, dan worden er drie nieuwe regels opgezet om te voorkomen dat zoiets ooit nog kan gebeuren.’ Later voegt iemand uit het publiek daaraan toe dat er misschien een ‘act of god’ ofwel pech-regeling nodig is. Als er iets gebeurt wat niemand had kunnen voorspellen, dan is het gebeurd en kan niemand daar wat aan doen. Dit incident moet dan gewoon als op zichzelf staand worden beschouwd. Als wethouder reflecteert Van Poelgeest ook op de rol van de politicus in stedelijke ontwikkelingen. Hij beaamt dat de verleiding groot is om ‘maakbare plannen’ te managen. Met andere woorden: het is verleidelijk voor een wethouder om achter een plan te gaan staan en politieke steun te verlenen waar nodig om dat plan doorgang te geven. Nu de nadruk steeds meer komt te liggen op bottom-up ontwikkelingen, zal de taak verschuiven naar het managen van initiatieven en het inspireren van initiatiefnemers.

Ook Coen van Oostrom van OVG (de ontwikkelaar) is van mening dat de overheid te veel stuurt op regels en te weinig op kwaliteit. In Duitsland maakt hij het anders mee. Daar was OVG betrokken bij een hoogbouwontwikkeling met ondergronds parkeren. Een voorstel om het maaiveld een halve meter te verhogen, omdat dit kostenbesparend was voor de parkeerkelder, werd door de wethouder resoluut van tafel geschoven. De wethouder weet namelijk dat als er concessies worden gedaan op de kwaliteit van een project, de journalisten de vinger op de zere plek zullen leggen. En als de publieke opinie zich tegen de ontwikkeling keert, wordt de wethouder daar door de raad van toezicht verantwoordelijk voor gehouden. Van Oostrom is van mening dat gemeenten in Nederland ook wat strenger moeten worden als het gaat om kwaliteit. Het liefst ziet hij in Rotterdam het inloopuurtje weer terugkeren, waaraan de wethouders ruimtelijke ordening, financiën en het hoofd stedelijke ontwikkeling (destijds Riek Bakker) deelnamen.

De wet- en regelgeving is behalve problematisch ook kansrijk. Van Oostrom stelt een nieuwe regeling voor om het overschot aan kantoren op te lossen. De maatregel bestaat uit een nieuwe belasting van 5 euro per m2 op bestaande kantoren en 50 euro per m2 op nieuwe kantoren. Deze inkomsten gaan naar een fonds dat 300 euro per m2 uitkeert wanneer iemand zijn kantoor uit de markt haalt. De onttrekking kan betrekking hebben op zowel sloop als functieverandering. Van Oostrom verwacht dat met deze maatregel het overschot aan kantoren in vijf jaar is opgelost.

Streven naar een betere toekomst

Om de crisis te beteugelen worden verschillende strategieën gehanteerd. Amvest probeert het rendement zo hoog mogelijk te houden door analyses te maken van risicoregio’s op basis van werk en demografie. Deze kaarten van Nederland laten zien dat je in de omgeving van Amsterdam en in Groningen bijvoorbeeld goed kunt investeren. Rode regio’s, zoals Oost-Drenthe, worden als te risicovol gezien. Daar wordt niet geïnvesteerd, tenzij er enkele ‘briljantjes’ zitten. De belegger neemt ook niet langer genoegen met het aanbod van nieuwbouwprojecten, maar gaat de conceptontwikkeling deels zelf organiseren. Waar ontwikkelaars eerst nog een aardige vinger in de pap hadden, worden ze nu onder druk gezet om te ontwikkelen naar de wens van de belegger. In deze projecten krijgt de ontwikkelaar steeds meer een louter uitvoerende taak. Daarnaast experimenteert Amvest met nieuwe aandachtsgebieden, waaronder zogenaamde demografische beleggingen. Een geslaagd experiment van een ‘demografische belegging’ is een villa in Hilversum waarin appartementen voor vijftigplussers worden aangeboden, inclusief zorg, voor ongeveer 4000 euro per maand.

BAM Woningbouw (de aannemer) gooit het roer om en richt zich helemaal op de woonconsument. En dan niet alleen op de woonwensen, maar ook op de financieringsvorm, de leefomgeving et cetera. BAM Woningbouw wordt, als het aan adjunct-directeur Jasper Sluimer ligt, BAM Living. Daarnaast kunnen woningen ook veel goedkoper gebouwd worden. BAM kan woningen 30 tot 40% goedkoper ontwikkelen door onder andere ketenintegratie en een vergaande manier van transparante samenwerking. Het is ook kostenbesparend wanneer er sneller gebouwd wordt. Een huis kan in veertig dagen gebouwd worden, een renovatie kan in vier dagen klaar zijn (zoals in home makeovertelevisieprogramma’s). BAM Woningbouw is ook bezig nieuwe woonconcepten te ontwikkelen. ‘De wooncarrière is de laatste jaren veranderd; we verhuizen vaker, dus misschien zijn we klaar voor een statiegeldwoning. Je koopt een huis en na tien jaar krijg je statiegeld terug,’ licht Sluimer toe. Nieuwe aandachtsgebieden zijn ook zorghuizen en energieneutrale woningen.

De ASN Bank zoekt de oplossing voor de crisis in een duurzame leefstijl. Vanuit de visie dat als we investeren in projecten die op de lange termijn goed zijn voor ons en het milieu, de crisis is opgelost. Geld gaat alleen naar bedrijven die voldoen aan een aantal ethische principes. Wat duurzaam is, wordt binnen de bank continu onderzocht door een club mensen die niets weet van bankieren, maar juist uit de sociale, groene, of energiehoek komen. Daarnaast is er een systeem van raadstoezichthouders, aandeelhouders en spaarders die bepalen welke bedrijven wel en niet in de beleggingsportefeuille mogen. De bank heeft als doelstelling een vermindering van de CO2–uitstoot, onder andere door te investeren in bedrijven die hier aan bijdragen.

Van Poelgeest (de politicus) houdt een pleidooi voor een paradigmashift om de crisis te lijf te gaan. Hij grijpt hiervoor terug op vroegere crisissen waarin pioniers naar oplossingen en vooruitgang op zoek gingen. Deze mentaliteit noemt hij ‘Amerikaans optimisme’. Hierbij hoort een actief burgerschap en dat is er onvoldoende in Nederland, stelt hij. Van Poelgeest verwijst naar een rapport van de WRR waarin staat dat maar een kwart van de Nederlandse bevolking als actieve burger beschouwd kan worden. Maar welke stad dienen we (en de pioniers?) na te streven, wat is een GOEDE stad?

Daarvoor hanteert hij een driedeling; • Ontmoeting (interactie met andere mensen als basis voor zelfrespect en vrijheid); • Emancipatie (de stad is een emancipatiemachine, mensen blijven naar de stad toe trekken, dus de stad moet iets te bieden hebben); • Lotsverbondenheid (een uitdrukking van lotsverbondenheid is bijv. vrijwilligerswerk).

Om dit te bereiken is organische stedenbouw een van de oplossingen. Hiervoor zijn wel visionaire beelden nodig. De vraag is dan hoe je als overheid richting kunt geven zonder het eindbeeld te bepalen. Deze gedachten worden verder uitgewerkt in de volgende alinea, waarbij de nadruk ligt op de herwaardering van de bestaande stad.

Herwaarderen van de bestaande stad

Doorn (de avantgardist) pleit voor het accepteren en opnieuw waarderen van de huidige situatie, van het nu. En dat lukt in Rotterdam niet goed. Rotterdam heeft haar identiteit opgebouwd op een fictieve toekomst, denk aan Manhattan aan de Maas. In plaats daarvan zou je de identiteit van de stad moeten (her-)waarderen en afstoffen, stelt Doorn. Als voorbeeld noemt hij de gabbers, een subcultuur die in Rotterdam is ontstaan, maar nog steeds niet gewaardeerd wordt. Een groep die ook een bijdrage kan leveren aan de identiteit van Rotterdam is de ‘doe-elite’. Het is een groep die kiest voor lage lasten en handen uit de mouwen en de meest natuurlijke elite van de arbeidersstad die Rotterdam is. Van Doorn ziet de kracht van de stad als de kwaliteit en potentie van de bewoners. Hierbij hoort ook zijn suggestie dat er nu ruimte is voor mensen die de regels ontduiken en op basis van intuïtie en gezond verstand betrokken raken bij de stad. Hij noemt deze groep ook wel ontduikers; mensen die de verborgenheid gebruiken om zo hun successen te behalen. ‘Achterkamertjes zijn eigenlijk helemaal zo erg niet,’ meent Doorn, ‘hier is menselijk contact mogelijk en kun je tot een deal komen.’

Ook de financieringssystemen moeten volgens de ASN Bank meer gericht worden op het hier en nu. De inkomsten die betaald worden door afnemers worden aangeduid als de kasstroom (cashflow). Aan de hand van deze kasstroom kunnen banken weer projecten gaan financieren waarbij het onderpand een meer realistische waarde heeft. Een mooi voorbeeld is de aanleg van een warmte-koudewisselaar in de lichttoren in Eindhoven. De aansluitkosten voor gas, die opgenomen waren in de begroting, zouden uitkomen op ongeveer 6000 euro per huishouden. Deze kosten werden door de ontwikkelaar geïnvesteerd in een bedrijf dat werd opgericht om duurzame energie te leveren. De energie die afgenomen zou worden door de verhuurde appartementen vormde een tweede bron van inkomen. Zo'n energiebedrijf noemt men ook wel een ESCo (Energy Service Company). Door de energiebesparing heeft de investering zich binnen een aantal jaren terugverdiend.

Voor de politicus is de maakbaarheidsgedachte een belangrijk probleem als het gaat om het stimuleren van bottom-up ontwikkelingen. Dat wil zeggen, de overheid stuurt op plannen waarover consensus is bereikt in de politiek. Hierbij wordt dus sterk gestuurd in plaats van geaccommodeerd. Dit is een probleem, omdat je hiermee de creativiteit van burgers de kop in drukt. En dat je als gemeente het belang aan een plan in plaats van aan burgers koppelt. De vraag is dus: hoe kun je pioniers stimuleren en een accommoderende rol als overheid behouden? Van Poelgeest stelt dat de overheid daarvoor trekkers of bepalers moet inspireren; je moet niet heel veel volgers hebben als politicus, maar je moet de juiste trekkers inspireren die veel volgers hebben. Hiervoor heb je verhalen nodig, verhalen die je als overheid moet vertellen. ‘Grote verhalen’ die ruimte maken voor kleinere initiatieven. Om de verhalen te vertellen is duidelijke, begrijpelijke taal nodig. ‘Woorden die de mensen dienen, niet de industrie.’ Van Poelgeest zegt wel dat er op dit moment nog geen betekenisvolle alternatieven zijn en dat die geconstrueerd moeten gaan worden. Hierin moeten minimaal drie dingen tegelijk naar voren gebracht worden. Op de eerste plaats de grotere ambities, inspirerende verhalen. Daarnaast moet het verhaal van de plek, de geschiedenis en de kenmerken verteld worden. En als derde is het een taak van de gemeente om de opgaven voor het gebied hanteerbaar te maken. De grote uitdaging is om na het inspireren, rondleiden en uitdagen de eigen ideeën los te laten en meer initiatieven goed te keuren. Henk Ovink stelt ook dat de overheid nu geduld moet hebben. ‘Een gebied moet een tijdje kunnen versloppen zonder dat de gemeente ingrijpt. In plaats van ingrijpen moet de gemeente wachten totdat er nieuwe ontwikkelingen ontstaan.’

Ook volgens rijksbouwmeester Frits van Dongen (de architect) zijn we aangekomen in het moment van ‘stad zijn’. Een stad die vastligt, bijna klaar is en morgen niet wezenlijk anders zal zijn. Alleen creativiteit zal binnen die 1 procent stadsontwikkeling die voor ons ligt het verschil gaan maken voor de toekomst van Nederland, aldus van Dongen.

Het kernpunt van deze creativiteit is de ‘adaptieve stedenbouw’. Zijn eerste inspiratie hierin was Jane Jacobs, wiens werk Van Dongen tijdens zijn studietijd voor ogen kreeg. Hij refereerde vervolgens aan het veel recentere werk van de Amerikaanse econoom Edward Glaeser (Triumph of the City, MacMilan), de Amsterdamse geograaf Jos Gadet (Terug naar de stad, SUN) en de Britse econoom Tim Harford (Adapt, Little Brown).

Waar men bij adaptiviteit niet direct denkt aan grootschalige masterplannen, sprak Van Dongen toch zijn waardering uit voor twee projecten die volgens hem Nederlandse stadsontwikkeling van de afgelopen honderd jaar markeren. Zowel Berlages plan voor Amsterdam Zuid als het door Jo Coenen ontworpen Ceramique zijn tot stand gekomen in een zeer vergelijkbare verhouding tussen politiek, investeerders en architect, en bovendien in een vergelijkbaar tijdsbestek, betoogde Van Dongen. Voor beide architecten waren het hun grootste successen en voor Van Dongen het bewijs van 'de kracht van mensen'.

Zie voor de volledige publicatie: