Onderzoek Er is groeiende aandacht om bewoners te betrekken bij de ontwikkeling en het beheer van woningen. Maar de praktijk is een stuk weerbarstiger, blijkt uit onderzoek van de TU Delft. Actie-onderzoek kan helpen om verwachtingen duidelijker te maken, waardoor iedereen profiteert.
Over dit onderzoek
In het project ‘Samen Wonen Samen Onderzoeken’ is onderzocht hoe het oprichten en beheren van coöperatieve woonvormen in de Nederlandse praktijk werkt. In deze bijdrage presenteren we de belangrijkste uitkomsten van dit onderzoek, uitgevoerd door professor Vincent Gruis, universitair docent Darinka Czischke, postdoctoraal onderzoeker Carla Huisman en onderzoeksassistent en architect Stephanie Zeulevoet van de afdeling MBE van de TU Delft, en medegefinancierd door de NWO. Kijk voor meer informatie over dit onderzoek op Co-Lab research hub.
Steeds vaker willen bewoners meer betrokken zijn bij de ontwikkeling en het beheer van hun woningen, zoals Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO, waarbij aankomende kopers hun woningen gezamenlijk zelf ontwikkelen). Ook woningcorporaties willen hun huurders meer invloed geven. Professionals van woningcorporaties zoeken naar goede manieren om bewoners die meer zelf willen doen te ondersteunen. De Woningwet van 2015 geeft huurders van corporaties expliciet de mogelijkheid om hun woningen zelf te beheren. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om het onderhoud, het groenbeheer en de schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes. In theorie kunnen huurders zelfs hun woningen als coöperatie aankopen, al komt dit in de praktijk nog nauwelijks voor.
Kansen zien
Vanwege deze trend van meer betrokkenheid, is het voor gebiedsontwikkeling belangrijk om bewoners niet langer slechts als consumenten te zien, maar ook als medeontwikkelaars. Daarbij gaat het niet alleen om koopwoningen, maar ook om huurwoningen (het verschil tussen een Vereniging van Eigenaars (VvE) en een CPO is dat bij de laatste de woningen het eigendom van de coöperatie blijven, en de leden huren). Amsterdam zet bijvoorbeeld actief in op het bevorderen van wooncoöperaties in het sociale en het middensegment.
Dat heeft gevolgen voor gebiedsontwikkeling: de gemeente reserveert in te ontwikkelen gebieden kavels voor groepen bewoners. Ook bij transformatie van bestaande wijken komt zelfbeheer door bewoners om de hoek kijken. Burgers die samen hun huisvesting willen realiseren, zien kansen in het renoveren van bestaande gebouwen. De projecten vinden dus plaats in verschillende contexten: nieuwbouw, tijdelijke invulling in afwachting van definitieve herontwikkeling, en transformatie van bestaande bebouwing.
Robuuste plannen
De nationale overheid, in het bijzonder het Ministerie van BZK, stimuleert de ontwikkeling van coöperatieve woonvormen. Dit gebeurt onder meer door subsidies aan Platform 31, dat net een nieuw pilotprogramma heeft gelanceerd. Deze adviesorganisatie voor ruimtelijke vraagstukken begeleidt sinds april tien initiatiefgroepen. Op lokaal niveau zijn meerdere gemeentes actief met vormen van wonen met meer gezamenlijkheid. Ze geven informatie, verlenen subsidie en passen de regels waar nodig aan. Daarbij gaat het ook om woongroepen voor ouderen, waardoor zij langer zelfstandig kunnen blijven wonen, en om projecten waarbij vluchtelingen samenwonen met Nederlandse jongeren, wat de inburgering kan bevorderen. Hieruit blijkt dat gezamenlijk wonen verder kan reiken dan een groep gelijkgestemden die hun eigen woonruimte realiseren. Ook kan het maatschappelijke meerwaarde hebben, bijvoorbeeld voor kwetsbare groepen.
Bewoners meer verantwoordelijkheid geven in het beheer vraagt enerzijds om vertrouwen en loslaten, en anderzijds om ondersteuning, zodat mensen zich niet in het diepe gegooid voelen
Burgers, bedrijven en woningcorporaties zijn hierbij op verschillende manieren betrokken: burgers organiseren zichzelf om betaalbare huisvesting voor zichzelf te realiseren, bedrijven springen in op deze trend door ondersteuning en vernieuwende woonconcepten aan te bieden, en woningcorporaties ontwikkelen nieuwe beheervormen.
Dat bewoners meer invloed ambiëren, biedt kansen voor gebiedsontwikkelaars. Door in te spelen op deze trend, bijvoorbeeld door complexen te ontwikkelen waarbij ruimte is voor meer inspraak van bewoners en meer gezamenlijkheid, worden plannen robuuster. Plannen die mede-ontwikkeld worden door bewoners, sluiten namelijk beter aan op hun woonwensen en kunnen rekenen op meer draagvlak.
Moeilijk te handhaven
De praktijk leert echter ook dat het voor professionals nog lastig is om samen te werken met bewoners, en vice versa. Het ‘Samen wonen, samen onderzoeken’- project richtte zich specifiek hierop, via woningcorporaties en hun huurders. Uit dit onderzoek blijkt dat de praktijk van collaboratieve woonvormen, waarbij samengewerkt wordt tussen bewoners en woningcorporaties, weerbarstig is. Alhoewel woningcorporaties ervoor openstaan om bewoners meer inspraak te geven, blijkt het voor professionele organisaties lastig om zaken uit handen te geven. Bewoners meer verantwoordelijkheid geven in het beheer vraagt enerzijds om vertrouwen en loslaten, en anderzijds om ondersteuning, zodat mensen zich niet in het diepe gegooid voelen.
De stap naar eigendomsoverdracht is vaak nog een brug te ver, ook omdat dit kan botsen met de interne waarden en doelen van woningcorporaties. Het duurzaam voorzien van mensen met een smalle beurs in goede woonruimte, staat haaks op het (met korting) verkopen van corporatievastgoed. Bewoners hebben soms wel de ambitie om de aangekochte woningen in het sociale segment te houden, maar dit is in de praktijk moeilijk te handhaven. Dat kan ertoe leiden dat de woningen zo alsnog uit de portefeuille van de corporatie verdwijnen, waar de corporatie dan verantwoordelijk voor wordt gehouden.
De beste kans
Hoe kunnen zulke huurders hun zelforganisatie en zelfbeheer het beste vormgeven? En hoe kunnen woningcorporaties dit effectief en efficiënt ondersteunen, in lijn met hun eigen doelen? Het antwoord op deze onderzoeksvragen vonden we door actie-onderzoek. Bij deze onderzoeksmethode bepalen de onderzoeksparticipanten mee wat precies onderzocht wordt. Bovendien probeert actie-onderzoek bij te dragen aan oplossingen voor vraagstukken die relevant zijn voor de onderzoeksparticipanten.
Het onderzoek toont het belang van het verhelderen en expliciteren van achterliggende waarden en doelen van de betrokken partijen om het proces van de samenwerking de beste kans te geven.
Uit dit project bleek dat actie-onderzoek kan bijdragen aan de verbetering van de samenwerking tussen huurders en professionals van woningcorporaties. De waarde ligt onder meer in dat actie-onderzoek wederzijdse verwachtingen en (on)mogelijkheden transparant maakt, wat bijdraagt aan onderling begrip, bijstelling van verwachtingen en actief reageren op misverstanden en problemen. Daarnaast helpt actie-onderzoek om de onderliggende, fundamentele doelstellingen boven water te krijgen, waarmee partijen meer inzicht krijgen in de gezamenlijke belangen. Het onderzoek toont het belang van het verhelderen en expliciteren van achterliggende waarden en doelen van de betrokken partijen om het proces van de samenwerking de beste kans te geven.
Meer smaken
Professionals van woningcorporaties die te maken krijgen met aankomende of bestaande bewoners die meer invloed ambiëren, geven we het volgende mee. Neem om te beginnen de tijd om de doelen van het project expliciet te maken. Maak hierbij duidelijk onderscheid tussen de doelen van de bewoners en de professionals. Benoem ook de achterliggende motieven, en verken samen wat de beste manieren zijn om de doelen te bereiken. Door de motieven te verhelderen, wordt duidelijk welke gezamenlijke oplossing geschikt is. Er zijn namelijk meer smaken dan het ontwikkelen of overnemen van bezit of het volledige beheer. Gaat het een groep personen die woningen willen ontwikkelen vooral om de betaalbaarheid? Of willen mensen meer samen doen in hun dagelijks leven? Zijn huurders die taken over willen nemen van de woningcorporatie ontevreden over het huidige beheer van het groen? Of zien ze vooral mogelijkheden om kosten te besparen?
Voor de uitwerking van de wens om meer invloed te krijgen maakt dat nogal uit. Door de antwoorden op deze vragen voor beide partijen door het actie-onderzoek expliciet te maken, wordt het onderhandelingsproces meer transparant en gestructureerd en ontstaat er onderling vertrouwen.
Aandachtspunten wanneer huurders verantwoordelijkheden willen overnemen van de woningcorporatie
Juist omdat er per initiatiefgroep verschillen zijn, is het voor woningcorporaties van belang om helder te formuleren wat de overwegingen zijn bij het geven van meer verantwoordelijkheden aan huurders. Voor initiatiefgroepen is het nuttig om hun doelen en motivaties op papier te zetten om deze goed te communiceren met de woningcorporatie. Ten slotte speelt de leefbaarheid op buurtniveau soms een rol. Impliciet houden veel projecten een belofte in om bij te dragen aan de verbetering van de buurt. Maak ook hier duidelijk wat dit precies inhoudt, en hoe continuïteit kan worden gegarandeerd.
Voor de woningcorporatie is het belangrijk om te inventariseren:
- In hoeverre willen en kunnen we verantwoordelijkheid overdragen aan de huurders?
- Wat is het doel van het overdragen van deze verantwoordelijkheden?
- Hoe garanderen we dat de beoogde doelen behaald worden?
Voor de huurders:
- Welke verantwoordelijkheden willen en kunnen wij overnemen van de woningcorporatie?
- Wat is het doel van het overnemen van deze verantwoordelijkheden?
- Hoe garanderen we dat de beoogde doelen behaald worden?
Extra aandachtspunt:
- Welke verantwoordelijkheden nemen de huurders over op buurtniveau?
- Wat is het beoogde doel hiervan?
- Hoe garanderen we dat de beoogde doelen behaald worden?
- Hoe kan de woningcorporatie de huurders ondersteunen in het bereiken van deze doelen?
Zelfbeheer geschiedt meestal zonder onkostenvergoeding, dus als vrijwilligerswerk. Dit vraagt daarom veel van huurders. Het is goed wanneer deze huurders van tevoren bedenken welk doel zij met de investering in tijd en energie beogen, en wanneer de overdracht is geslaagd. Dit laatste is een belangrijk punt: bewoners kunnen een te rooskleurig beeld hebben van de kostenbesparing en de benodigde inzet. Transparantie vanuit de corporatie over de kosten en uren van onderhoud en beheer kan daarom helpen in de discussie.
Als laatste (en het lijkt misschien gesneden koek, maar de praktijk leert dat dat niet het geval is): maak de doelen smart (specifiek, meetbaar, haalbaar, realistisch en tijdgebonden) en spreek evaluatiemomenten af. Organiseer regelmatige overleggen tussen de medewerkers van de woningcorporatie en de bewoners. Maak gebruik van elkaars kennis en ervaring, en ondersteun de bewoners waar nodig. Zorg voor heldere en tijdige communicatie over en weer.
Afsluitend
In de praktijk blijkt dat (aankomende) bewoners meer zeggenschap geven dus nog niet zo makkelijk is. Toch is het de moeite waard om bewoners als mede-ontwikkelaars te beschouwen. Het kan leiden tot meer woongenot en meer tevredenheid. Bovendien zorgen woningen die binnen een gebiedsontwikkeling samen met aankomende en bestaande bewoners worden ontwikkeld, voor meer draagvlak en een betere aansluiting op woonwensen, waardoor de ontwikkeling robuuster is.
Cover: Wikimedia Commons
Cover: ‘Buiksloterham Zelfbouw’
Door Carla Huisman
postdoctoraal onderzoeker bij de TU Delft
Door Stephanie Zeulevoet
onderzoeksassistent bij de TU Delft en architect
Door Darinka Czischke
universitair docent bij de TU Delft
