Casus Veel gebiedsontwikkelaars vinden het lastig om in nieuwbouwwijken ruimte aan kleinschalige buurtvoorzieningen te bieden. Hun financiële kaders bieden meestal weinig ruimte voor een yogaschool of warme bakker op de hoek. Journalist Jaco Boer laat aan de hand van twee voorbeelden zien hoe het Wenen in Seestadt Aspern en Sonnwendviertel-Ost wél lukt om vanaf het begin diverse en levendige wijken te realiseren.
De plek waar United in cycling zes jaar geleden zijn deuren opende, is voor veel middenstanders een gedroomde vestigingslocatie. Het fietscafé dat koffie met zelfgemaakte taart serveert én tweewielers verhuurt, verkoopt en repareert, ligt schuin tegenover de belangrijkste metrohalte van Seestadt Aspern. In deze nieuwbouwwijk – een van de grootste gebiedsontwikkelingen van Europa – op een voormalig vliegveld aan de rand van Wenen moeten tegen het einde van het decennium zo’n 25.000 mensen wonen, werken en recreëren. Voorlopig is de potentiële klantenkring van United in cycling veel kleiner. Bijna tweederde van de woningen, maatschappelijke voorzieningen en bedrijfsruimten moet nog worden gebouwd. Toch is er voor het fietscafé al voldoende klandizie om een goede boterham te verdienen en zelfs nieuwe vestigingen te kunnen openen.
De projectontwikkelaar is verplicht om de verhuur van de plint aan de Winkelstraat B.V. over te laten
Dat de start-up zo’n prominente plek kon huren, dankt ze aan de gemeentelijke ontwikkelingsmaatschappij ‘Wien 3420’ die is genoemd naar de geografische coördinaten van de locatie. De organisatie, die de wijk samen met ontwikkelaars realiseert, zorgde ervoor dat de fietsondernemer als ‘placemaker’ de eerste jaren geen huur hoefde te betalen. Voor het inkomstenverlies werd de eigenaar van het gebouw door Wien 3420 gecompenseerd. “We willen vanaf het allereerste moment bewoners in hun dagelijkse behoeften kunnen voorzien”, legt Wien 3420-bestuurder Alexander Kopecek uit in zijn kantoor boven het fietscafé.
‘Kleinschalige winkels in de plinten’ (bron: Jaco Boer)
Winkelstraat BV
Al in het masterplan van 2007 bepaalde het stadsbestuur van Wenen – als eigenaar van alle grond in Seestadt Aspern – dat de nieuwbouwwijk een stedelijke uitstraling moest krijgen. Hoge dichtheden, intensieve functiemenging en korte verbindingen voor voetgangers en fietsers waren belangrijke uitgangspunten om een levendig stadsdeel te creëren. Het veelgeprezen bureau Jan Gehl Architects uit Kopenhagen ontwierp vervolgens een plan voor de openbare ruimte waarin het uitlokken van zoveel mogelijk levendigheid en onderling contact het uitgangspunt vormde. Zo stelde het bureau strenge eisen aan de overgang tussen straat en begane grond van de woon- en kantoorgebouwen. Ook bepaalde ze tot in detail welke functies op welke locaties moesten komen om aan de wensen van winkeliers en bewoners tegemoet te komen én ervoor te zorgen dat levendigheid op de meest logische plekken tot ontwikkeling kon komen. Een supermarkt vestig je liever niet in een achterafstraat maar langs een hoofdverkeersader waar ook veel andere dagelijkse voorzieningen zijn gepland en interactie tussen mensen kan ontstaan.
Om de gewenste levendigheid te creëren, werden de dwingende voorschriften voor de openbare ruimte in de grondcontracten met projectontwikkelaars opgenomen.
Om de gewenste levendigheid te creëren, werden de ideeën van Jan Gehl Architects als dwingende voorschriften in de grondcontracten met projectontwikkelaars opgenomen. Voor de meest centrale straten en pleinen – de zogenaamde Rote Saiten – werd een dochteronderneming van Wien 3420 verantwoordelijk voor de acquisitie van de juiste commerciële en maatschappelijke voorzieningen. Om voldoende kennis over de detailhandel in huis te halen, ging de stad voor deze ‘winkelstraat BV’ een samenwerking aan met de internationale retailorganisatie SES, het moederbedrijf achter de supermarktketen Spar.
‘Fietscafé United in cycling’ (bron: Jaco Boer)
“De winkelstraat BV werkt heel simpel”, vertelt Kopecek. “De projectontwikkelaar is verplicht om de verhuur van de plint aan ons over te laten waarbij wij hem twaalf jaar lang een geïndexeerde maandhuur van 8 euro per vierkante meter garanderen. Wij bepalen vervolgens zelf welke dienstverlener erin komt en wat die ons voor de ruimte moet betalen. Een supermarkt kan best een vierkante meter prijs van 15 euro per maand neerleggen, maar een boekwinkel of huisartsenpraktijk betaalt natuurlijk minder. Uit de winst op de verhuur – gemiddeld zo’n 4 euro per maand per vierkante meter – kunnen we een incubator als het Radcafé tijdelijk ondersteunen. Ook hebben we uit eigen middelen cafés en restaurants tijdens de coronapandemie een huurverlaging aan kunnen bieden. Het is daarvoor essentieel dat alle inkomsten binnen de winkelstraat BV blijven. We bedruipen onszelf en worden niet uit de grondinkomsten gefinancierd.”
Buurtinitiatieven in parkeergarages
Tot nu toe loopt de verhuur van de plinten voorspoedig. Zelfs in deze coronatijd is er amper leegstand. Kopecek erkent wel dat door de opkomst van het online winkelen het karakter van de detailhandel verandert. “Winkels worden steeds meer showrooms.”
Omdat ontwikkelaars heel graag in Seestadt Aspern aan de slag willen, accepteren zij dat de stad in sterke mate bepaalt wat goed is voor de wijk
Hij verwacht dan ook dat het aandeel niet-commerciële dienstverleners de komende jaren zal groeien. In samenwerking met ontwikkelaars biedt Wien 3420 nu al ruimte aan culturele voorzieningen en buurtinitiatieven die de nieuwbouwwijk moeten verlevendigen. Een deel van hen mag van ontwikkelaars gratis de begane grond van bovengrondse parkeergarages gebruiken in ruil voor een bouwvergunning voor deze parkeerfaciliteiten. Die laatste eis illustreert hoe graag ontwikkelaars in Seestadt Aspern aan de slag willen en daarbij accepteren dat de stad in sterke mate bepaalt wat goed is voor de wijk.
‘'Gratis' buurtcentrum in parkeergarage’ (bron: Jaco Boer)
Quartiershäuser
Waar Wenen in Seestadt Aspern voor een strikte top-down benadering koos, zijn de kleinschalige winkels en culturele voorzieningen in Sonnwendviertel-Ost een initiatief van individuele woningbouwers. Oorspronkelijk zou het voormalige rangeerterrein naast het centraal station worden getransformeerd tot een bedrijvenlocatie. Maar door de snelle groei van de bevolking en oplopende druk op de woningmarkt besloot een nieuw stadsbestuur in 2010 de Oostenrijkse spoorwegen toestemming te geven de grond aan woningontwikkelaars te verkopen. Als compensatie voor de hogere kavelopbrengsten – als gevolg van de functieverandering van de grond door de gemeente – moest het bedrijf wel minimaal de helft van de grond tegen een vaste lage prijs aan non-profit woningbouwers aanbieden. In een tender werden vervolgens de projectvoorstellen uitgekozen die met hun architectuur en voorzieningen zoveel mogelijk levendigheid en onderlinge verbondenheid konden opleveren in de buurt.
‘Sonnwendviertel-Ost met rechts Gleis 21’ (bron: Jaco Boer)
Bij de geselecteerde projecten – in de tender Quartiershäuser genoemd – werden de non-profit woningbouwers in ruil voor de goedkope grond op deze A-locatie naast het centraal station verplicht om hun plinten voor niet meer dan 4 euro per vierkante meter per maand aan ondernemers en instellingen te verhuren. Dankzij dit prijsplafond en de vasthoudendheid van de woningbouwers is het gelukt om de nieuwe buurt vanaf dag één tot leven te wekken met kleinschalige buurtwinkels en voorzieningen. Naast een biologische kruidenier en enkele horeca-ondernemers vind je aan de slingerende voetgangerspromenade onder meer een boekwinkel, een dansstudio, een stoelenmaakster, een theater en een dagverblijf voor gehandicapten. Dat zijn geen voor de hand liggende voorzieningen voor een nieuwbouwwijk op zo’n centrale en daardoor dure plek.
Externe ‘curator’ en coach
Anders dan in Seestadt Aspern ligt het financiële risico voor de verhuur van de vier meter hoge plinten volledig bij de gebouweigenaren. Dat kan tot problemen leiden als deze geen rekening houden met de vaak moeizame beginjaren. Veel projecten hadden ook last van de coronamaatregelen op het moment dat de voorzieningen opengingen. “Door de lockdowns zijn we veel inkomsten uit ons café en het theater misgelopen”, vertelt Michael Kerbler van Gleis 21, een van de vier wooncoöperaties in Sonnwendviertel-Ost. Gelukkig hadden de bewoners in hun plannen een reserve aangehouden om mogelijke tegenslagen in de verhuur op te vangen. Dat geld heeft Gleis 21 door de moeilijke eerste jaren heen gesleept.
‘Gleis 21 met café annex galerie’ (bron: Jaco Boer)
Waar Kerbler en zijn medebewoners zelf op zoek gingen naar huurders voor hun café, schakelde de bouwer van het naastgelegen woonproject Mio voor de programmering van de plinten het externe bureau Wohnbund Consult in. Als een soort van curator selecteerde deze voor de winkels en kantoren in het gebouw de ondernemers die het best bij het project en de buurt zouden passen. Uiteindelijk kwamen er meer dan honderd zelfstandige ondernemers af op de lage huur en bescheiden oppervlakten (27-37 vierkante meter) van de negen winkelruimten.
“Huurders die in het pand wilden wonen of besloten er een kantoor te huren, kregen voorrang in de selectieprocedure”, vertelt Daniela Fiedler van Wohnbund Consult. “Verder mikten we op voorzieningen die voor jonge gezinnen interessant zijn en elkaar aanvullen, zoals een biologische kruidenier en een boetiek met duurzame kinderkleding.” In Mio streken ook nog zaken als een boekwinkel, een kruidenspeciaalzaak, een fotostudio en een sapbar neer. Om elkaar te ondersteunen en het aanbod bij buurtbewoners te promoten, zorgde Fiedler voor een gezamenlijke website en richtte ze met de huurders een ondernemersvereniging op. De curator werd daarmee ook een soort coach voor de deelnemers in het project.
Als compensatie voor de hogere kavelopbrengsten moest het bedrijf minimaal de helft van de grond tegen een vaste lage prijs aan non-profit woningbouwers aanbieden
Herhaalbaar concept
Hoewel de Quartiershäuser essentieel zijn geweest om van Sonnwendviertel-Ost een levendige buurt te maken, is het volgens Robert Temel niet vanzelfsprekend dat zo’n concept in de praktijk goed functioneert. Als voormalig projectleider van de tender voor de nieuwbouwwijk heeft hij gezien hoe sommige plannen door lange bouw- en ontwikkeltijden niet van de grond kwamen. “Een ondernemer die in de plint van een wooncomplex een markthal wilde uitbaten, trok zich bijvoorbeeld door alle onzekerheden op het laatste moment terug.” Veel woningbouwers hebben volgens Temel ook te weinig ervaring met het integreren van voorzieningen in hun projecten. “Banken staan ook vaak niet te springen om dit soort gemengde projecten te financieren.”
Als een initiatief toch slaagt, is dat meestal te danken aan de vasthoudendheid van de bewoners of intermediairen als een Wohnbund Consult. Toch gelooft hij dat de ontwikkelstrategie op andere plekken kan worden herhaald. “Het concept van de Quartiershäuser is krachtig genoeg, maar om er een succes van te maken is politieke wil en doorzettingsvermogen van alle actoren nodig.” Hij zou een volgende keer de invulling van de plinten wel meer op elkaar af willen stemmen zoals ook in het eerder bedachte Seestadt Aspern gebeurt. “In de tender voor Sonnwendviertel-Ost wilde aanvankelijk ieder project een café in zijn plint realiseren. Dat is natuurlijk niet haalbaar en is gelukkig ook niet gebeurd.”
‘Winkelstrip in gebouw Mio’ (bron: Jaco Boer)
Cover: ‘Seestadt Aspern’ (bron: Jaco Boer)
Door Jaco Boer
Zelfstandig journalist, uitgever, docent
