Zo financier je coöperatief wonen op een slimme manier

Bij WaalwijkWonen en Hof van Augusta zijn ze trots op hun innovatieve woonconcept. In Waalwijk gaat het om patiowoningen in een hofjesstructuur en in Bergen op Zoom om een mix van grondgebonden woningen en appartementen met een ontmoetingsruimte.

“In Waalwijk was er, ik spreek dan over het jaar 2014, een groepje actieve Waalwijkers, gemiddeld zo’n 70 jaar oud, die gezamenlijk een nieuw woonproject wilden starten in de vorm van een mini-coöperatie," zegt John Sars. "Ze wilden een stap in hun wooncarrière maken, namelijk naar een kleinere woning met tuin met minder onderhoud en waarbij bewoners omkijken naar elkaar. Deze mensen kwamen niet meer in aanmerking voor sociale huur en besloten om het dan maar zelf te doen. Zij vergaderden wekelijks in de jeu-de-boules-kantine en plaatsten een oproep in het lokale blaadje om medebewoners te werven."

De gemeente bleek zeer gecharmeerd van hun initiatief en bood ze de keuze uit drie locaties. "Dit was natuurlijk geweldig, maar hoe moesten ze het financieren? Precies daar ging het mis: de toekomstige bewoners kregen geen krediet bij de bank om de grond aan te kopen. Op een gegeven moment zei de gemeente: ‘Als jullie nu niet komen met een haalbare invulling voor deze locatie, dan moeten we onze ondersteuning stoppen.’ En dat was precies het moment, na twee jaar doormodderen, waarop wij in beeld kwamen. Letterlijk eigenlijk, ik was nieuwsgierig naar het wooninitiatief en ben bij hun vergadering aangeschoven.”

Voorfinancieren

Onder begeleiding van John en Eduard Sars hebben de inwoners het ontwerp en het woonconcept gemaakt en de weg daarnaartoe uitgestippeld. Het doel was al vrij snel duidelijk: een collectief particulier opdrachtgeverschap in de huur (afgekort: CPOH) in het middensegment. De weg ernaartoe was iets lastiger. De grootste hobbel was het organiseren van de financiering. “Ik ben daar toen zelf ook over na gaan denken; als er nou een belegger is die dit vóórfinanciert, dan ben je in ieder geval onderweg met je coöperatieve vereniging”, vertelt John. “En daar was de initiatiefgroep wel enthousiast over.”

Samen met de toekomstige bewoners bedachten John en Eduard Sars een financieel model. “De belegger laat de woningen op zijn rekening bouwen en hij verhuurt deze woningen vervolgens 9 à 10 jaar aan de coöperatie. In de tussentijd kunnen de bewoners reserves opbouwen,” legt Eduard uit. “Na zo’n tien jaar heeft de coöperatie de mogelijkheid om de woningen zelf te kopen. Dan hebben de bewoners hun doel bereikt: een zelfstandige coöperatie met (huur)woningen in eigendom."

Coöperatie eigenaar

Bij WaalwijkWonen is de coöperatieve vereniging verantwoordelijk. “Wij hebben een stap teruggedaan: de coöperatie is verantwoordelijk voor de leefbaarheid in de buurt, het organiseren van (sociale) activiteiten en het beheer. Wij zorgen er eigenlijk alleen voor dat de coöperatie straks eigenaar kan worden van de woningen,” licht Eduard toe. “Nu is het aan hen om ervoor te zorgen dat alles wordt uitgevoerd en dat zij de leden bij de vereniging krijgen die ze er ook bij willen hebben.

In een algemene ledenvergadering wordt beslist of iemand lid mag worden. Elk nieuw lid moet zich voorstellen en licht zijn of haar motivatie toe om hier te komen wonen. De coöperatie checkt bijvoorbeeld ook de financiële status van een toekomstige huurder. Als later blijkt dat ze toch de verkeerde huurder binnengehaald hebben, moeten ze het probleem zelf oplossen. Ook spreken ze gezamenlijk de problemen van de wijk door en stellen ze een reglement op, om ervoor te zorgen dat de wijk leefbaar is en blijft.”

Uitbreiden

Door het succes van WaalwijkWonen waren John en Eduard ervan overtuigd dat in andere gemeenten dezelfde interesse en behoefte moesten zijn. “Toen is het balletje gaan rollen,” vertelt John. “Allereerst in Bergen op Zoom; van de gemeente kregen we daar een stuk grond in de Markiezaten toegewezen. We kregen de kans om te laten zien dat ons idee haalbaar was op die locatie: namelijk het realiseren van 58 levensbestendige huur- en koopwoningen met nadruk op het gezamenlijke."

"Via de lokale pers kondigden we een informatieavond aan. Deze werd goed bezocht. Met de lijst van geïnteresseerden konden we bij de gemeente aantonen dat de behoefte groot was, met name onder senioren. En toen heeft de gemeente gezegd: 'dan pakken we door'."

Geleerde lessen

Als jullie terugblikken, wat hebben jullie dan opgestoken in beide projecten? John: “Dat mensen heel sociaal zijn en bereid zijn om elkaar te helpen, mits je met elkaar communiceert. Fantastisch! Dat communiceren is zo belangrijk. Als je dat vanaf het begin doet, kun je met elkaar echt tot iets komen. De betrokkenheid en inzet daarvoor, vind ik iedere keer weer mooi om te zien. Dat maakt het ook leuk om dit soort projecten op te zetten.” Eduard vervolgt: “En het ook echt samen doen. Bij elkaar komen op die informatieavonden, dat is echt super.”

En wat zijn knelpunten? “Hobbels zijn natuurlijk altijd de financiën,” zegt John. “Wij zijn bereid om vanuit onze organisatie voorfinanciering te doen om de kosten in de aanloop van het traject te dekken. Onze kracht zit bij het van de grond krijgen van het initiatief. Als je eenmaal onderweg bent, dan gaat het wel. Groepen die wij gesproken hebben, strandden in de eerste fase, omdat ze dat niet met elkaar geregeld hebben."