Zo geef je maatschappelijke meerwaarde aan gebiedsontwikkeling

Een onbetaalbare kers op een zeer dunne laag slagroom. Zo omschrijft Hoorn de status van het realiseren van maatschappelijk rendement binnen de hedendaagse gebiedsontwikkeling.  “Driekwart van de gemeenten rekent namelijk op publieke tekorten bij binnenstedelijke woningbouwprojecten in transformatiegebieden. Zodra een gebied tot ontwikkeling komt, delven maatschappelijke functies het onderspit en moeten ze op zoek naar een nieuwe plek, ook al hebben ze gezorgd voor reuring en waardecreatie.”

Private tekorten

In een in september verschenen artikel in Ruimte + Wonen pleit Hoorn voor een andere kijk op financiering en beoordeling van gebiedsontwikkeling. Want ook bij marktpartijen merkt hij dat de laag slagroom steeds dunner wordt. Bijna de helft van de gemeenten ziet bij gebiedsontwikkeling ook private tekorten ontstaan.

“Het is een wonder dat we in Nederland nog steeds gebieden kunnen ontwikkelen. De marges zijn dusdanig beperkt, dat (huur)prijsverlaging voor functies met een maatschappelijke meerwaarde simpelweg niet in de businesscase past.” En dat betekent vaak het einde voor de winkel die lokale producten verkoopt, de dansstudio die zich richt op kansarme jongeren of de hotspot voor startups met duurzaamheidsinitiatieven.

Meerwaarde op stadsniveau

Een belangrijke oorzaak voor deze trend is de sterke knip die er binnen de gebiedsontwikkeling zit tussen de ontwikkelfase en de exploitatiefase. De partij die de kosten op zich neemt, is niet automatisch de partij die de (maatschappelijke) baten ontvangt. Volgens Hoorn zorgen veel van de eerdergenoemde voorbeelden vaak voor een kleine meerwaarde voor de gebiedsontwikkeling als geheel, maar zit de echte meerwaarde veel vaker op stadsniveau.

De concrete waarde van een maatschappelijke voorziening is daardoor vaak moeilijk in geld uit te drukken, omdat die vaak ook wordt gecreëerd binnen heel andere domeinen. “Een dansstudio voor kansarme jongeren heeft ook op het gebied van onderwijs, armoedebestrijding en preventie een hele belangrijke rol, ook financieel.”

Bij de financiering van zulke initiatieven ontstaan daarom de problemen, zegt Hoorn. “Ook een initiatief met maatschappelijke meerwaarde kan alleen rekenen op een financiële bijdrage vanuit de gebiedsontwikkeling als duidelijk is dat dit initiatief anders niet gerealiseerd wordt. Je moet dus kunnen aantonen dat de voorziening er niet komt als die ene gebiedsontwikkeling niet doorgaat. Dat is haast onmogelijk voor voorzieningen die voor de hele stad nut hebben.”

Maatschappelijke impact

Een andere kijk op financiering en beoordeling van gebiedsontwikkeling moet deze ontwikkeling een halt toeroepen. In zijn artikel noemt Hoorn een aantal concrete stappen die gezet kunnen worden. Het bedenken van intelligente koppelingen tijdens de ontwikkeling en verder kijken dan de financiële impact van een initiatief zijn er twee. 

“In het grondbeleid kan je als gemeente de maatschappelijke impact voor de stad als geheel centraal stellen in plaats van de grondopbrengsten. Zeker als er baten zijn op het gebied van bijvoorbeeld onderwijs of werkgelegenheid is dat goed te verantwoorden. Dit betekent wel een bredere scope en anders begroten.”

Ook pleit hij voor het vaker doorbreken van het vaste stramien bij het selecteren van een partner tijdens een tender. Niet altijd de prijs de doorslag laten geven, maar ook de kwaliteit van de maatschappelijke waardecreatie meenemen. “Wel helpt het om als gemeente goed in beeld te hebben wat de doelstellingen zijn en hierin ook keuzes durven maken. Als een ontwikkelaar goed wil inspelen op maatschappelijke opgaven in een gebied moet duidelijk zijn wat die opgaven precies zijn.”  

Moeilijk maar niet onmogelijk

Uiteindelijk concludeert Hoorn dat maatschappelijke meerwaarde creëren binnen de gebiedsontwikkeling niet onmogelijk is. “Om te beginnen helpt het om in beeld te hebben wat de doelen zijn en hoe die kunnen worden bereikt. Welke maatschappelijke voorzieningen zijn waar nodig? Hoe duidelijker de doelen en functies in beeld zijn, hoe groter de kans dat het lukt. Daag met die doelen marktpartijen uit: zij kunnen en moeten creatief zijn. Om deze ontwikkeling echt goed van de grond te krijgen, moeten gemeentelijke begrotingen op de kop. Kosten binnen het ene domein zorgen voor baten in een ander domein. In maatschappelijk rendement moet je als gemeente durven te investeren.”

Cover: Wikimedia Commons