Analyse Samen met betrokken steden en private partijen werken de ministeries van BZK en I&W sinds enige tijd aan de integrale ontwikkeling van veertien grootschalige woningbouwgebieden. De circa 600.000 huizen die in deze gebieden kunnen worden gebouwd zijn hard nodig in deze regio’s met overspannen woningmarkten, schrijft Marcel Bayer in ROmagazine.
Minister Kajsa Ollongren en de ambtelijke top van het ministerie van BZK hebben de afgelopen jaren systematisch lijn gebracht in de sturing op de woningbouw. Die sturing spitst zich toe op het ‘generiek en gebiedspecifiek stimuleren, aanjagen van nieuwbouw van woningen’.
Langs de generieke lijn zijn inmiddels stimuleringsregelingen getroffen, gericht op versnelling van kleinere en middelgrote woningbouwprojecten door het hele land, waarvan er een stevig aantal ondersteuning krijgt vanuit het Woningbouwimpulsbudget van 1 miljard euro en een nieuwbouw-aftrek op de verhuurderheffing van 2.6 miljard euro. Daarnaast wordt onderzoek gedaan naar nieuwe verstedelijkingsconcepten, naar verhuisbewegingen en naar de regelgeving met betrekking tot de bewoning van vakantieparken en flexwoningbouw. Langs de generieke lijn wordt ook ingezet op de ontwikkeling van de veertien grootschalige woningbouwgebieden.
In de NOVI-brief van september 2020 staat dat het gaat om de volgende veertien grootschalige woningbouwgebieden:
- Metropoolregio Amsterdam* – Havenstad, MRA West, MRA Oost
- Zuidelijke Randstad* – Rotterdam Oostflank, Den Haag CID, Oude Lijn Leiden-Dordrecht
- Regio Utrecht* – Utrecht Zuidwest
- Stedelijk Gebied Eindhoven* – Eindhoven Knoop XL
- Brabantse Stedenrij – Spoorzones Breda, Tilburg, ‘s-Hertogenbosch
- Gemeente Groningen* – Suikerunieterrein en Eemskanaalzone
- Regio Arnhem/Nijmegen* – Nijmegen Kanaalzone en Stationsgebied
- Zwolle – Spoorzone
De gebieden met een * zijn tevens woondealregio’s
Gebiedsspecifieke inzet
De veertien grote woningbouwgebieden – beter: verstedelijkingsgebieden want het moeten complete, gemengde stadswijken worden – zijn stuk voor stuk complexe, grootschalige gebiedsontwikkelingen, veelal binnenstedelijk en daarmee aansluitend bij de verstedelijkingsvisie van zowel de betreffende gemeenten en provincies als van het Rijk, zoals vastgelegd in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI).
Om deze integrale gebiedsontwikkelingen te realiseren is de gecombineerde inzet van de drie overheidslagen en een aanzienlijk aantal private partijen nodig. Zo is dat dan ook vastgelegd in de woondeals met zes van de regio’s waar deze opgaven spelen. Twaalf van deze grootschalige verstedelijkingsgebieden kwamen naar boven in de gesprekken tussen Rijk, gemeenten, provincies en marktpartijen die betrokken zijn bij de woondeals. Twee, de Spoorzone in Zwolle en de Brabantse Stedenrij, zijn later toegevoegd.
Langjarige betrokkenheid van het Rijk en een integrale aanpak zijn noodzakelijk
De complexiteit en omvang van deze verstedelijkingsgebieden, alsmede de bredere sociale en economische betekenis ervan voor de betreffende steden en regio’s, vraagt om langjarige betrokkenheid van het Rijk en een integrale aanpak. Bij de betreffende gebiedsontwikkelingen zijn naast woningbouw en bereikbaarheid thema’s als klimaatadaptatie, energietransitie, inclusiviteit en economische structuurversterking aan de orde. Zo zijn de investeringen in de verdubbeling van het spoor Leiden-Dordrecht niet alleen belangrijk voor de woningbouw bij de ov-knopen. Ze versterken de ruimtelijk-economische structuur van de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag.
Mobiliteit en bereikbaarheid
Bij acht van de veertien locaties vormen zeer forse mobiliteitsinvesteringen een noodzakelijke voorwaarde. Veelal investeringen in spoor en lightrail, wat aansluit bij het beleid om de binnenstedelijke woningbouw vooral te concentreren nabij knooppunten. Zo is voor de grootschalige woningbouwlocaties in Metropoolregio Amsterdam aan de zuidwestkant het doortrekken van de Noord/Zuidlijn naar Schiphol en Hoofddorp een voorwaarde. Voor de transformatie van het Westelijke Havengebied naar Haven-Stad is het sluiten van de ov-ring met een nieuwe metrolijn noodzakelijk, en aan de oostkant moet er een nieuwe IJmeerverbinding komen.
Voor de Oostflank in Rotterdam is een nieuwe brug over de Maas naar Feyenoord City noodzakelijk, en misschien op termijn wel een extra vaste oeververbinding. Utrecht heeft twee nieuwe lightrailverbindingen in de plannen staan om het plangebied Utrecht Zuidwest volledig te kunnen ontwikkelen. Eindhoven heeft de hightech-Brainportlijn nodig om het centrum van de stad – de Knoop XL – met veel extra woningbouw, te verbinden met de snelgroeiende woon-werkgebieden rondom de stad.
Businesscases
Voor elk van de veertien verstedelijkingsgebieden is een vijftal adviesbureaus bezig een integrale publiek-private businesscase te maken, inclusief raming van de onrendabele top. Hoe de dekking daarvan te regelen, is een volgende stap.
De vijf grote stedelijke regio’s hebben een beroep gedaan op het Groeifonds voor de investeringen van de noodzakelijke infrastructuur. Ook is financiering mogelijk uit het Mobiliteitsfonds, de opvolger van het Infrastructuurfonds. Maar daar zit tot 2030 geen geld meer in. Dat ligt dus op tafel bij de komende kabinetsformatie.
Verder liggen alle opties voor alternatieve financiering nog open. Mogelijk komt dan het razend interessante ambtelijke stuk over onorthodoxe bekostigingsmaatregelen weer uit de la. Met het opdrogen van de belastinginkomsten als gevolg van elektrisch rijden, lijken de geesten in politiek Den Haag rijp om beprijzing van automobiliteit serieus te overwegen. Een onmisbare schakel om nog meer mensen uit de auto en op de fiets en in het ov te krijgen. In dat laatste kan het Rijk dan structureel investeren.
Een ander interessant onorthodox middel uit dit ambtelijke stuk is value capture, het afromen van winsten bij diegenen die profiteren van publieke investeringen maar daar niet of te weinig aan meebetalen. Dat kunnen freeriders zijn, maar net zo goed speculanten op de woningmarkt.
Integraal verbinden
Voor de overheid op alle schaalniveaus is het een uitdaging om samenhang in het beleid te krijgen: financieel, qua regelgeving én inhoudelijk. Vooral voor het Rijk is gemeenschappelijkheid in het beleid cruciaal om alle investeringen zoveel mogelijk effect te laten sorteren. Wethouders, corporatiedirecteuren, ontwikkelaars en beleggers geven de laatste tijd steeds nadrukkelijker aan dat het Rijk die slag moet maken.
Voor de overheid op alle schaalniveaus is het een uitdaging om samenhang in het beleid te krijgen
Zo’n integrale aanpak is inmiddels uitgangspunt bij de drie gebiedsgerichte programma’s, die de laatste jaren vanuit het ministerie van BZK vorm hebben gekregen. Naast de veertien grote verstedelijkingsgebieden zijn dat de zestien grote stedelijke vernieuwingsgebieden en de dertien grens- en krimpregio’s.
Bij de stedelijke vernieuwing gaat het niet alleen om de generieke herstructurering van de kwetsbaarste delen van de bestaande woningvoorraad in het hele land, waarvoor dit jaar 450 miljoen euro beschikbaar is. De subsidieregeling, die nu in publieke consultatie is, gaat in het voorjaar voor alle gemeenten open. Het gaat ook om de integrale, langjarige aanpak van de zestien stedelijke vernieuwingsgebieden waar de opgaven op het gebied van onderwijs, werk en armoede, wonen, veiligheid en gezondheid het meest opstapelen. Met het oog hierop werken de ministeries van BZK, VWS, OCW, SZW en J&V in het kader van het eind 2019 gestarte Interbestuurlijke Programma Leefbaarheid en Veiligheid, samen met betrokken steden en hun partners aan de integrale aanpak van die zestien stedelijke vernieuwingsgebieden.
Tenslotte werkt BZK met andere ministeries, waaronder LNV, EZK, SZW, OCW, VWS, J&V en de desbetreffende gemeenten en provincies, in het kader van de zogenoemde regiodeals, ook aan de integrale ontwikkeling van grens- en krimpregio’s.
Dit artikel verscheen eerder op ROmagazine
Cover: ‘Skyline Eindhoven’ door Ivo Verschuuren (bron: Shutterstock)
