Zo werkt het revolverend fonds voor stedelijke transformatie

38 miloen is aanjaaggeld

De vraag naar woningbouw is groter dan ooit: volgens de bouwers moeten voor 2030 één miljoen woningen worden gebouwd. De prognose is dat een groot deel van deze woningen in reeds stedelijk gebied zal worden ontwikkeld.

Daartegenover staat dat binnenstedelijke gebiedsontwikkeling ingewikkelder is en langer duurt dan buitenstedelijk en dat gelden voor risicovolle transformatieprojecten moeilijk te vinden zijn, benadrukte Aeisso Boelman, directeur van Fakton op he NEPROM-congres. ‘Het aantal greenfields waar ontwikkeld mag worden loopt terug. Steeds vaker zijn we aangewezen op brownfields, waar ontwikkelen duurder is. Ook is het ‘makkelijke geld’ zo goed als op.’ Boelman doelt hiermee op potjes die in het verleden beschikbaar waren, zoals de stadsvernieuwingsgelden (€17,5 miljard, gestopt in 2005) en de locatiesubsidies (€1 miljard, gestopt in 2009).

Om binnenstedelijke ontwikkeling ondanks de hogere kosten en moeilijkheidsgraad toch mogelijk te maken pleiten onder andere Platform 31, Fakton, de NEPROM en BNG Bank vanuit het platform Stedelijke Transformatie voor een revolverend fonds. Robin Vriends, consultant bij Fakton: ‘De doelstelling van het revolverend fonds is het versnellen van de woningbouwopgave en verstedelijking. Het is een alternatief financieringsinstrument om ontwikkelingen op lastige stedelijke locaties los te trekken.’

Hoe werkt het revolverend fonds precies?

Een revolverend fonds is geen subsidiepot, benadrukt Boelman. Maar hoe werkt het dan precies? Vriends: ‘Om in aanmerking te komen voor een investering vanuit het fonds moet er zicht zijn op een sluitende businesscase. Het gaat om projecten waar in principe een sluitende businesscase mogelijk is, maar waar door hoge kosten van de financiering door het risicoprofiel van de ontwikkeling de businesscase niet rondgerekend kan worden.’ Boelman vult aan: ‘Het fonds is niet bedoeld om onrendabele toppen de dekken!’ Vriends vervolgt: ‘Andere eisen zijn dat het project een maatschappelijk doel moet dienen en dat er aantoonbaar sprake moet zijn van marktfalen. Als je dat falen niet aan kan tonen kan er sprake zijn van onrechtmatige staatssteun.’

‘Als een project aan de investeringscriteria voldoet, worden de middelen verschaft via bijvoorbeeld een (achtergestelde) lening, risicodragend kapitaal of een garantie,’ vervolgt Vriends. Gedurende of na de uitvoer van het project wordt de financiering afbetaald. ‘Het uitgezette geld keert daarmee terug naar het fonds in de vorm van aflossing, rente of dividenduitkering. Op deze manier kunnen de teruggekeerde middelen opnieuw worden ingezet met dezelfde doelstelling.’

Doordat investeringen van het fonds zich op complexe projecten met een maatschappelijk nut richten, zullen er voor deze investeringen andere rendementseisen gelden dan voor reguliere private investeringen. Boelman: ‘Vanuit maatschappelijk oogpunt wordt een andere afweging gemaakt wat betreft risico en rendement. Daarmee kunnen projecten die door dure reguliere financiering niet haalbaar zijn toch mogelijk worden. Daarbij is de financiële component in de businesscase zeer belangrijk, maar daarnaast worden maatschappelijke onderwerpen zoals duurzaamheid, werkgelegenheid en inclusiviteit ook meegewogen.

Aantrekken van private investeerders

Het idee is dat het revolverend fonds in eerste instantie publiekelijk gefinancierd wordt, waarna marktpartijen aan kunnen haken. Zo moet het balletje gaan rollen en kan het fonds groeien. ‘Er is veel privaat geld, maar wanneer stappen private investeerders in? Dat gebeurt nu nog te weinig in de risicovolle fase van een transformatieproject,’ zegt Boelman. Thimmo van Garderen, business developer bij BNG Bank, vult aan: ‘Er wordt te weinig privaat geïnvesteerd. Het revolverend fonds moet in dat gat springen.’ Volgens Van Garderen is het voor het succes van het fonds essentieel dat private partijen zich op termijn aansluiten: ‘De minister heeft gezegd dat ze best aan een fonds wil werken, maar het niet alleen gaat doen. Ze verwacht dat andere partijen ook meedoen.’

Vergelijkbare fondsen

Het idee voor het fonds kwam niet zomaar uit de lucht vallen. Vriends: ‘Wereldwijd zijn er tal van voorbeelden van revolverende fondsen te vinden, rangerend van internationaal tot lokaal schaalniveau. Zo heb je het supranationale Europese Jessica Initiative, het nationale Nationaal Restauratiefonds, de regionale Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM) en het lokale SOFIE in Rotterdam.’ De opzet van het revolverend fonds in het advies van platform Binnenstedelijke Transformatie is gebaseerd op analyse van deze fondsen. 

En hoe nu verder?

Maarten Hoorn, senior projectleider bij Platform 31, heeft vertrouwen in de toekomst: ’38 miljoen is een mooi begin. Het toont dat de minister serieus aan de slag wil met het revolverend fonds. Het plan is dat het bedrag van de minister al dit jaar gebruikt gaat worden, wat ook toont dat de urgentie om dit op te pakken er is.’ En welke rol ziet het Platform voor zichzelf nu minister Ollongren de eerste injectie heeft gedaan en het advies wordt aangeboden? Hoorn: ‘We zullen zeker betrokken blijven bij de ontwikkelingen. We zullen adviseren en als klankbord optreden.'