ZoHo Rotterdam: Sociaal rendement van de maakindustrie

Sinds begin 2013 werkt Stipo samen met woningcorporatie Havensteder om de oude bedrijfspanden tussen de Zomerhofstraat en Teilingerstraat in de Rotterdamse Agniesebuurt nieuw leven in te blazen. Het Zomerhofkwartier wordt nadrukkelijk gepositioneerd als gebied voor de maakindustrie. Door middel van pitches kozen de gebruikers van het Gele Gebouw, waaronder Stipo, een aantal geschikte ’makers’ om het pand verder invulling te geven. Ook selecteerden Stipo en Havensteder, geadviseerd door andere partijen in het gebied, partijen voor het andere bezit van Havensteder in de buurt. Ze selecteerden partijen die zich niet alleen in het gebouw wilden vestigen, maar ook bereid waren te investeren in de ontwikkeling van het pand als geheel en in de buurt. Nu is het moment gekomen om geïnteresseerden te laten zien en ervaren wat dit dit heeft opgeleverd voor het Zomerhofkwartier. Tijdens Open ZoHo op 26 juni werden bezoekers verwelkomd met een divers programma aan workshops, rondleidingen en andere activiteiten. De moestuin staat er weelderig bij en op het terras van Gare du Nord, het onlangs geopende veganistische restaurant in een oude treinwagon, werd bij de officiële opening champagne geschonken. Jeroen Laven, partner bij Stipo, vertelt over de ontwikkelingen die sinds praktijkbericht #1 in maart hebben plaatsgevonden.

Sociaal rendement

De ondernemers in ZoHo hebben duidelijk hun best gedaan om van deze officieel opening van ZoHo een succes te maken. „Dit Open ZoHo-feest laat zien dat het lukt om ZoHo’ers onderling met elkaar te verbinden. Alle bedrijven proberen vandaag samen te laten zien dat ze er zijn in dit gebied”. Actieve bewoners uit de buurt en lokale ondernemers worden geregeld bij activiteiten in ZoHo betrokken. Omwonenden hebben afgelopen week samen met studenten, gecoördineerd door bureau de Urbanisten die het ontwerp hebben gemaakt, een klimaat-adaptieve “regentuin” aangelegd langs de Hofpleinlijn. Voorafgaand aan de Open ZoHo-avond is er een lunch georganiseerd voor lokale ondernemers en bewoners, met als doel deze mensen aan elkaar te koppelen. De opkomst was groot, het was een geslaagde middag. „We zijn bezig te onderzoeken hoe we ook op een meer structurele manier aan de werkgelegenheid voor bewoners bij kunnen dragen, door middel van een bijvoorbeeld een wijkonderneming of wijkcoöperatie. Dat maakt het makkelijker om omwonenden te laten profiteren van de activiteiten hier. We beginnen praktisch, bijvoorbeeld door cadeaus uit de buurt te geven bij een conferentie; zo pompen we geld rond in de wijk.”

De ondernemers in ZoHo doen hun best om de bewoners van de Agniesebuurt mee te laten profiteren van de ontwikkelingen. De Viltmannen zijn hier een voorbeeld van. Zij maken producten van handgemaakt vilt van Rotterdamse wol en creëren daarmee werk voor omwonenden. „Werken is het beste voor mensen”, vertelt de bevlogen viltman Frank Hilbrandts. „Werken is leuk en iets maken is nog veel leuker. Wij brengen het ambacht van vilten weer terug in de buurt en brengen hiermee mensen bij elkaar die erg langs elkaar heen leven. Elke cultuur heeft wel wat met wol. Wij bieden mensen in de bijstand twee dagen per week werk aan, tegen een vrijwilligersvergoeding. Dit heeft ertoe geleid dat twee vrouwen uit onze groep onlangs een baan elders hebben gevonden. Een vrouw die in Marokko ooit een naaiatelier voor bruidsmode had werkt nu bij ons om verder te leren, zodat ze uiteindelijk haar eigen zaak hier kan beginnen. Mijn geheime plan is om iedereen in de wijk een aanbod voor zinvol werk te doen”.

Twee kennisinstellingen hebben zich tot nu toe gevestigd in het Gele Gebouw: de Erasmus Universiteit (experimenteer- en leerplaats Bestuurskunde) en het Institute for Housing and Urban Development Studies (IHS). De studenten voeren opdrachten uit voor partijen uit de buurt en werken onder meer aan het verstevigen van de relatie tussen de Agniesebuurt en het ZoHo-gebied. „We merken dat instellingen het leuk vinden om elkaar hier tegen te komen. We kijken nu hoe we de betrokkenheid van studenten kunnen bestendigen. Bijvoorbeeld door het aanbieden van stageplekken en ruimte voor colleges en workshops. Wie weet maken de onderwijsinstellingen uiteindelijk een gezamenlijk ZoHo-curriculum. We zitten hiermee al vrij lang in de experimenteerfase, het wordt nu tijd om door te pakken”, vindt Laven.

De strategie om tot versterking van de plinten te komen begint zich uit te betalen. Met huurders in het gebied die zich op begane grondniveau vestigen is afgesproken dat ze hun plint een meer publieke uitstraling geven, en zo mogelijk met publieke functie. Hostel de Mafkees, Roodkapje, Scrap, de Mesh Print Club en Kriterion hebben een start gemaakt. Superuse, Codum en ZoHoLab gaan de komende maanden aan de slag. En ook in de buitenruimte werkt de strategie door, met een ’parklet’prijsvraag en een pop-up skatepark naast het Gele Gebouw, groenversterking op het NuHier terrein en de Regentuin, die straks een spin off zullen krijgen elders in het gebied.

Verbinding met de stad

De samenwerking wordt actief aangegaan met ondernemersclusters in de omliggende gebouwen in het gebied, vertelt Jeroen Laven. „Elke maand kijken we met de gemeente en Havensteder naar de ontwikkeling van het gehele gebied, samen met Basement, trekker van de ontwikkeling van kantoorgebouw Katshoek en de directeur van de Hofbogen, de ruimtes in het rijksmonumentaal Hofpleinviaduct.

„We hebben het idee om, in de geest van Pakhuis de Zwijger, als het kan samen met het Schieblock de daar beschikbare ruimte in de Dépendance, een soort Pakhuis door het hele gebied te organiseren, van het Schieblock tot ZoHo. Dit komt voort uit het Stadsambassadenetwerk dat het Pakhuis heeft gestart, waar wij ook over mee denken. Samen hebben we in ZoHo misschien wel tien zalen om activiteiten hiervoor te organiseren, maar er is nog geen gezamenlijke programmering. De inhoudelijke samenwerking daarin komt nu langzaam tot stand”.

De connectie met de rest van de stad wordt gezocht door externe partijen uit Rotterdam, maar ook van buiten de stad, aan ZoHo te verbinden. „We denken hierbij bijvoorbeeld aan een hoogleraar van de Erasmus Universiteit of belangrijke mensen uit het bedrijfsleven die ZoHo steunen. Zij moeten samen een ambassadeursnetwerk vormen, maar dit zit nog in de opstartfase”. Aan potentiële ambassadeurs geen gebrek: „We hebben al veel partijen die ZoHo een warm hart toedragen. We willen hen nu meer structureel gaan verbinden aan het gebied, op een manier die zowel voor hen als voor ZoHo goed is.”

Experimenteren met regelgeving Hoe verschuift de rol van gemeenten en corporaties bij de ontwikkeling van dit soort oude bedrijventerreinen? Dat blijft een ingewikkeld vraagstuk en is deels van politieke aard, licht Laven toe. „Wat mag een woningcorporatie eigenlijk doen met bedrijfsonroerend goed? In dit geval bestaat een deel van de waardecreatie uit sociale impact voor de buurt, naast dat er huur moet worden betaald. De corporatie is één van drijvende krachten achter dit experiment. Alle leegstand die er was in ZoHo is door deze aanpak het afgelopen jaar zo goed als verdwenen, maar er wordt door Havensteder en Stipo, maar ook veel andere betrokken partijen, wel heel veel tijd in gestoken”.

In overleg met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wil de gemeente Rotterdam in ZoHo met regelgeving experimenteren, om te kijken hoeveel onnodig belemmerende regels ze zoveel mogelijk kunnen laten vallen. „Zo’n experiment blijft spannend, er moeten natuurlijk geen gevaarlijke situaties ontstaan. De mensen van de gemeente, zoals de afdeling Vergunningen, komen hier geregeld langs om te overleggen. En sommige dingen kunnen we prima zelf regelen. Voorbeeld hiervan is de functiemenging in de panden. In het Gele Gebouw zit een mix variërend van een bioscoop, tot de Erasmus Universiteit. Van bouwers tot ontwerpers. Hebben we er in het gebouw bijvoorbeeld last van als mensen beneden hout zagen? Dat kunnen we uitstekend zelf oplossen.”

Een taak die wel bij de gemeente blijft liggen, vindt Laven, is om de ontwikkeling van ZoHo in de context van de stad te plaatsen, zodat ZoHo als gebied de meeste toegevoegde waarde heeft en gebieden binnen de stad niet onnodig met elkaar concurreren. „Tegelijk ziet de gemeente ook dat de gebruikers hier veel tijd en moeite in het gebied steken. We doen ons best om de openbare ruimte samen met omwonenden aantrekkelijker te maken. Zo willen we de dichte plint openbreken en ruimtes beschikbaar stellen aan ondernemers uit de buurt. De gemeente ziet dat en is daardoor bereid mee te investeren, in tijd, aandacht en geld. De net aangelegde Regentuin is hier een mooi voorbeeld van. De tuin is een initiatief van de Urbanisten, aangelegd door ZoHo’ers, samen met studenten en omwonenden. De gemeente vond dit een goed plan en heeft financiële middelen toegezegd om de tuin uit te breiden en hiermee een start te maken met het klimaatbestendig maken van ZoHo”.

Tijdens Open ZoHo wordt duidelijk dat de ’makers’ zorgen voor volop leven in het Zomerhofkwartier. „Op een dag als vandaag levert iedereen een bijdrage en spant zich vaak vrijwillig in om het gebied op de kaart te zetten. Stipo en Havensteder jagen de boel aan, maar krijgen daarbij steeds meer hulp van anderen die op gebiedsniveau verantwoordelijkheid pakken. Bijvoorbeeld het ZoHoLab voor jonge ontwerpers, Hans Kervezee, de Banier en de Viltmannen voor het betrekken van bewoners, de Urbanisten voor de buitenruimte en Roodkapje voor de culturele programmering van het gebied”.

”Op den duur hopen we dat dit meer vanzelf zal gaan. En dat ondernemers er steeds beter businessmodellen voor zullen weten te vinden. Het einde van de vrijwilligheid komt voor ons als ondernemers op een gegeven moment wel in zicht. Gelukkig zijn er steeds meer mensen die een beetje tijd in ZoHo stoppen, waardoor een brede groep nu het gebied en zichzelf verder helpt. De zoektocht naar andere oplossingen, zoals een gebiedsorganisatie, bijvoorbeeld in de vorm van een wijkcoöperatie, wordt wel urgenter. Hier gaan we de komende tijd aandacht aan besteden.

Tegelijk wordt het voor de gemeente, de woningcorporatie, maar ook voor marktpartijen steeds zichtbaarder wat de inspanningen hier opleveren”. We verwachten dat de interesse van partijen om aan te haken op wat er in ZoHo gebeurt verder toe zal nemen.”

Peilstokken voor praktijkbericht #3, herfst 2014
- Hoe verloopt de samenwerking tussen ZoHo’ers onderling? Hoe is de balans tussen zelforganisatie en gestuurde coördinatie?
- Lukt het om de verbindingen met de omgeving te bestendigen? Zoals Katshoek en de Hofbogen, het Schieblock, de stad, omwonenden? Is de Pakhuis constructie hier een juist voertuig voor?
- Welke verschuivingen in rol en verantwoordelijkheden zijn er te zien bij de corporatie en de gemeente?
- Welke rol hebben de betrokken kennisinstellingen? Hoe kan de bijdrage van deze instellingen en hun studenten bestendigd worden?
- Is er al een structurele oplossing gevonden om de verhouding tussen engagement en geld verdienen gezonder te maken voor trekkers in ZoHo?
- Wat is de betekenis en rol van het ambassadeursnetwerk?
- Hoe gaat het met de versterking van de plinten? Welke plinten zijn open gegaan?
- Hoe staat het met de versterking van de buitenruimte? Heeft de Regentuin navolging gekregen?

Bron afbeeldingen: Gergo Hevesi // Stipo