Zorgen aan de Belgische kust zijn lessen voor Nederlandse gebiedsontwikkelaars

Landelijke afspraken over “een goede balans tussen ontwikkeling van recreatieve bebouwing en natuur, stilte en open landschap langs de kust.” Dat was het doel van het Kustpact, een convenant dat in 2017 werd gesloten tussen provincies, gemeenten, ondernemers, waterbeheerders, natuur- en maatschappelijke organisaties. Met het document hoopten de partijen het evenwicht tussen economische ontwikkeling en natuurbehoud te vinden om zo met de druk van (vooral) de recreatiesector op de kuststrook om te kunnen gaan. Maar een analyse van Binnenlands Bestuur laat zien hoe moeilijk het in de praktijk is om tot die balans te komen, alle breed gedeelde, goede voornemens ten spijt.

In de praktijk blijkt dat het Kustpact er op het Zeeuwse eiland Schouwen-Duiveland juist voor heeft gezorgd dat er méér verstening heeft plaatsgevonden dan minder. In het convenant werd destijds vastgelegd dat er geen nieuwe vakantieparken en hotels meer mochten verrijzen aan de kust, met uitzondering van de ontwikkelingen die al gepland stonden. Alleen heeft dat als gevolg dat iets verderop aan de ‘binnenduinrand’ massaal nieuwe recreatiewoningen zijn bijgebouwd. Tussen 2017 en 2020 kwamen er in Zeeland duizend recreatiewoningen bij, met een totale oppervlakte van 88.000 vierkante meter, schrijft Binnenlands Bestuur.

Dode letter

Wat kan er met de kust gebeuren als de verstening zonder duidelijke kaders en regels wordt doorgezet? Dat is al decennia lang te zien aan de Belgische kust. De kleine 65 kilometer lange strook wordt in de volksmond ook wel de Atlantikwall genoemd, naar de verdedigingslinie die Nazi-Duitsland tijdens de Tweede Wereldoorlog aanlegde. Door het gebrek aan regels is er in de Belgische kustplaatsen, zo schrijft de Vlaamse krant De Standaard, “een betonnen muur van hoogbouw ontstaan die opdoemt wanneer je vanuit de polders richting de zee rijdt.” In het artikel zijn de vier grootste uitdagingen beschreven waar Belgische gebiedsontwikkelaars mee kampen en die tegelijkertijd als lessen voor hun Nederlandse collega's kunnen worden gezien.

De eerste les is een bestuurlijke les: werk samen. De tien Belgische kustgemeenten blijken dat in de praktijk namelijk niet of nauwelijks te doen. “Het beleid in de kustgemeenten schiet alle kanten op, terwijl de inzet verbazingwekkend genoeg vaak dezelfde is: toeristen lokken.” De ene gemeente profileert zich als luxegemeente met bijbehorende hoogbouw, terwijl een gemeente verderop juist ontwikkelaars met hoogbouwplannen probeert te weren. Allemaal eigen tactieken met onderaan de streep hetzelfde doel: zorgen dat de toerist voor hun eigen gemeente kiest.

Het is niet dat er niet is nagedacht over samenwerking op bijvoorbeeld belangrijke terreinen als klimaatverandering. “Masterplannen en kustvisies om de Belgische kust klaar te maken voor oplopende temperaturen en een stijgende zeespiegel zijn er in overvloed. Maar nog te veel blijft alles dode letter. Om van die plannen een succes te maken, moeten de kustgemeenten dringend aan hetzelfde zeel beginnen te trekken.”

Leegloop van middengroepen

De geringe samenwerking is niet alleen onwil van de bestuurders en ambtenaren. De bestuurlijke druk op het ambtenarenapparaat is enorm, juist omdat de gemeenten (net als veel Nederlandse badplaatsen) weinig inwoners hebben en dus ook weinig ambtenaren. En dat terwijl de miljoenenprojecten aan de kust enorme bouwdossiers vormen. Vlaamse gemeenten hebben zowel de mankracht als de kennis niet. Er wordt veel gesproken over gemeentelijke fusies, maar wetenschappers en onderzoekers willen vooral de machtsverhoudingen omkeren. “Zo doorbreken we de cirkel, waarbij promotoren (ontwikkelaars, red.) alleen naar het eigen perceel kijken, zo hoog en zo snel mogelijk bouwen, verkopen en elders herbeginnen.”

Een van de gevolgen van het volbouwen van plaatsen als Oostende en Knokke is dat de bevolkingssamenstelling verandert. Door de vloedgolf aan (dure) appartementen ontstaat er een tekort aan (betaalbare) starters- of eengezinswoningen. Volgens ingenieur-architect Filip Canfyn dreigen de zogenoemde key workers te verdwijnen. “Dat zijn de obers, leraars, agenten en brandweermannen die niet meer aan de kust kunnen wonen, omdat er voornamelijk duur vastgoed is voor investeerders.” Daardoor staan de voorzieningen onder druk.

Het helpt dan niet dat in Oostende, Knokke en Koksijde de afgelopen jaren schoolgebouwen in de kernen werden verkocht aan projectontwikkelaars. De scholen moesten daardoor verplaatsen naar nieuwbouw aan de rand van de gemeente, “waar jonge ouders ze moeilijk kunnen bereiken zonder auto.”

Vastgoedbubbel

De laatste uitdaging is dat alle appartementen die er in de afgelopen tientallen jaren gebouwd zijn (de meeste dateren ondanks alle nieuwbouw uit de jaren zestig en zeventig) “hopeloos gedateerd zijn.” Slecht geïsoleerd, elektrische verwarming, amper natuurlijk licht en één piepkleine slaapkamer. Een gigantische opknapronde is noodzakelijk, maar de bewoners worden het in de praktijk vaak niet eens. “Heel vaak moeten die allemaal akkoord gaan, voor de renovatiewerken nog maar kunnen beginnen. Geregeld komen daarbij verhalen naar boven van eigenaars die tot de laatste snik weigeren, in de hoop voor gigantische bedragen te worden uitgekocht.”

Experts die De Standaard sprak, zijn daarom bang voor het doemscenario in de vorm van een vastgoedbubbel, ook omdat versoepeling van de wetgeving rondom appartementencomplexen met mede-eigendom er niet doorheen komt in België. “De vraag naar die oude appartementen neemt af,” zegt Bart van Opstal, woordvoerder van de website Notaris.be, in het artikel. “De prijzen in dat segment dalen en zullen blijven dalen. Mogelijk ontstaat een kans voor klussers die appartementen renoveren en opnieuw op de markt brengen. Maar ook het gevaar op een vastgoedbubbel en massale leegstand is reëel.”

Ook de Nederlandse bouwsector levert haar bijdrage aan de bouw langs de Belgische kust. Hieronder een impressie van de ‘Heldentoren’ van architectenbureau Neutelings Riedijk, in Knokke.