Opinie Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) concludeert in het rapport ‘Bouwen voor de zorg; perspectief voor de Nederlandse bouw’ dat de behoefte aan zorgvastgoed de komende jaren sterk zal toenemen, maar houdt daarbij ten aanzien van de financierbaarheid een belangrijke slag om de arm. In deze studie naar de bouwbehoefte in de zorgsector analyseerde het EIB de zorgmarkt in relatie tot zorgvastgoed zowel kwantitatief als kwalitatief op de middellange en lange termijn, respectievelijk tot 2016 en tot 2030.
‘Cure’ en ‘care’
Onder zorgvastgoed wordt vastgoed verstaan dat zowel wordt gebruikt voor de gezondheidszorg (cure) als voor de welzijnszorg (care). De curatieve zorg wordt voornamelijk bekostigd uit de Zorgverzekeringswet (ZVW) door verplichte premies voor afgesloten verzekeringen, verzekeringen via de loonstrook of door een bijdrage van de rijksoverheid. Bij welzijnszorg gaat het voornamelijk om verzorging en verpleging van mensen, waarbij een onderscheid gemaakt kan worden in intramurale care (aangeboden zorg in een zorginstelling) en extramurale care (aangeboden zorg aan huis of op afspraak). De Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) regelt de bekostiging van de (intramurale) care door middel van een verplichte collectieve verzekering.
1,1 miljoen m2 toename per jaar
Uit het rapport blijkt dat het zorgvastgoed naar schatting zal toenemen tot 58,6 miljoen m2 in 2016 en 78,5 miljoen m2 in 2030. Dit betekent dat de behoefte aan zorgvastgoed tussen 2010 en 2016 gemiddeld zal toenemen met 1,1 miljoen m2 per jaar en dat deze vraag zal oplopen naar 1,4 miljoen m2 per jaar richting 2030. Daarnaast zal in de periode tussen 2010 en 2016 per jaar behoefte zijn om gemiddeld 0,4 miljoen m2 zorgvastgoed te vervangen. Naar verwachting zal deze vervangingsvraag tot 2030 oplopen naar gemiddeld 1,3 miljoen m2 per jaar.
De sterke toename van de vraag naar vierkante meters zorgvastgoed is enerzijds te verklaren door economische en demografische ontwikkelingen en anderzijds door innovatie. Daarnaast zullen de vervangingsinvesteringen voor verouderd zorgvastgoed in grote mate toenemen.
Hervormingen zorgsector
Om ervoor te zorgen dat de zorg in de toekomst toegankelijk, betaalbaar en van goede kwaliteit blijft is het kabinet al enkele jaren bezig om een aantal hervormingen in de zorgsector door te voeren. Een belangrijke – door beleid gestuurde – hervorming is het scheiden van wonen en zorg door middel van het bevorderen van de zogenaamde extramuralisering.
Het beleid ten aanzien van de extramuralisering is op 1 januari 2013 al ten dele ingevoerd door middel van een beperking van de zorgzwaartepakketten (ZZP’s) uit de AWBZ. Een ZZP bestaat uit een vergoeding voor wonen, welzijn en zorg. De hoogte van de vergoeding voor de zorgaanbieder uit de AWBZ is afhankelijk van de zorgvraag van de betreffende zorgbehoevende. De tendens voor wat betreft extramurale care is dat dit deel van de care steeds eerder wordt overgebracht van de AWBZ naar de Wet Maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Hierdoor zullen deze kosten steeds meer gedragen worden door de zorgbehoevende zelf en de gemeente vanuit het gemeentefonds. De huisvestingskosten worden op deze manier voor een groot deel uit de AWBZ verbannen met als gevolg dat de zorgbehoevende zelf verantwoordelijk wordt voor zijn of haar huisvesting en zich daarmee ook meer bewust wordt van de huisvestingskosten. Deze bewustwording is mogelijk van invloed op de financierbaarheid van zorgvastgoed.
Bedreiging financierbaarheid
Een andere bedreiging voor de financierbaarheid van zorgvastgoed zijn de vaak kortlopende contracten van zorgaanbieders met zorgverzekeraars waardoor de zorgaanbieders de investeerders en financiers minder financiële zekerheid kunnen bieden op de lange termijn.
Bij de vaststelling van de toenemende behoefte aan zorgvastgoed is in het rapport van het EIB rekening gehouden met de kortlopende contracten van zorgaanbieders en het door het kabinet voorgenomen beleid ten aanzien van het scheiden van wonen en zorg. Gezien de voorgenomen (noodzakelijke) extra bezuinigingen op de zorg van het huidige kabinet en de toenemende tendens van het scheiden van zorg en wonen, komt de vraag op of deze factoren in de toekomst van invloed zijn op de financierbaarheid van zorgvastgoed.
Cover: ‘2013.05.25_Zorgvastgoed_180’
Door Jos Verburg
Kandidaat-notaris sectie Vastgoed bij Pels Rijcken
