Zorgvastgoed heeft veel potentieel, maar de bottleneck is en blijft financiering

In Vlaanderen is er grote behoefte aan nieuwe woonzorginstellingen die voldoen aan de eisen van de toekomstige generatie ouderen. De verschillende partijen in de zorgvastgoedsector moeten dan ook op zoek naar innovatieve modellen, concepten en financieringsmethodes. Zorgvastgoed België, een initiatief van Management Producties, is in dit opzicht een ideale gelegenheid om van gedachten te wisselen.

Diverse 'stakeholders' kwamen aan het woord en gaven aan wat voor hen de belangrijkste aandachtspunten zijn. Moderator Stefaan Gielens, CEO van residentieel vastgoedspecialist Aedifica, schetste in zijn welkomstwoord meteen de voornaamste uitdaging die de sector deze dagen moet zien te overwinnen. “Zorgvastgoed wordt langzamerhand een afzonderlijk marktsegment. Maar de markt evolueert in een bipolair systeem: enerzijds leidt de onmiskenbare vergrijzing van onze bevolking tot een grotere vraag, anderzijds zijn de beschikbare overheidsmiddelen bijzonder schaars.

Dit maakt dat het voor alle betrokken partijen voortdurend zoeken is naar een moeilijk evenwicht en dat er een behoorlijke dosis creativiteit nodig is om aan de groeiende behoeften te voldoen.”

Zorgcontinuüm

De eerste spreker op het congres was Karine Moykens, Secretaris-Generaal van het departement Welzijn, Volksgezondheid en Gezin. Zij had het onder meer over de veranderende rol van het VIPA, dat volgens Moykens samen met het zorgstrategisch plan de weg naar een meer integrale thuis- en ouderenzorg heeft geopend. “Het VIPA is niet langer een 'subsidievehikel', maar een inhoudelijke gids die advies kan verstrekken omtrent duurzaam bouwen, brandveiligheid, toegankelijkheid et cetera. Hoe dan ook zijn een integrale benadering en gecombineerde inzet noodzakelijk. Uiteindelijk willen we een zorgcontinuüm creëren dat een betere afstemming tussen privézorg en professionele zorg in de hand werkt via slimme, moderne architectuur die beantwoordt aan de eisen van bewoners en samenleving.” Nadien lichtte Frédéric Van de Putte van vastgoedmakelaar DTZ de huidige marktsituatie toe. Zorgvastgoed is volgens hem een veelbelovende sector met een overaanbod aan kapitaal. “Het is echter zoeken naar alternatieve financieringsmethodes om de woonzorgcapaciteit op peil te houden. PPS'en en sale-and-leaseback-formules kunnen helpen om de beheerskosten in OCMW-woonzorgcentra onder controle te houden. Om de dynamiek in de zorgvastgoedmarkt te bewaren, moet de overheid de levensvatbaarheid van uitbaters op lange termijn garanderen.”

Behoefte aan alternatieve financiering

Ook Sébastien Berden van bevak Cofinimmo bracht een positief verhaal. Hoewel ook hij niet ontkent dat er stevig zal worden bezuinigd en 'gerationaliseerd', dicht hij de vastgoedmarkt enorme kansen toe. “Fusies van zorgorganisaties vragen om nieuwe infrastructuur; woonzorgcentra worden steeds gespecialiseerder en hebben schaalvoordeel nodig om rendabel te zijn. De bottleneck is en blijft natuurlijk de financiering. Terwijl heel wat ziekenhuizen dringend gerenoveerd moeten worden, zijn banken onder invloed van de Basel III-richtlijnen veel minder geneigd om langetermijnleningen te verschaffen. We moeten dringend inzetten op alternatieve financiering, bijvoorbeeld via een bevak.”

Uiteraard werd er op Zorgvastgoed België ook een aardig mondje gesproken over de regelgeving. Geert Uytterschaut van VLOZO benadrukte dat er een aanpassing van de normen nodig is om de dagprijzen niet al te zeer te laten stijgen. “Sommige normen zijn niet nuttig of spreken elkaar tegen, bijvoorbeeld de aparte normen voor woonzorgcentra en assistentiewoningen. Bovendien zijn er nog steeds tal van regionale verschillen. De overheid moet een kader scheppen, maar wel één met minder regels. De resident wordt meer en meer consument en het zorgvastgoed moet mee-evolueren. Zorginstellingen moeten in onze ogen winst kunnen maken, want financiële gezondheid is een absolute voorwaarde om kwalitatieve zorg te kunnen bieden. Voorts zien we zeker heil in alternatieve financiering zoals crowdfunding, eigen fondsen of verkoop aan particuliere eigenaars. De nakende zesde staatshervorming is hét uitgelezen moment om een nieuw, sterk Vlaams zorgmodel te ontwikkelen!”

Overheidsmiddelen selectief inzetten

In een laatste fase van het congres kwam de zorg op zich aan bod en maakten we kennis met enkele praktijkvoorbeelden. Peter Degadt van Zorgnet Vlaanderen stelde dat de sterke toename van chronische zorg de huidige zorgorganisatie voor grote uitdagingen plaatst. “Het acuut en chronisch zorgaanbod moet samen bekeken worden. Meer en meer zullen we evolueren naar zorgnetwerken, waarbij er zorg is op alle niveaus (assistentiewoningen, woonzorgcentra, thuis et cetera). De benodigde jaarlijkse investering bedraagt ongeveer 382 miljoen euro. We zullen de overheidsmiddelen dan ook selectief moeten inzetten voor het echte zorggegeven en moeten samenwerken met de privésector om de wooncomponent in te vullen.”

Nadien legden Herman Bernaerts en Frank Moyaert van zorghuisvester Ibens uit hoe zij er via de Design & Build-formule in slagen om projecten met een kortere doorlooptijd en een lagere kostprijs te realiseren. Uit de herbestemming van vakantiecentrum De Ceder (Astene) blijkt alvast dat procesmanagement wel degelijk zijn vruchten afwerpt. Tot slot gaf Patrick Desutter van AR-TE/STABO toelichting bij het innovatief woonconcept van Huize St-Anna in Lanaken, een ‘dorp in het klein’ waar de leefruimten samenvloeien in een centraal glasvolume. Een treffend slot van een boeiende middag die de verschillende partijen in de sector hopelijk weer een stukje dichter bij elkaar heeft gebracht.