Van mixed use naar blended use

“Dit noem ik verborgen leegstand,” zegt Mare Santema. Ze is (met D/DOCK) oprichter van Usespace, een bedrijf dat zich inzet voor optimaal ruimtegebruik, door dezelfde vierkante meters vaker te gebruiken. Ze loopt door de bedrijfskantine, de bovenste verdiepingsvloer van een kantoorgebouw aan de Piet Hein Kade in Amsterdam.

Op deze donderdagmiddag zitten daar twee mensen. Beiden zijn medewerker van het bedrijf dat de kantine exploiteert. “Deze ruimte staat 153 uur per week leeg. Dat is ontzettend zonde,” rekent Santema hardop voor, terwijl ze langs de glazen gevels loopt en wijst op het prachtige uitzicht. Het kantoor torent boven alle andere bebouwing uit: achter het glas zie je Amsterdam Noord, het IJ, de oude binnenstad.

Tijdelijke ateliers

In het gebouw bevinden zich 800 werkplekken, maar op een goede dag bezoeken zo’n 200 mensen de bedrijfskantine. Op vrijdagen en woensdagen zijn dat er hoogstens vijftig. Het zijn met name internationale bedrijven die de kantoorruimten in het gebouw huren, veel medewerkers werken remote, vertelt Santema. Eén verdieping in het gebouw wordt op het moment niet verhuurd, een kunstenares en een aantal muzikanten kregen een gebruiksovereenkomst. De tijdelijke atelierruimte heeft een raam van zo’n twintig meter lang, met uitzicht op het IJ. Santema: “Deze gebruikers kunnen echter geen marktconforme huurprijs betalen. Het is een op lange termijn geen oplossing voor het ruimtetekort.”

“Dankzij Jane Jacobs zijn gebouwen multifunctioneler geworden. Ik wil nog een stap verder gaan: van meerdere functies per gebouw, naar meerdere functies per vierkante meter,” vervolgt Santema. De atelierruimte voldoet daar dus niet aan, maar voor de bovenste verdieping van kantoorgebouw ontwikkelt ze een plan dat dúbbel gebruik wel mogelijk moet maken. Santema wil de kantine transformeren tot een 'bruisende plek' met plekken voor co-working en die kan functioneren als ruimte voor zakelijke en maatschappelijke evenementen. “We moeten van mixed use naar blended use.”

Verborgen leegstand

Het project aan de Piet Hein Kade is zeker niet het enige kantoorpand in Nederland waar weinig mensen komen. Colliers, een adviesbureau op het gebied van vastgoed, schreef eind 2023 in haar 'insights magazine' dat de gemiddelde kantoorbezetting op het moment 'historisch laag' is, namelijk 30 procent. Het is een gevolg van de thuiswerkcultuur die na corona vanzelfsprekend is geworden, schrijft manager/partner van Colliers Harold Coenders in de publicatie. De laatste schatting van het percentage leegstaande kantoren maakte Colliers in 2022, het begin van het 'hybride tijdperk': toen was dat 5,9 procent.

Die verborgen leegstand zal op termijn leiden tot leegstand die terugkomt in de officiële cijfers, aldus Coenders: “De kernvraag die veel directies bezighoudt, is hoeveel kantoorruimte zij op basis van het nieuwe hybride werkpatroon kunnen afstoten.” Hij schat dat dat voor bedrijven een gemiddelde van twintig tot vijventwintig procent kan zijn. Mogelijk zijn daar al de eerste tekenen van zichtbaar. Begin 2024 nam het leegstandpercentage voor het eerst in jaren toe, becijferde Colliers.

Afstoten of twee keer verhuren, dat is de vraag

Maar niet al die verborgen leegstand hoeft te leiden tot afstoting van kantoorruimte, denkt Santema. Soms hebben bedrijven wel degelijk belang bij de huur van kantoorruimte, zoals ook bij het kantoor aan de Piet Hein Kade het geval is. De bezetting kan wisselend zijn, maar een aantal dagen per week komen er nog wél mensen. Bovendien zitten bedrijven vaak vast aan leasecontracten van een paar jaar. Willen ze daar onderuit dan moeten ze een boete betalen. Tegelijkertijd hebben gebouweigenaren weinig bezwaar tegen het extensieve gebruik, zo lang de huur gewoon betaald wordt. In die gevallen zijn er ook andere mogelijkheden denkt Santema.

“Met name kantines zijn kansrijk,” meent Santema. Het lastige bij de dubbele verhuur van kantoorruimten is dat de dure apparatuur zoals computers beveiliging noodzakelijk maakt. Kantines hebben daar minder mee te maken, bovendien is een nieuwe vorm van gebruik soms zelfs nodig om überhaupt te overleven. “Bedrijfsrestaurants hebben een overeenkomst met de eigenaar van het gebouw.” Maaltijden zijn hun inkomstenbron. “Omdat kapitaalaankopen al zijn gedaan, kan de businesscase gemakkelijk uitgebreid worden.” In het geval van de bedrijfskantine worden andere functies dus ook uitgevoerd door de restaurantexploitant.

Geen nieuw fenomeen

De plannen voor in de bedrijfskantine vragen om ruimtelijke aanpassingen. Santema doet met Usespace ook projecten die minder ingrijpend zijn. Soms is 'matchmaking' tussen maatschappelijke en culturele organisaties en bedrijven voldoende om de leegstand op te heffen. Zo koppelde Santema een bedrijf aan een orkest dat het atrium van een kantoor nu gebruikt als repetitielocatie. In een ander kantoor organiseerde ze een banenmarkt voor daklozen. Het hoeven overigens niet alleen kantoren te zijn die te maken hebben met verborgen leegstand én het fenomeen is niet nieuw. Zo gebruikt Filmhuis Rialto sinds een aantal jaar collegezalen van de Vrije Universiteit voor filmvertoningen. Maar Santema wil nadrukkelijk voorbij de ad hoc initiatieven. Haar inzet is om te schalen naar de 'dubbelgebruikte stad'.

Het inzicht dat monofunctionele kantorenwijken de leefbaarheid van de stad niet bevorderen is al een tijdje gemeengoed. En dat blijkt met name na sluitingstijd, in de avonduren zijn dergelijke wijken levenloos. Een mix van gebouwen voor wonen, werken en vrije tijd heeft de toekomst. Zeker als ook nog eens rekening wordt gehouden met de verhoudingen tussen die elementen, dat die in de loop der tijd kunnen veranderen én aan bewoners en gebruikers zelf ruimte laat om de ideale mix vorm te geven.

Efficiënter benutten

Santema ziet kansen om die ideale mix op gebiedsniveau te verbeteren met behulp van de aanpak van verborgen leegstand. “De overheid heeft invloed op de orgware: dat vraagt erom in tenders blended use expliciet mee te nemen in duurzaamheids- en gebruikseisen.” Dankzij blended use wordt het vastgoed efficiënter benut en dat leidt tot minder materiaalgebruik. En, niet onbelangrijk: als kantoren ’s avonds open zijn voor bijvoorbeeld muzikanten en toneelverenigingen, dan krijgen ze ook een maatschappelijke functie, zegt Santema. De stad wordt er levendiger en socialer van.

Volgens Santema is het wel van belang dat een gebouw of complex een hoofdgebruiker kent. De grens ligt volgens haar bij 80 procent van de tijd. “Anders is het geen kantoor of universiteit meer, maar een evenementenlocatie.” Gebouweigenaren kunnen vervolgens de extra verhuur in de avonduren aan een andere gebruiker als korting in rekening brengen bij de hoofdverhuurder.

Ontwikkelaars en architecten zijn aan zet om via de 'hardware' functiemenging te stimuleren: deze nieuwe manier van naar gebouwen kijken vraagt ook iets van de architectuur zelf. Gebouwen zullen een flexibele indeling moeten krijgen. Gebruikers kunnen wisselen, misschien dat sommige delen van een gebouw niet geschikt zijn voor blended use maar andere wel. “Architecten en ontwikkelaars moeten vanaf het begin sturen op een flexibele draagconstructie, wanden en meubilair.”

Levendige stadswijken

Vervolgens moet de 'software' een plek krijgen, oftewel de gebruikers. “Als ontwikkelaars vanaf het begin langer en meer met potentiële gebruikers en bewoners in gesprek gaan, krijgen ze meer gevoel voor de wensen van gebruikers. Ze kunnen dan beter inschatten voor welke doelgroepen gemengde ontwikkelingen interessant zijn.” En dit kan vervolgens bijdragen aan het creëren van levendige stadswijken, waarin alle aspecten van de samenleving zijn vertegenwoordigd. Zelf past ze het principe op gebouwniveau in een nieuwbouwproject toe: Oopen, een kantoor- en cultuurtoren op het Jaarbeursplein in Utrecht.

Santema benadrukt: “En dan moet het dus niet gaan over de vraag óf, maar hóé dat delen van ruimte gebeurt. Als je het aan mensen vraagt willen ze misschien niet, maar de voordelen zijn aantoonbar groot. Dubbel ruimtegebruik levert een efficiëntere en levendiger stad op. Neem je het als uitgangspunt, dan blijkt er heel veel mogelijk.”