Belegger-gestuurde gebiedsontwikkeling

Lessen van gebiedsgeoriënteerde investeringsstrategieën van Amerikaanse vastgoedbeleggers

Relatie tussen investerings- en gebiedsontwikkelstrategie

Dit onderzoek heeft een brug proberen te slaan tussen de investeringsstrategie van de vastgoedbelegger en de strategie voor de herontwikkeling van een gebied.
De investeringsstrategie omvat het strategische beleid van de belegger met betrekking tot zijn lange termijn investeringsdoelstellingen. Veel vastgoedbeleggers zijn gespecialiseerd in een vastgoedsector of –type. De oriëntatie op een gebied houdt juist in dat de belegger zich toelegt op het faciliteren van een lokale marktvraag en zich dus niet specialiseert in een bepaalde vastgoedsector. Het integreren van het gebied in de investeringsstrategie heeft dus niet alleen impact op het portfoliomanagement van de belegger, maar ook op zijn organisationele en financiële structuur. Het vraagt om inhouse multisectorale en multidisciplinaire kennis en een financiële structuur die flexibele allocatie van investeringen in verschillende vastgoedsectoren mogelijk maakt.

Een gebiedsontwikkelstrategie kan gezien worden als het geheel aan acties en besluiten van de betrokken actoren ter realisatie van ingrepen binnen een gebied. In een gebiedsontwikkelstrategie moet naast een visie ook vormgegeven worden aan interorganisationele aspecten van samenwerking tussen de betrokken publieke en private actoren zijnde organisatie, financiën en wet- & regelgeving. In belegger-gestuurde gebiedsontwikkeling heeft de belegger een leidende en sturende rol in het ontwikkelproces, terwijl de publieke sector zich met name toelegt op het faciliteren van private investeringen en ontwikkelingen. De relatie tussen de investeringsstrategie van de belegger en de ontwikkelstrategie voor een locatie kan geïdentificeerd worden als het commitment van de belegger. De term commitment is echter diffuus en kent definities van ‘toezegging’ tot ‘betrokkenheid’. Daarom is onderscheid gemaakt tussen ‘hard’ en ‘zacht’ commitment. In termen van beheersmaatregelen kan ‘hard’ commitment gezien worden als investeringen in de vorm van kapitaal of grond. ‘Soft’ commitment kan omschreven worden als betrokkenheid bij onderhandelingen, het planningsproces, het genereren van draagvlak en het stimuleren van de gebiedsontwikkeling.

Amerikaanse praktijken

In een in-depth casestudie zijn de gebiedsgeoriënteerde investeringsstrategieën van twee Amerikaanse ontwikkelende beleggers onderzocht; CIM Group en Vulcan Real Estate. CIM Group is een fondmanager die verscheidene multisectorale opportunistische en core-vastgoedinvesteringsfondsen onder management heeft. Op basis van institutioneel kapitaal, waaronder ook van Nederlandse pensioenfondsen, investeert CIM in de herontwikkeling van binnenstedelijke gebieden in economisch en demografisch sterke regio’s in Noord-Amerika. Hollywood, in Los Angeles, is één van de gebieden waarin CIM Group als belegger een significante rol vervult in het herontwikkelingsproces. Door transformatie en ontwikkeling tracht CIM het vastgoedaanbod beter aan te laten sluiten op de lokale vraag en een kritieke massa te genereren, waardoor de lokale vastgoedmarkt herstelt. Maar ook door het ondersteunen van kleinschalige initiatieven om bijvoorbeeld de veiligheid op straat te verhogen en door het actief genereren van draagvlak onder andere private partijen stimuleert de belegger de herontwikkeling van Hollywood.

Vulcan Real Estate is een dochteronderneming van de private investeringsmaatschappij Vulcan Inc. Deze belegger is toegelegd op het ontwikkelen van een locatie in het gebied South Lake Union, in Seattle, voor haar eigen beleggingsportfolio. Mede op basis van zijn grondpositie vervult Vulcan een leidende rol in de herontwikkeling van deze centrum-stedelijke industriële wijk naar een duurzaam woon-werkgebied. Zo heeft Vulcan het initiatief genomen om de regelgevende kaders en het bestemmingsplan aan te passen aan de veranderde marktcondities. Daarnaast is Vulcan trekker van de ontwikkeling en financiering van verschillende publieke voorzieningen, zoals de tramlijn Seattle Streetcar en het Lake Union Park.

Analyse

Kenmerkend voor de aanpak van beide Amerikaanse beleggers is dat de herontwikkeling van het gebied centraal staat in de investeringsstrategie, waarmee beide ontwikkelende beleggers anticiperen op de toekomstige waardeontwikkeling van het gebied. Door inhouse kennis van alle facetten van ontwikkelen en beleggen te verbinden zijn zij in staat om te sturen op de optimalisatie van zowel het directe als indirecte rendement. Ze optimaliseren het directe rendement door een eigen markt te creëren vanuit een sterk lokaal netwerk en het indirecte rendement door een kritieke massa voor de waardestijging van het gebied te genereren. Daarbij is de opbouw van het portfolio gericht op het faciliteren van de lokale marktvraag in plaats van het specialiseren op een vastgoedsector. De Amerikaanse beleggers schuwen private concurrentie niet. Ze lijken juist baat te hebben bij verhoogde private activiteit door het positieve effect op de waardeontwikkeling van het gebied als geheel.

De gebiedsontwikkelstrategieën van Hollywood en South Lake Union kenmerken zich door een geleidelijke aanpak waarin publieke en private doelstellingen kunnen worden afgestemd op de veranderende marktvraag. Passend binnen de Amerikaanse planningscultuur vervult de lokale overheid een beperkte en voornamelijk faciliterende rol binnen de herontwikkeling. De publiek-private samenwerking heeft een informeel karakter: er vindt een continue dialoog plaats op basis van initiatieven en ontwikkelingen zonder (financiële) publiek-private afspraken op gebiedsniveau. Door beperkte investeringscapaciteit van de publieke sector vindt de bekostiging van de publieke voorzieningen mede plaats op basis van onderhandelingen op projectniveau. In ruil voor verruimingen van het bestemmingsplan leveren private partijen een bijdrage aan de realisatie van publieke voorzieningen. Maar ook een financieringsinstrument als tax increment financing wordt toegepast om de groei van de lokale onroerendezaakbelasting te kunnen benutten voor lokale herontwikkelingsactiviteiten. Kenmerkend is de duidelijke prioritering van ruimtelijke opgaven door de publieke sector. Daarnaast vormen objectief meetbare ontwikkeldoelstellingen, als resultaat van de Amerikaanse aanklaagcultuur, een level playing field voor de private sector.

Lessen

Mede op basis van de input uit een expertmeeting zijn lessen getrokken voor de Nederlandse praktijk. De resultaten van de expertmeeting zijn hier beschreven. Vanuit het investeringsperspectief kunnen we stellen dat lange termijn commitment aan geleidelijke binnenstedelijke herontwikkelingsopgaven waardevol kan zijn voor een belegger die het gebied centraal stelt in zijn investeringsstrategie. Dat wil zeggen dat de belegger zich focust op het faciliteren van de markvraag in plaats van het specialiseren in een vastgoedsector. Door de integratie in het lokale netwerk kan de belegger draagvlak genereren onder betrokken organisaties, bedrijven en bewoners, en is op die manier in staat het ontwikkelproces te sturen en te stimuleren. Juist de integratie in het gebied vanuit een bottom-up aanpak biedt volgens de experts perspectief voor Nederlandse beleggers. Er ligt voldoende institutioneel kapitaal op de plank. Door het ontwikkelen van een eigen markt en door te anticiperen op toekomstige waardeontwikkeling kan de belegger zowel zijn directe als indirecte rendement op zijn investeringen optimaliseren. Deze management-intensieve aanpak vereist wel een brede inhouse kennis van multisectoraal ontwikkelen en beleggen.

Een succesvolle implementatie van de belegger-gestuurde aanpak vereist een faciliterende rol van de lokale overheid. Publiek wensdenken zal plaats moeten maken voor het ruimte bieden aan privaat initiatief. Een bindende gebiedsexploitatie is daarbij niet noodzakelijk. Echter vraagt deze aanpak om andere publieke en private rollen. Publiek draagvlak door duidelijke prioritering van ruimtelijke ontwikkelingen en consistent lokaal beleid is essentieel voor het bieden van lange termijn zekerheid aan de private sector. Daarnaast kan een gelijke concurrentiepositie voor de private sector bevorderd worden door het stellen van objectief meetbare ontwikkeldoelstellingen. Zonder lange termijn publiek-private afspraken zal de bekostiging van publieke voorzieningen op een andere wijze plaats moeten vinden. Inspirerend aan de Amerikaanse praktijken is de wijze van onderhandelen van private bijdragen op basis van de ontwikkelovereenkomst en het herleiden van lokale belastingen ten behoeve van de herontwikkeling.

In deze vorm van belegger-gestuurde gebiedsontwikkeling is het harde commitment van de belegger sterk afhankelijk van de markcondities. Zonder lange termijn publiek-private afspraken kan de belegger ontwikkelingen en investeringen uitstellen of uitwijken naar andere gebieden. Juist soft commitment biedt perspectief voor herontwikkelingsprojecten. Doordat de belegger actief betrokken is bij het planningsproces, het genereren van draagvlak en het gebiedsmanagement, stimuleert hij de herontwikkeling van het gebied.

Zie ook:

- Scriptie Carlo Sturm: ‘Investor-led urban development’
- Institutionele belegger als financiële motor voor gebiedsontwikkeling?
- IABR: Leve de stad - over nieuwe initiatiefnemers in gebiedsontwikkeling
- Kansen zien, kansen pakken! – zie paneldiscussie over bovenwijkse en bovenplanse kosten.
- Flexibel kostenverhaal bij organische ontwikkeling