Booming Amsterdam ‘Economische innovatie als motor voor ruimtelijke ontwikkeling en gebiedsontwikkeling’

Verslag Voorjaarscongres Vereniging van Grondbedrijven

Trots, met dat gevoel opende voorzitter Cis Apeldoorn (stedelijk directeur Ruimte en Economie, Gemeente Amsterdam) op 10 juni jl. het Voorjaarscongres van de Vereniging van Grondbedrijven (VvG). Háár Amsterdam trad op als gastheer middels Pakhuis De Zwijger voor de plenaire bijeenkomst ´s morgens en een excursieprogramma in de stad ´s middags. En ja, de hoofdstad kan toevallig ook heel goed voor de dag komen met tal van vlot lopende gebiedsontwikkelingen en vastgoedprojecten. Het einde van de recessie op de woning- en bouwmarkt, zo lang naar gesmacht, lijkt in Amsterdam al de proporties van een hausse aan te nemen.

Wethouder Laurens Ivens (Bouwen en Wonen, Wijkaanpak) meldde dat Amsterdam – dat per maand met 1000 inwoners groeit – in woningbouwproductie al een stuk vooruitloopt op de doelstelling in het coalitieakkoord. Het afgesproken quotum van 5000 nieuwe woningen per jaar met ingang van 2018 blijkt in 2014 al gerealiseerd: afgelopen jaar zijn 5200 eerste palen geslagen. Het laat zich aanzien dat het quotum ook in 2015 ruim wordt gehaald. De grondverkoop is terug op het niveau van voor de crisis.

Luxe en verantwoordelijkheid

Ivens was zijn presentatie overigens gestart met een treffende vergelijking. Twintig jaar geleden stond Pakhuis De Zwijger nog op de nominatie voor sloop want op die plek moest een brug komen. “Dat kunnen we ons nu – hier in dit prachtige gebouw – niet meer voorstellen, maar het illustreert wel hoe belangrijk het is wat we met de beschikbare grond doen. Wat een verantwoordelijkheid!” Zo is de toename van het inwonertal met duizend per maand “een luxe, maar ook een hele verantwoordelijkheid”. En sowieso lastig om de ruimte – de woningbouwlocaties – te vinden.

Overigens maakte, later in het programma, Pierre van Rossum, directeur Grond en Ontwikkeling, het verhaal over De Zwijger pikant. Het prachtige idee de benodigde brug over het IJ door het pakhuis heen aan te leggen, liep uit op constructieproblemen. Een stalen hulpconstructie moest het gebouw op de been houden. Vervolgens kregen na elkaar twee ontwikkelaars de rekensom van de herontwikkeling niet rond. Ten slotte heeft de gemeente het monumentale pand verbouwd tot wat het nu is. Totale kosten voor de gemeente: € 17 miljoen. Voor de crisis kon dat nog. Lijkt nu ondenkbaar. Of kan straks weer alles?

Tenderen met elftal

Ivens wees op de afspraak minimaal 10% van het jaarlijkse bouwquotum uit sociale huurwoningen te laten bestaan. De speciale groepen niet vergeten betekent “dat wij niet louter de hoogste grondprijs zoeken en van bouwers verwachten dat ze niet alleen maar voor de grootste winst gaan”. Met kleinschalige, experimentele benaderingen is het niet meteen gedaan. “Met zelfbouw gaan we door, ook als de grote partijen zich weer volop melden.”
Dit jaar zet de gemeente een elftal bouwlocaties in de markt, vrijwel allemaal binnenstedelijk. “We gaan tenderen.” Voor een gemengd programma: koop- en huurwoningen, duur, middelduur en sociaal. Als gezegd ook vrije kavels. Op weg naar een goed gevulde stad, formuleerde de wethouder. En hoe blijft Amsterdam met het oplopen van de prijzen een stad voor iedereen, wilde dagvoorzitter Apeldoorn, verwijzend naar de titel van het coalitieakkoord, precies weten. “Door niet alleen te sturen op prijs. Niet alleen markt doe je ding! En door afspraken te maken met de corporaties. Verder is er een beweging naar kleiner wonen, die prijs zullen we allemaal moeten betalen.”

Grote structuurbeweging

Met de presentatie getiteld ‘De veranderende ruimtelijke economie’ nam Pieter Tordoir het stokje over. “Het Himmelhoch jauchende verhaal van Amsterdam is niet het verhaal van heel Nederland en dat ga ik verklaren”, zei – nutteloze bescheidenheid achterwege latend – de hoogleraar Economische Geografie en Stedelijke Planning (UvA), tevens directeur-eigenaar Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir. Het ging over de grote structuurbewegingen voor de komende tien tot twintig jaar. Eind twintigste eeuw liep de trek uit de stad – in Nederland de gebundelde deconcentratie – ten einde. De steden herwonnen magnetische kracht. Dit is een structurele kanteling teweeggebracht door een nieuwe elite van hoog opgeleide en goed verdienende burgers, die een derde van de bevolking uitmaakt. De nieuwe elite zoekt de stad op, waar voor hen de economische kansen liggen, die in een wisselwerking ook weer nieuwe economische activiteit aantrekt. Inherent aan de kanteling is niet alleen het verder afstoten door de stad van materiaalgerichte economische activiteit (maakindustrie), maar ook een toenemende afvlakking van informatiegerichte activiteit, als gevolg van de verdere informatisering. (Het zwaartepunt komt te liggen bij persoonsgerichte activiteit, zoals zorg, onderwijs, dienstverlening.) Dit betekent een structureel afnemende vraag naar kantoorruimte. De blijvende vraag zal zich toespitsen op de grote, centrale steden en speciaal daarin de OV-knooppunten. Dit is een belangrijke factor in de ontwikkeling van de Randstad tot een grote metropool, waarin driftig wordt gependeld voor werk, voorzieningen en cultuur. Deze structuurverandering gaat enigermate ten koste van de Brabantse steden en suburbane locaties als Zoetermeer en Haarlemmermeer.

Ten slotte sprak Tordoir zijn zorg uit over de dreigende sociale segregatie binnen de Randstadmetropool. Nemen de hoogopgeleide jongeren en de ‘power koppels’ de stad helemaal over? Ook zorgwekkend: de krimpgemeenten in de grensregio´s zien hun jongeren wegtrekken. De grens met Duitsland en België is hard; belemmert economische ontwikkeling. Hier moet het Rijk iets aan doen.

Kennis en expertise versus macht

Na de wetenschapper was het podium aan (na elkaar) twee projectontwikkelaars die een opvallend contrasterende aanpak lieten zien. AM, vertegenwoordigd door Ronald Huikeshoven, directeur Regio Noord West, laat zich tot in de details leiden door wat de klant wil. Zelfstandig ontwikkelaar Sander Groet liet voor het transformatieproject A’DAM Toren, de voormalige Shell-toren op de noordelijke IJoever, geen enkel marktonderzoek verrichten.

Huikeshoven presenteerde de aanpak van AM als vernieuwend. Geleid door een “constante interactie met de klant”, gebruik makend van de sociale media. Hoe wil de klant leven, hoe wil hij wonen? Gaat het om tevreden stellen van klanten? Het mag wel een onsje meer: “We willen de klantverwachting overtreffen.” “Macht” als middel is verruild voor “kennis en expertise”. Maar intussen, constateerde Huikeshoven bezorgd, neemt het machtsvertoon in ontwikkelaarland al weer hand over hand toe. Je merkt al weer de struggle met geld om kavels – de neiging om “door te pakken”, om voor een snel, dus minder zorgvuldig resultaat te gaan.

De herontwikkeling van het Marine Hospitaal-terrein in Overveen leerde AM een nuttige les. De buurt keerde zich faliekant tegen het plan. “We hebben het over Bloemendaal: allemaal hoogopgeleide mensen, ieder kwam met zijn eigen jurist aanzetten.” De buurtbewoners schakelden zelf architect Sjoerd Soeters in. In samenwerking met AM kwam er een plan dat de bewoners zelf aan de gemeenteraad presenteerden.

Wickevoort

Landgoed Wickevoort in Cruquius (Haarlemmermeer) is een nieuwe gebiedsontwikkeling van AM. Het 56 hectare grote landgoed is eigendom van Stichting Epilepsie Instellingen Nederland (SEIN), dat elders vervangende nieuwbouw heeft betrokken. De eerste inzet van AM, in een samenwerking met corporatie Eigen Haard is 800 woningen, maar het mag meer (tot maximaal 1000) of ook minder worden. Dat is de meer organische benadering, in een consumentgerichte dialoog. De contractvorm met gebiedseigenaar SEIN kent een optieperiode van twee jaar. “Dan moeten er stappen gezet zijn, anders gaan we uit elkaar. Hier zijn ook boetes aan verbonden.” De gevolgen van de nieuwe woningwet per 1 juli voor de positie van Eigen Haard kon Huikeshoven nog niet inschatten, maar hij was er niet gerust op.

De ontwikkeling Villa Mokum in het Amstelkwartier is bedoeld voor de grootste groep koopwoningzoekers, de starters. De v.o.n.-prijzen liggen beneden € 100.000, zij het in erfpacht. Het herontwikkelde GAK-gebouw aan de A10-West is door AM op risico gebouwd, want starters kopen een woning pas een half jaar voor oplevering, niet eerder. Ook woontoren Friends in het Overhoeksgebied aan de overkant van het IJ mikt op jongeren. Het betreft 150 huurwoningen volgens het Friends-concept: de plattegronden voorzien in het bij elkaar kunnen wonen, onder andere door twee gelijkwaardige slaapkamers. De belegger in dit project is interessant genoeg vermogensbeheerder MN Services. De opmars van de belegger, om precies te zijn de Fiscale Beleggers Instelling (FBI), in het huurwoningsegment is onmiskenbaar in Amsterdam. De interesse waaiert intussen uit naar Rotterdam en de Brabantse steden, aldus Huikeshoven. “AM heeft een eigen woningfonds opgericht waarin beleggers kunnen deelnemen, mede om projecten vlot te trekken.”

A’DAM-toren

Projectontwikkeling op gympen, zo zou je de ontspannen benadering van Sander Groet kunnen typeren. Samen met drie partners stak de voormalige dance festival-organisator 32 concurrerende partijen de loef af voor de herontwikkeling van de Shell-toren op Overhoeks aan de noordoever van het IJ. Het concept is een verticale 24-uursstad, gedomineerd door functies voor Dance and Music: A’DAM. In het oog springt de gedraaide kroon, die het gebouw een iconisch karakter verleent. Functies hierin zijn: een restaurant, met een 360 graden ronddraaiende vloer, dat ´s avonds als bar en nachtclub de late uren van de nacht verkent; een enorme, luxe loft (verhuurbaar); bovenop een uitkijkplatform. Een andere hoofdfunctie is een hotel met 110 kamers. De werkverdiepingen zijn bestemd voor bedrijven uit de muziekindustrie, bij voorkeur young creatives, maar ook alvast de wereldberoemde gitarenfabrikant Gibson.

Groet gebruikt geen grote woorden om zijn motivatie voor dit project te typeren: “De stad nog een beetje leuker maken, zodat er nog meer mooie meisjes komen.” Ook zijn fascinatie voor uitkijkpunten als Eiffeltoren, Euromast of Empire State Building speelt een rol. Dat was wat Amsterdam nog miste.
Medeontwikkelaar Eric-Jan de Rooij (Lingotto) – de andere twee zijn Hans Brouwer en Duncan Stutterheim – stelde dat zij met de A’DAM-toren “de keten van de normale projectontwikkeling hebben doorbroken. We gaan met z´n vieren het gebouw ook exploiteren. Dit is een commitment voor de lange termijn.” De oude Shell-toren wordt zeer grondig vernieuwbouwd. Eerst is de toren tot op het betonskelet gestript. Bij de bouw worden alle duurzaamheidmaatregelen uit de kast gehaald, van drievoudig glas tot een warmte-koude-installatie. Van zonnepanelen is afgezien. Die zouden teveel afbreuk doen aan het beeld van een stoere toren. Een hogere duurzaamheidscore woog daar niet tegenop.

Uitgaan van eigen kracht

De Rooij wees erop dat de start van de bouw van de A’DAM-toren een versnelling gaf aan andere projecten op Overhoeks. Maar hoe wisten de vier ontwikkelaars dat de tijd er rijp voor was, vroeg Cis Apeldoorn tot slot. Groet wist dat helemaal niet, maakte hij duidelijk. “Wij zijn hier hartje crisis mee gestart. Uitgaand van ons eigen concept, van eigen kracht. Marktonderzoek heb ik nog nooit gedaan. Ik vraag me gewoon af: Wat zou ik zelf leuk vinden? Ik ben wel de hele wereld afgereisd om voorbeelden van observatietorens te bekijken.” De Rooij – die naar eigen zeggen een meer structurerende rol in de ontwikkeling speelde – sprak van het goede momentum. “Er was ruimte voor vrij nadenken. Die zit vooral in de functiemenging die we bereikt hebben. Verder is het zo dat de tender van de gemeente initiatieven van onderop mogelijk maakte.”

Leergeld betaald

De slotpresentatie was gegund aan de directeur Grond en Ontwikkeling – de dienst die in korte tijd voor de tweede keer van naam wisselde. “Maar we doen nog precies hetzelfde als voorheen”, zei Pierre van Rossum. Hij wees erop dat de term ‘bouwwoede’ die boven een interview met hem in het Parool stond niet van hem was. “Maar het gaat ontzettend goed en de snelheid waarmee verrast iedereen.”
Nadat de crisis in 2008 uitbrak zette Amsterdam in twee rondes projectenschouw een groot aantal projecten stop. Er kwam zelfs een bouwstop voor kantoren. Er werd drastisch op grondexploitaties afgeboekt. “Alles werd op nul gezet. Dus alles wat we nu doen is winst.”
Het leergeld is betaald. Voortaan werkt de dienst met kasstroomsturing op kavelniveau in plaats van op grondexploitaties. Investeringen vinden alleen nog vraaggestuurd plaats; voorinvesteringen alleen dan als zeker is dat er ook inkomsten komen. Niet meer in zee gaan met enkele grote partijen, maar spreiding over meerdere. Geen open constructies, met het risico op jarenlang braakliggend terrein. En blijven oppassen voor die oude valkuilen.

Het vliegwiel

Waarom het in Amsterdam nu opeens weer crescendo gaat met ontwikkelen en bouwen, verklaarde Van Rossum eruit dat de stad ook in de slechte periode – ondanks het schrappen en stopzetten van vooral grote projecten – is blijven investeren: o.a. cultuur- en publieksgebouwen (Eye, Rijksmuseum, Gerechtshof), scholen (Brede School Houthaven), studentenhuisvesting en universiteitsgebouwen (Science Park), transformaties (GAK-gebouw), broedplaatsen, zelfbouw (Buiksloterham, Houthaven, Zeeburgereiland), infrastructuur (Noord-Zuidlijn). “Nu de crisis voorbij is ontstaat een vliegwieleffect.” In 2014 heeft de gemeente voor € 288 miljoen aan grond uitgegeven, waarvan € 151 miljoen voor woningbouw, € 85 miljoen voor winkels, hotels en bedrijfsruimten, € 52 miljoen voor kantoren (voornamelijk Zuidas). Om oververhitting op de woningmarkt (rap stijgende huur- en koopprijzen) af te wenden, moeten er snel nieuwe locaties tot ontwikkeling worden gebracht. Gekozen wordt voor tenderen, met openbare selectie en niet meer dan drie criteria, waaronder in ieder geval duurzaamheid (EPC). Dit jaar bevat de tenderlijst 19 kavels, onder meer op de locaties Sloterdijk, IJburg, Houthaven, Amstelkwartier en Overhoeks. Het programma is gemengd: markthuur, koop, studentenappartementen, CPO en zelfbouw. Opvallend is het zeer geringe aandeel sociale huur: minder dan 1,5% van in totaal 2893 woningen.

´t Kan allemaal

Tot de aansprekende projecten die in ontwikkeling of in aanbouw zijn behoren woontoren Mahler 900 op de Zuidas, woongebouw/-toren Pontsteiger in Houthaven, de transformatie van kantoorgebouw Rivierstaete (27.700 m2 vvo) tot woongebouw, de al genoemde woontoren Overhoeks en A’DAM-toren. Een zeer interessante, grote binnenstedelijke locatie komt in 2017 vrij met het sluiten van de Bijlmerbajes. Opmerkelijk is de woonontwikkeling op de vrij decentraal gelegen kantorenlocatie Sloterdijk, waar 3000 woningen moeten komen. In Amsterdam kan het allemaal. Want wie wil er nou niet in Sloterdijk wonen?

Meer bouwen, sneller bouwen – het zal er wel toe leiden “dat af en toe het bestemmingsplan er doorgedrukt wordt”, aldus Van Rossum. “De spanning tussen ontwikkelaar en bewoners neemt natuurlijk toe.” Nu er weer genoeg te verdienen valt, zal de gemeente de juiste balans moeten vinden tussen afromen, om te kunnen herinvesteren, en behouden van een aantrekkelijk investeringsklimaat. “Elke ontwikkelaar zegt vernieuwend te zijn, maar het is ook gewoon geld verdienen.” Wat de minder bedeelde contreien in dit land betreft, merkte Van Rossum empathisch op: “Het is niet onze bedoeling de rest van Nederland leeg te zuigen.”

Projectbezoeken

Na de lunch werd de dag vervolgd door excursies naar interessante locaties en projecten in Amsterdam. Deelnemers konden kiezen uit drie excursies. De nadruk in het programma lag duidelijk bij transformatieprojecten, die ook de overhand hebben in de stedelijke ontwikkeling van dit moment.

Excursie 1. Stedelijke transformatie

Deze excursie voerde langs de transformatieprojecten De Hallen, GAK-gebouw, Ramada Hotel en Molenwerf. De Hallen in West is een voormalige tramremise die tot midden jaren tachtig in gebruik was bij het GVB. Na een lange periode van leegstand en verval is het complex van vijf hallen – een rijksmonument – in opdracht van Stichting TROM herontwikkeld tot een centrum van mode, media, cultuur, ambachten en kleinschalige bedrijvigheid. Het GAK-gebouw van 36.000 m2 pal aan de A10 West stond na het vertrek van UWV in 2005 leeg. AM en corporatie Stadgenoot gaven in 2011 opdracht tot herontwikkeling voor de functies wonen en, in de plint, bedrijfsruimte. De noordvleugel is inmiddels opgeleverd en voorziet in 320 woningen van circa 28 m2. Vanwege de geluidsbelasting is het gebouw aan de zijde van de A10 uitgevoerd met een dubbele gevel, als ‘serre’. De plint van 2000 m2 is voorzien van vides en doorzichten; horeca en flexwerkplekken brengen er levendigheid in. Ook Ramada en Molenwerf zijn transformaties van leegstaande kantoren.

Excursie 2. Transformatie van gebieden aan het IJ

Per boot werd het IJ overgestoken naar bedrijvengebied Overhoeks. De in het ochtendprogramma behandelde transformatie van de Shell-toren kon in levende lijve worden aanschouwd. Bij Buiksloterham werd aan wal gegaan. Dit bedrijventerrein wordt herontwikkeld tot een duurzame woonwijk in combinatie met kleinschalige creatieve bedrijvigheid. Gekozen is voor een stapsgewijze herontwikkeling, zonder uitgewerkt masterplan maar met veel ruimte voor initiatief van onderop. Zelfbouw hoort daar bij. Op platform Gebiedsontwikkeling.nu is aan Buiksloterham ruim aandacht besteed. Dit jaar komen circa 600 woningen gereed. Over tien jaar moet de wijk 3000 woningen tellen.
Onderweg naar de Minervahaven, de tweede uitstapplaats, voer de boot langs de oude NDSM-werf. De afgelopen jaren ontwikkelde de werf zich – op basis van een tijdelijke bestemming – tot een hippe plek met een kunstenaarsdorp en als festivalterrein, met een jaarlijkse IJmarkt. Het gebied is nu gereed voor woningbouw.
De Minervahaven, gelegen naast het nieuwe woongebied Houthaven, trok de afgelopen jaren al creatieve bedrijvigheid aan, met name mode, media en vormgeving. Na herstructurering worden nieuwe bedrijfskavels uitgegeven. Havenbedrijf Amsterdam is een grootscheepse herstructurering gestart van oude terreinen met het doel de overslag te verdubbelen zonder het havengebied uit te breiden.

Excursie 3. Nieuwe gebiedsontwikkeling in het Oosten

Tijdens deze excursie werd het Verre Oosten van de stad verkend. Waar nieuw gewonnen land ligt in te klinken voor IJburg II. Om te beginnen werd een bezoek gebracht aan het dichterbij gelegen en door veel water omgeven Cruquiusgebied. Dit wat verpauperde bedrijvengebied wordt herontwikkeld met een gemengde woon-werkfunctie. Grond en gebouwen zijn grotendeels in particulier bezit. Hier kiest de gemeente voor een gefaseerde en flexibele herontwikkeling waarbij veel aan het initiatief van marktpartijen en particulieren wordt overgelaten. Het kader is een spelregelkaart met ruimtelijke uitgangspunten en ambities. Zo worden doorzichten op het water voorgeschreven. Veel samenwerking is geboden vanwege het gespreide eigendom. Ook de afstemming tussen de functies wonen en werken luistert nauw. Amvest start na de zomer als eerste met woningbouw op een door sloop vrijkomende kavel pal aan het water. Als oud industrieterrein diende eerst sanering plaats te vinden. In het bedrijfspand ernaast is voor tijdelijk de Harbour Club gevestigd waar de jetset graag vertoeft. De champagne gaat er per fles, aldus excursieleider Dries Drogendijk, projectmanager bij Grond en Ontwikkeling.

Zeeburgereiland

Tweede bushalte was Zeeburgereiland, een driehoekig schiereiland in het IJ. Drie reusachtige waterzuiveringsilo´s staan afgedankt op een enorme zandvlakte, waaruit hier en daar klaprozen opschieten. Helemaal leeg is het er zeker niet. Een lange rij vierlaagse stadswoningen, strak in het gelid, vormen een lange wand langs het IJ. Dit is zelfbouw, op enkele plekken ontbreekt nog een woning. De grondprijzen zijn residueel bepaald en omgeslagen in erfpacht, aldus projectleider Paul van der Veen (in opdracht van Grond en Ontwikkeling). Dit zijn woningen die rond een miljoen euro kosten.

Tussen de silo´s en de rij woningen staan twee middelgrote gebouwen, één nog in aanbouw. In de plint van het opgeleverde gebouw is een basisschool gevestigd. Iets verderop ligt een noodschoolcomplex voor voortgezet onderwijs. Meer in de verte zijn appartementencomplexen in aanbouw te zien. Corporatie De Alliantie, in samenwerking met de gemeente, realiseert op Zeeburgereiland in de eerste fase 600 woningen, waarvan 200 sociale huur. Als gevolg van de nieuwe woningwet heeft De Alliantie de overige huur- en koopwoningen in drie blokken overgedaan aan marktpartijen. De corporatie selecteert de partijen, de gemeente verkoopt de kavels met bijbehorend eisenpakket door, vertelde gebiedsmanager Michiel Schaap van De Alliantie. Aan belangstelling van marktpartijen geen gebrek. De start van de bouw van het eerste complex door De Alliantie werkte als katalysator. Er is nu veel vertrouwen in de ontwikkeling van Zeeburgereiland. In totaal zijn er 5000 woningen gepland.
Voor de silo´s is het nog wachten op een ontwikkelaar met een goed plan. “Als het een heel goed plan is zou de gemeente zelfs wat kunnen bijleggen”, aldus Van der Veen.

Een rondrit over IJburg leerde dat dit, voor wie het nog niet eerder zag, een zeer stenige Vinex-wijk is, met een hoge dichtheid. Het is een complete voorstad. Hier zie je de ‘gouden tijd’ van de projectontwikkeling. IJburg II op opgespoten land zal een minder dicht karakter krijgen, aldus Drogendijk.
Afsluiter van de excursie was het Amsterdam Science Park, een ontwikkeling van Gemeente Amsterdam, Universiteit van Amsterdam (UvA) en Nederlandse Organisatie voor Wetenschappelijk Onderzoek (NWO). Hier is SURFsara met supercomputer Cartesius gevestigd. Hier zijn alle bèta-faculteiten van de UvA in een splinternieuw gebouw ondergebracht. Tal van natuurwetenschappelijke kennisinstituten en high tech-bedrijven zijn er neergestreken. Een drietal forse appartementenblokken op een rij bieden huisvesting aan honderden studenten. Van het 50 ha grote gebied is nog ruim 15 ha voor ontwikkeling beschikbaar.

Organisatie: Vereniging van Grondbedrijven (VvG)
Datum en plaats: 10 juni 2015, Pakhuis De Zwijger, Amsterdam