Nieuws De Tweede Kamer stemde op 11 december 2014 unaniem in met de novelle voor de nieuwe Woningwet. Afgelopen maart is deze aanvaard in de Eerste Kamer. De novelle beoogt de verbetering van het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een louter maatschappelijke taak. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd.
Per 1 juli 2015 kent Nederland een nieuwe Woningwet
Komende tijd zal er veel veranderen voor de praktijk van woningcorporaties in Nederland. Veel corporaties zitten midden in het veranderingsproces. Wat betekent de wet nu precies voor woningcorporaties, hun partners en andere stakeholders? Een belangrijke uitdaging is het ontwikkelen, vasthouden en delen van kennis. De Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) heeft de afgelopen maanden diverse bijeenkomsten georganiseerd over de betekenis van de nieuwe wetgeving. In samenhang met andere (financiële) maatregelen waar corporaties mee te maken hebben, zoals de verhuurdersheffing, levert de novelle urgente vragen op. Welke activiteiten nemen corporaties nog wel ter hand en welke niet meer? En worden de taken die corporaties niet meer of in mindere mate op zich kunnen nemen, opgevangen door marktpartijen? Voorbeelden hiervan zijn de bouw van huurwoningen in de vrije sector (700-900 euro), maatschappelijk vastgoed en het risicodragend deelnemen aan herstructureringen en gebiedsontwikkelingen.
Een gevolg van de nieuwe Woningwet is dat corporaties zich administratief of juridisch dienen te splitsen in twee aparte bedrijfsonderdelen. In de eerste tak worden de zogeheten Diensten van Algemeen Economisch Belang uitgevoerd (DAEB). Dit betreffen de kerntaken waarvoor via geborgde leningen staatssteun gegeven wordt. In de tweede tak worden alle ‘niet-DAEB-activiteiten’ ondergebracht, zoals de geliberaliseerde en een deel van de te liberaliseren huurwoningen, winkels en bedrijfspanden. Deze activiteiten moeten binnen een redelijke termijn marktconform worden geherfinancierd. Nieuwe niet-DAEB-activiteiten zijn in bepaalde omstandigheden toegestaan, mits ze bijdragen aan de uitvoering van de kerntaak, zoals bij herstructurering van sociale woningcomplexen tot vrijesector- of koopwoningen en wanneer er geen marktpartijen zijn die dezelfde activiteit willen uitvoeren. Ook moeten de risico’s van deze activiteiten beperkt blijken.
Aanloop naar herziening Woningwet
Het Rijk is per saldo al twee decennia bezig met de wetsherziening, vanaf het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) in 1997. Verschillende bewindslieden hebben eraan gewerkt: staatsecretaris Remkes, die omstreeks 2000 met een voorstel kwam, minister Dekker, die in 2005 de discussie over staatssteun aanjoeg en minister Van der Laan, die in 2009 een herzieningswet indiende. Er kwam pas beweging in na de incidenten bij corporaties, met als grootste de SS Rotterdamaffaire van Woonbron en het derivatendebacle van Vestia. Er volgde een pittige parlementaire enquête en toen ontstond een gevoel van urgentie. De novelle is in lijn met de stelling van de voorzitter van de parlementaire enquêtecommissie, Roland van Vliet: ‘Niet-DAEB is niet doen’.
Het aan banden leggen van staatssteun voor niet-DAEB-activiteiten maakt het zoals gezegd voor corporaties moeilijk om nog commerciële activiteiten te ondernemen. Dit mag alleen bij opgaven die marktpartijen niet op zich nemen en waarvan de gemeente wil dat de corporatie deze toch realiseert. Een voorbeeld is herstructurering in Rotterdam- Zuid met duurdere huur en koop, waarbij het Rijk de financiering ondersteunt, omdat projectontwikkelaars niet wilden investeren in nieuwbouw. Een uitzondering op de regel.
Voor het ondernemen van niet-DAEB activiteiten zijn er meer ‘hoepels’ waar de corporatie doorheen moet springen, zoals een aanvangsrendement van minimaal 5,5 procent voor vrijesectorhuurwoningen en de noodzaak om externe financiering te genereren. Als corporaties hieraan niet voldoen kunnen ze failliet gaan, waardoor ze wel twee keer nadenken over commerciële activiteiten.
Tegelijkertijd bestaat er een grote behoefte aan woningen in de vrije sector met een huur van 700-900 euro. Het kabinet wil scheefwonen (momenteel 25 procent van de huurders) tegengaan en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. De IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed) pleit voor een level playing field: tegen corporatiewoningen van 100 vierkante meter voor 500-600 euro valt niet op te concurreren, die huurprijs is niet marktconform. Uitgangspunt van de verhuurdersheffing en de herziene Woningwet is dan ook dat corporaties niet concurreren met marktpartijen, door nieuwbouw van koopwoningen en woningen met een huur boven de 710 euro te bemoeilijken. Vraag is of beleggers de ontwikkeling van woningen in dit segment op zich zullen nemen.
Viviane Regout (directeur Investeren en Ontwikkelen bij Ymere): ‘De disciplinerende impact van de verhuurdersheffing is veel groter dan de herziene Woningwet ten aanzien van de investeringscapaciteit (nieuwbouw door) van corporaties. Door jarenlang afwaarderen is de ruimte om te investeren niet gegroeid. Deze jaarlijkse bijdrage van corporaties aan de schatkist wordt de komende jaren nog niet goedgemaakt door de potentiële huurverhogingen die doorgevoerd mogen worden. En dat heeft direct effect op de nieuwbouwproductie, die daardoor veel lager is geworden.’
De samenwerking tussen corporatie en belegger hoeft zich niet toe te spitsen op één locatie; het kan ook door een programmatische samenwerking die op meerdere locaties betrekking heeft.
Het beeld van hoe corporaties met de nieuwe regelgeving omgaan is gedifferentieerd, blijkt in de praktijk. Dit is afhankelijk van de lokale vraag/markt, de financiële situatie/solvabiliteit en de ambities van de corporaties. Wat de corporaties gemeenschappelijk hebben is het zoeken naar een nieuwe legitimatie en missie. Twee voorbeelden van een nieuwe positionele oriëntatie van de corporaties volgens Victor Schaap (directeur Woningmarkt bij het ministerie van Binnenlandse Zaken): het eerste is een corporatie die zich louter op starters richt en alleen woningen met een reële huur van maximaal 550 euro in bezit houdt en grote woningen afstoot. Tweede voorbeeld is een corporatie die zich terugtrekt uit het marktsegment en zich alleen op de onderkant van de huursector richt, met een huurplafond van 618 euro. Huren hoger dan 618 euro van woningen in sociale complexen in de portefeuille worden waar mogelijk verlaagd, en overige woningen worden afgestoten.
Maatwerk
In de eerste editie van de College Tour georganiseerd door Ymere en de SKG gaf Pierre van Rossum van de gemeente Amsterdam aan dat hij verwachtte dat de markt alle woningproblemen oplost. Volgens Hedy van den Berk (bestuursvoorzitter Havensteder) gebeurt dat in Rotterdam niet. ‘Het probleem met de Woningwet is dat die als een deken over heel Nederland wordt uitgerold. Het idee dat de markt het wel oplost, is in Rottterdam zeer zeker niet van toepassing. In Amsterdam zal dat in sommige gebieden ook niet zo zijn. In gebieden waar de markt wel de oplossing is, is de weg omhoog al begonnen. In andere gebieden is de lange adem van corporaties nodig. Daar zijn flinke investeringen vereist. Dat is de opgave waar we in Rotterdam mee te maken hebben. Corporaties hebben grote posities in wijken, waarmee ze noodzakelijke veranderingen kunnen doorvoeren. De aanpak is alleen preciezer geworden, het is meer maatwerk. Maar we kunnen dus nog steeds aan de wijkontwikkeling bijdragen. Ik zie wel dat er een aantal locaties in Rotterdam is waar grootschalige bewegingen nodig zijn. Marktpartijen zijn echter afwezig en corporaties springen ook niet in het gat. Daar ontstaan dan de problemen.’
Beleggers: ‘geld zoekt project’
Wim Wensing (directeur Investment Management bij Amvest) stelt dat hij als ontwikkelaar-belegger blij is met de novelle, omdat deze een level playing field creëert. Dit door staatssteun aan ontwikkelende corporaties aan banden te leggen, iets waar de IVBN in de afgelopen jaren hard voor heeft gestreden. Er is nu duidelijkheid over wat corporaties wel en niet mogen. De novelle en de verhuurdersheffing nemen politieke risico’s weg voor beleggers. Die vormen voor hen een belangrijke factor bij investeringsafwegingen.
We hebben in dat actieplan gesteld dat corporaties minimaal 500 sociale huurwoningen per jaar gaan bouwen in Amsterdam.’ - Pierre van Rossum
Amvest is project- en gebiedsontwikkelaar en fondsmanager, met als klanten onder meer pensioenfondsen. De totale omvang van de fondsen onder management bedraagt 19.000 woningen met een marktwaarde van 2,75 miljard euro. Sinds de crisis hebben veel beleggende ontwikkelaars hun ontwikkeltak afgebouwd. Amvest is een van de weinige overgebleven investeerders, vanuit de overtuiging ‘dat we als ontwikkelaar het beste beleggersproduct kunnen realiseren’. Institutionele beleggers vormen weliswaar een veel kleinere sector dan de corporatiesector, maar vormen toch een belangrijke partij in de afname van nieuwbouw (in goede tijden 5 tot 10 procent). Door inkoop van woningen nemen ze ontwikkelrisico’s weg. Na tien tot twintig jaar stoten de institutionele beleggers hun woningen weer af.
In het algemeen stelt Wensing dat het momentum goed is: beleggers staan letterlijk in de rij, omdat het in de huidige conjunctuur gunstig inkopen is. Ook structureel zijn de fundamenten van de Nederlandse woningmarkt goed. De overheid heeft hier een rol in, door de voordelen van ‘oranje beleggen’ onder de aandacht te brengen bij pensioenfondsen.
Vrije sector en kleinere woningen
In hoeverre marktpartijen in het gat van de bouw van woningen met een huur van 700 tot 900 euro stappen, is sterk locatieafhankelijk. Het perspectief op waardeontwikkeling van een gebied vormt een belangrijke factor voor beleggers om al dan niet in een ontwikkeling te participeren. De zorg van Viviane Regout (Ymere) dat marktpartijen niet gauw bereid zijn om te investeren in huurwoningen van 700-900 euro op de minder populaire gebieden − binnen de ring van Amsterdam wil iedereen wel − spreekt Wensing dan ook tegen: ‘Wij zijn bereid er volop in te beleggen. Alles boven de 710 euro is voor ons interessant, waarbij we wel graag wat afstand houden van het (risicovollere) segment net boven de 710 euro. Dat laten de portefeuilles van beleggers ook zien: de hoogst gepositioneerde heeft een gemiddelde huur van ruim 900 euro, maar bij veel portefeuilles (waaronder de grootste) ligt het gemiddelde lager. Het middensegment is juist interessant, omdat de vraag naar woningen in deze prijsklasse het grootst is.
Dit zien we ook in Den Haag, een stad met een relatief kleine geliberaliseerde huursector. Gezien de vraag naar vrijesectorhuurwoningen heeft de stad wat achterstand in te halen. Een voorbeeld is de gebiedsontwikkeling van het Laakkwartier rond de Haagse Hogeschool, waar Amvest als belegger in participeerde. Na de crisisjaren zit de productie van huurwoningen van 700-900 euro weer in de lift; vorig jaar zijn 890 van de in totaal 1.700 gerealiseerde huurwoningen door beleggers in portefeuille genomen en dit jaar wordt een vergelijkbaar aantal verwacht. Er is buitenlands kapitaal aangetrokken en corporaties en beleggers namen delen van de portfolio van Vestia over. Den Haag werkt met preferred suppliers, waaronder Syntrus Achmea en Vesteda. Daarbij wordt herstructurering niet geschuwd als het gebiedsperspectief goed is.
Zeker in gewilde gebieden als Amsterdam betekent de inzet in de prijsklasse van 700-900 euro dat je kleinere woningen realiseert. Daar is gezien de doorzettende individualisering ook vraag naar: het aantal eenpersoonshuishoudens groeit in alle G32-gemeenten. Daarbij liggen de vierkantemeterprijzen hoger dan bij woningen in de sociale huursector; 100 vierkante meter voor 500 á 600 euro is immers niet marktconform.
Tijdelijkheid als aanjager
‘Wat je ziet is dat in de tijdelijkheid van de situatie waarin er even niks gebeurt, er van alles gebeurt’, aldus Hedy van den Berk (Havensteder). ‘Er komen partijen met ideeën op. Ondernemers en bewoners die kansen zien op deze locaties. Zij dwingen ons om na te denken over de bewegingen die we nu moeten maken. Van onderop initiatieven faciliteren en organiseren. Zij zorgen ervoor dat dingen mogelijk worden in zo’n wijk en heel succesvol kunnen uitgroeien. Aan ons is de opgave dat wij het opschalen. Wij kunnen zo’n beweging veel breder inzetten. We zien dat bijvoorbeeld in een wijk zoals het Zomerhofkwartier. Ooit zal groot geld worden geboden voor onze objecten daar, maar voorlopig zijn het bedrijfspanden waarvan we blij zijn dat we er huur voor vangen. In de in tijdelijkheid ontstane vernieuwing krijgt de corporatie een heel andere rol. Het is veel kleinschaliger, veel preciezer en veel meer in dialoog met de mensen met wie je het moet doen. Vreewijk is ook zo’n gebied. Als corporatie werk je samen met je co-makers en bewoners om een stadsvernieuwing nieuwe stijl uit te vinden. Onze mensen raken daar enthousiast van. De kiem van de weg omhoog is er, maar het moet nog even bezinken.
Als je echt een open oor voor je omgeving wilt hebben, dan begint het bij je medewerkers. Die kanteling gebeurt alleen maar als je met heel veel mensen in gesprek gaat en de energie weet over te brengen. Dat is een moeizaam proces. Een aantal mensen vindt het helemaal niet leuk. Die passen er ook niet in.’
‘We investeren namens 56 pensioenfondsen, met een langetermijnbril. We doen het niet voor de double-digit returns, het moet voor ongeveer 7 procent rendement. We gaan op een verantwoorde manier met onze huurders om en we nemen stappen op het gebied van duurzaamheid.’ Boris van der Gijp (Syntrus Achmea)
De interesse is er dus onder beleggers, maar het woningwaarderingsstelsel vormt een obstakel. In Amsterdam bijvoorbeeld is veel vraag naar lofts van circa 30 vierkante meter. Het puntensysteem houdt echter alleen rekening met kenmerken van de woning (zoals oppervlakte). Een kleine loft wordt op basis van het puntensysteem aangemerkt als sociale huurwoning en kan daardoor niet in de vrije huursector worden aangeboden. Dit weerhoudt beleggers ervan. Differentiatie binnen het woningwaarderingsstelsel is dus gewenst. Naast de kenmerken van de woning zelf, zou de locatie moeten worden meegewogen, bijvoorbeeld op basis van de WOZ-waarde. Ook zou de grondprijs moeten worden doorberekend, wat bij een sociale huur tot 700 euro niet mogelijk is vanwege de hoge grondwaarde. Door woningen energiezuinig te maken, kan een rendabele (en voor huurder toch betaalbare) huur gevraagd worden. Een andere kwestie is de vraag of het probleem van het tekort aan woningen met een huur van 500-700 euro niet impliciet is aan dit segment: het aantal eenpersoonshuishoudens neemt toe, terwijl de hypothecaire mogelijkheden met één modaal inkomen beperkt zijn. Daarnaast willen senioren en beter verdienenden hun sociale huurwoning in deze prijsklasse niet uit.
Tot slot
Nederland heeft in vergelijking met omringende landen een sterk regulerende traditie. De woningvoorraad van corporaties zal de komende jaren kleiner worden. Wellicht wordt de huurprijsgrens nog opgerekt. Een realistische visie op wat de stedelijke problemen zijn en welke oplossingsrichtingen wanneer effectief zijn, is essentieel. De meeste steden kennen gewilde en ongewilde delen om te investeren in vastgoed. Zo zijn er gebieden waar marktpartijen (nog) geen perspectief zien en corporaties onder het huidige beleid niet ingrijpen, omdat de boekwaardes daarvoor te hoog zijn. In andere gebieden is samenwerking door corporaties en beleggers op gebiedsniveau gewenst en komt die ook aarzelend op gang. Dit om herstructurering verder te brengen dan cherrypicking en werken binnen de grenzen van de eigen taakstelling. Samenwerking draagt bij aan het realiseren van gemengde wijken. Samenwerking tussen beleggers en corporaties is het meest kansrijk op lokaal niveau. Een voorbeeld is het Eindhovense Stadionkwartier; hier realiseerde Amvest met corporatie Laurentius 500 woningen, deels vrije sector en deels sociale huur. De twee waren min of meer ‘tot elkaar veroordeeld’ nadat de aannemer failliet ging, maar de samenwerking met een fondsconstructie is goed bevallen. Een ander voorbeeld is de samenwerking tussen Ymere en Amvest voor de ontwikkeling van 1.200 woningen op Overhoeks in Amsterdam.
De samenwerking hoeft zich niet toe te spitsen op één locatie; het kan ook door een programmatische samenwerking die op meerdere locaties betrekking heeft. Een alternatief voor risicodragend investeren in gebiedsontwikkeling door corporaties is het turnkey afnemen van sociale huurwoningen binnen een gebiedsontwikkeling. Kostenreductie is mogelijk door soberdere bouw en slimmer opdrachtgeverschap, waardoor de onrendabele top soms tot nul is te reduceren.
De komende tijd zal voor corporaties steeds duidelijker worden waar de echt lastige punten liggen om rendabel verhuren en betaalbaar wonen mogelijk te houden. De mogelijkheden zullen per corporatie verschillen. Lokaal dienen corporaties en gemeenten daarom tot realistische afspraken te komen, gericht op de vraag: wat is de lokale stedelijke opgave, wat kan worden opgepakt en wat kan blijven liggen? Essentieel hierbij is de woningbehoefte goed in het vizier te houden, dit bepaalt uiteindelijk het tempo en karakter van investeringen die samen met andere partijen kunnen worden gedaan in vastgoed.
Met dank aan Arienne Mak
Dit artikel komt uit het tijdschrift 'Go, gebiedsontwikkeling in beweging' #2. Het tijdschrift verschijnt later deze maand. Klik hier om het eerste nummer te bekijken.
Zie ook:
- Bijeenkomst 'College Tour Gebiedsontwikkeling': valt er een gat tussen corporatie en markt? 23 juni 2015
- Gebiedsontwikkeling na de Novelle van Blok: Wat betekent de nieuwe woningwet? Wat wordt de rol van corporaties? En hoe samenwerken met andere partijen?
- Artikel de Volkskrant 'Blok: Laat huurwoningen door markt bouwen'
Cover: ‘2015.06.16_corporaties aan de ketting_c’
Door Agnes Franzen
Strategisch adviseur SKG/TU Delft en medeoprichter/hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu (2010-2017)
