Gebiedsontwikkeling na de Novelle van Blok: Wat betekent de nieuwe woningwet? Wat wordt de rol van corporaties? En hoe samenwerken met andere partijen?

Vanuit het perspectief van ontwikkelaar Philip Smits (Blauwhoed)

De nieuwe Woningwet: doen waar je goed in bent

Welk beeld heeft Phillip Smits van corporaties? “Ik heb nooit begrepen dat er zoveel onrendabele producten werden geproduceerd. Het businessmodel is gewoon niet goed en klopt niet. Alleen het antwoord dat dit te verklaren is vanuit de lage huur die gevraagd kan worden, is niet genoeg. Ik zou op zoek gaan naar businessmodellen die wel kloppen. Dat betekent breder kijken dan alleen naar de ontwikkeling van een (blokje) sociale huurwoningen op een bepaalde locatie.”

Een positieve kant van de nieuwe Woningwet vindt Phillip Smits dat er focus wordt aangebracht. “Corporaties moeten snappen waarom ze er zijn en wat hun toegevoegde waarde is. Corporaties zijn van de sociale cohesie. Focussen hebben we bij Blauwhoed ook gedaan: weer beseffen ‘waarom’ we er zijn en waar we goed in zijn. Wat Blok doet is rigoureus, wat we bij Blauwhoed hebben gedaan is rigoureus, maar uiteindelijk vinden we hierin een vorm om verder te kunnen. Je hebt het rigoureuze nodig om een stap te kunnen maken en verder te kunnen.”

Vanuit het idee dat het goed is om iets te laten gebeuren, is de verwachting bij Phillip Smits dat corporaties gaan kijken vanuit de competenties die waarde toevoegen, dus doen waar je goed in bent. “Het gaat helpen, als je naar gebiedsontwikkeling kijkt, om de rollen en verantwoordelijkheden helder te krijgen. Opereren op basis van kracht en waar je goed in bent, in plaats van uit macht.” Geconstateerd wordt dat dan de overlap tussen partijen verdwijnt, maar met de waarschuwing dat je elkaar juist niet in een hokje moet gaan plaatsen. Verantwoordelijkheden en de kracht van organisaties moeten samen komen.

Gevraagd wordt wat dit dan betekent voor de vastgoedontwikkelaars van Ymere die in de zaal zitten. Zij willen immers woningen ontwikkelen voor mensen om de sociale cohesie in wijken goed te krijgen. “Je moet dit omdraaien”, aldus Phillip Smits, “het doel moet zijn sociale cohesie te ontwikkelen en het middel is het bouwen van woningen.”

De rolverdeling

De veranderingen als gevolg van de Novelle van Blok betekenen nogal wat. Phillip Smits ziet het als een voordeel voor de positie van ontwikkelaars. De rolverdeling wordt duidelijker, zoals hij eerder in het gesprek al duidde. Er ontstaat volgens hem meer het level playing field waar al tijden naar gezocht wordt. Maar hoe je dan het verdienmodel voor de corporatie rond kan krijgen, zeker zonder onrendabele top, is een tot op heden onopgeloste vraag. “Het is ingewikkeld”, aldus Phillip Smits, “wij spreken over businessmodel en verdienmodel, dit zijn verschillende dingen die wel samenhangen. Alles alleen maar goedkoper maken, zoals gesuggereerd wordt, met lage investeringskosten etc. werkt niet. Dat is eindig. Je moet aan andere dingen denken en je moet anders gaan denken. Bijvoorbeeld waardeontwikkelingsmodellen voor de wijk op lange termijn, verdienmodellen in sociale cohesie, waarbij winkeltjes die ontstaan ook meetellen. Een echt antwoord heb ik daarop echter nog niet.” Vanuit de zaal komt de reactie dat er dan tevens een level playing field moet komen voor corporaties om die waarde te incasseren, want dat mag nu niet (meer). Daar is Phillip Smits het mee eens.

Vanuit de zaal komt ook de vraag: “Welke rol ziet u nog voor corporaties bij nieuwbouwontwikkelingen? Meer specifiek: in hoeverre gaat dat verder dan de rol van afnemer/inkoper?” Phillip Smits geeft een helder antwoord, dat de corporatie wellicht niet direct wil horen: “Het is een slecht idee als corporaties zelf gaan ontwikkelen. Hun rol ligt in de sociale opgave en het creëren van sociale cohesie, wat resulteert in goede wijken met een mogelijke transformatieopgave. Het initiatief moet liggen bij de corporatie om iets te gaan doen, dat is hun rol. Dat gaat verder dan afnemer of inkoper, maar ze hoeven zelf niet de ontwikkelaar te zijn.”

Herontwikkelingsgebieden: samen vanuit de kracht organiseren

In herontwikkelingsgebieden (sociale wijken) is Blauwhoed nog relatief weinig actief, terwijl daar de grote opgave van corporaties ligt. Vraag is of we Blauwhoed daar mogen verwachten. Phillip Smits ziet hier zeker een rol en ook kansen, want het is achtergebleven gebied. Er is visie nodig om het te veranderen en dat is vanuit Blauwhoed zeker een rol. Hij merkt echter dat dit niet makkelijk is: “Ik vind het lastig dat corporaties en eigenaren geneigd zijn als eerste naar de aannemer te stappen. Ze denken zelf de visie en het concept te kunnen ontwikkelen en alleen de uitvoering te moeten organiseren. Terwijl de aannemer een ander belang heeft! Hij moet productie (omzet) maken wat zijn verdienmodel is. Hier ligt voor mij de focus niet, waardoor je beter op het doel van sociale cohesie en waardeontwikkeling voor het gebied kunt focussen.”

De vraag is dan natuurlijk gerechtvaardigd hoe een samenwerking er uitziet. Phillip Smits pakt hierbij terug op de eerder geschetste competenties van de organisaties, volgens hem de basis van samenwerking. “We moeten samenwerken omdat we elkaar kunnen versterken (kracht), niet vanuit grondposities (macht) die we hebben gekocht. Daar was het credo ‘wie het hardst schreeuwde, kreeg de beste plek’. Dat model paste mij niet. We moeten vanuit de kracht organiseren.” Ook hierbij wordt een passende oneliner gebruikt: ‘de macht die er was, is de onmacht van nu’. Volgens Phillip Smits wil dat zeggen dat er vanuit een andere basis samengewerkt moet worden. “Dat is niet hetzelfde doen met andere partijen, maar een andere organisatie van de partijen die posities hebben. Ik blijf het moeilijk vinden om te werken in grotere consortia, daar is het lastig het patroon te doorbreken. We zijn hier vaak de luis in de pels.”

Meer weten over Philip Smits zelf, het DNA van Blauwhoed, hoe de ontwikkelaar denkt over de consumentgerichtheid van corporaties en de rol van de belegger bij nieuwbouwontwikkelingen? Lees hier het uitgebreide verslag. College Tour 'Gebiedsontwikkeling na de Novelle van Blok'

Zie ook:

• Verslag 'College Tour #1: Met Pierre van Rossum, algemeen directeur Grond en Ontwikkeling Gemeente Amsterdam'
• Verslag 'College Tour #3: De woningcorporatie. Met Hedy van den Berk van Havensteder'
• Verslag 'College Tour #4: De belegger. Met Boris van der Gijp van Syntrus Achmea Real Estate & Finance'
• Verslag 'College Tour #5: Valt er een gat tussen corporatie en markt?'
• Video 'Slotbijeenkomst College Tour. Valt er een gat tussen corporatie en markt?'  
• Eerste kamer: Wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting
• Eerste Kamer: overzicht van de belangrijkste brieven en data van het besluitvormingsproces
• Dossier Aedes: standpunt Aedes, afspraken Aedes en kabinet, reacties andere partijen etc.
• Blog over vernieuwing van de stadsvernieuwing - na de novelle.
• NEPROM: reactie op de consultatie-versie van de novelle aan minister Blok
• Interview Hedy van den Berk, Havensteder: ‘Verbeteropgave bij duizenden portieketageflats’
• Artikel Aedes: Senaat stemt unaniem in met nieuwe Woningwet