College Tour #3: De woningcorporatie. Met Hedy van den Berk van Havensteder

The sky was the limit

In de periode na de brutering was er ruimte voor ondernemerschap en vrijheid. “Dat vond ik een heerlijke tijd. The sky is the limit. In die tijd zijn prachtige projecten gerealiseerd”, vertelt Hedy van den Berk. “Helaas zijn er in die tijd ook dingen gebeurd waar we nu mee te maken hebben”. De tijd van experimenteren is voorbij met ingang van de Nieuwe Woningwet. Dat is nog wel even wennen. Volgens de bestuursvoorzitter trekken partijen zich terug op eigen domein waardoor groepen tussen lage en hoge inkomens tussen wal en schip vallen.

Ondertussen verwacht de gemeente Rotterdam dat de woningcorporatie zich blijft inzetten voor de relatief zwakkere gebieden. Dat blijkt lastig te zijn met de nieuwe taakverdeling, waar de gemeente het meer voor het zeggen heeft. “Dit college zegt dat de corporaties een groot deel van de particuliere voorraad moet oppakken. Wij hebben echter onze eigen opgaven. De gemeente is niet meer een automatische bondgenoot. Pas als corporaties aantonen dat ze het zelf niet meer aankunnen, dan gaan ze wat doen. Dit dendert naar een conflict”.

Een rol onstaan uit kansen in de tijdelijkheid

“Mijn grootste uitdaging is het motiveren van mensen. Ervoor zorgen dat ze aangehaakt blijven, zodat je in de stad je rol van betekenis kunt blijven vervullen”. Havensteder heeft in de afgelopen jaren posities ingenomen in de stad met het plan om mooie projecten realiseren. Dat kan nu even niet. Marktpartijen staan niet te trappelen om in te stappen. Toch gebeurt er in de tijdelijkheid van situaties nog best veel. Ondernemers en bewoners zien kansen op deze dode locaties. De opgave voor de woningcorporatie is om de initiatieven te faciliteren en waar mogelijk op te schalen ( ZoHo is hier een goed voorbeeld van. De corporatie krijgt zo een behoorlijk andere rol in de vernieuwing. Dat de beweegruimte beperkter is, betekent dus niet dat de woningcorporatie zich alleen focust op woningen. “We zorgen ervoor dat de wijk schoon en veilig is. We zorgen ervoor dat er een infrastructuur is in de wijk waarin we elkaar kunnen vinden als er problemen zijn. Dat is het minste wat je kunt doen als corporatie in een stad met problemen”, aldus Hedy van den Berk. “Het is een puzzel dat we met circa 125 euro per verhuureenheid moeten oplossen”.

Investeren is kiezen

Door de vele investeringen in de stad heeft Havensteder een hoge schuldenlast. Bij de beslissingen die de corporatie maakt zijn de financiële uitkomsten leidend. “Eerst verdienen, dan uitgeven. Het is scherp aan de wind varen op financieel gebied. Dat stelt ons voor allerlei dilemma’s”, vertelt Hedy van den Berk. Het verkopen van woningen moet ervoor zorgen dat leningen worden afgelost. “Dit is alleen geen houdbare strategie. De afhankelijkheid van de verkoop moet minder groot worden. Dat is de filosofie”.

Met de beperkte middelen moet de corporatie zijn taak nog wel kunnen uitvoeren. In Rotterdam betekent het investeren in gebieden om ze te versterken. Dat gebeurt enkel in gebieden waar een uitzicht op verbetering is. “Je moet een keuze maken. Hebben we met elkaar het lef om te zeggen dat Crooswijk wordt aangepakt en dat we Rotterdam Zuid maar laten zitten? Ik merk dat het een lastige beslissing is. Het helpt echter wel omdat al je focus en investeringen zijn gericht op één gebied. Dat maakt het verschil. Ik denk dat we juist ons moeten richten op de gebieden waar de kiem voor de opwaartse beweging aanwezig is. Want daar hebben ze alleen een duwtje in de rug nodig waarna de markt het zelf kan overnemen”.

Samenwerking tussen corporaties

“De grote corporaties worden kleiner. Dat komt door de regionale woningmarkt en dat we woningen moeten verkopen. Maar: de helft van de corporaties heeft minder dan 4.000 woningen in bezit. Deze corporaties moeten niet kleiner worden”, aldus Van den Berk. De bestuursvoorzitter van Havensteder geeft aan dat de samenwerking tussen corporaties op een aantal onderdelen beter kan, zoals op het gebied van data-infrastructuur en automatisering. Dit zijn processen die door alle corporaties bewegen en dus kunnen worden opgeschaald. “Er is een dubbele beweging, aan de ene kant dichter naar de klant, aan de andere kant moeten we gebruik maken van de voordelen van de grotere schaal”.

Zie ook:

• Verslag 'College Tour #1: Met Pierre van Rossum, algemeen directeur Grond en Ontwikkeling Gemeente Amsterdam'
• Verslag 'College Tour #2: De ontwikkelaar. Met Philip Smits van Blauwhoed'
• Verslag 'College Tour #4: De belegger. Met Boris van der Gijp van Syntrus Achmea Real Estate & Finance'
• Verslag 'College Tour #5: Valt er een gat tussen corporatie en markt?'